有土地使用证但无房产，怎么签订房屋买卖合同？

集体土地使用证的房子只有使用权，不能买卖和抵押的，所以买卖合同本身就是不合法的。
我国法律规定，严禁买卖农村宅基地。而对于其上的农村房屋是否可以买卖并没有明确规定。根据司法实践以及法理逻辑，农村房屋要买卖必须具备以下条件：
　　1、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;
　　2、受让人没有其他房产;
　　3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;
　　4、房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
　　除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。不过，现在私下里买卖的多了，比如不是村民的也去买，政府现在也不太管，但这种买卖有一个致命的缺陷，房子你可以住，却无法正式过户，房产证上永远不是你的名字，或你自己永远也办不了正式的房产证。

依照 中华人民共和国国务院令（第305号） 《城市房屋拆迁管理条例>> 第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 依据<> ; 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 (也就是说.买入人没有物权..但有卖房人转让的使用权.和债权..你可要求合同方按照约定.履行自己的义务:即保证拆迁时不影响你拥有同样房屋的使用.

土地归国家所有 不该你卖 ，你没有房产也就不用签买卖合同书了 ，多此一举了 。