写字楼出售能够怎么避税?

答：避税方法一：签订阴阳合同
买卖双方签订阴阳合同是**常用的避税方法。
所谓的“阴阳合同”是指买卖双方为了规避法律，对同一房屋的买卖签订两份或多份不同的合同。一般“阴合同”是交易双方实际执行的，而“阳合同”则提交到房产交易机构的。
面临风险：阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。另外将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。
避税方法二：延期交易
根据相关规定，如果个人出售住房，满两年可免征增值税，满五年且为家庭唯一住房免征个人所得税。
因此在二手房交易过程中就会产生买卖双方约定延期交易的现象。如双方以“先租后买”的方式达成交易，过户前买房先租住房屋，每月约定租金，待2年或5年的期限一到，双方将租金抵消到房款中。
面临风险：延期交易意味着相当长的一段时间内房屋是不能办理过户。如果政策发生变化，房价上涨，卖方则可付违约金而不出售房屋；房价下跌，买家也不愿继续交易。

答：房地产开发商合法避税方法

1.地区优惠；

七类地区有税收优惠：1、经济特区，所得税率15%；2、国家级经济开发区，根据投资额可免1到5年的所得税不等；3、国家级高资质产业开发区，一定时候所得税率15%；4、保税区，所得税率15%，保税区里的企业相互交易不征税，另外，国外产品到了保税去暂时不征关税，不征进口关税，国内的企业把产品卖到了保税区，就可以提前办理出口退税手续；5、贫苦地区，贫困地区企业可免税3年；6、西部地区，原则上国家鼓励、产业部的指导下的企业所得税率15%，国家指导、鼓励的产业可以免2减3；7、当地政府财政返还的地区。

2.不同行业间利润转移 ；

利润转移到税费有优惠的咨询、设计、装修、代理公司、物业等。

（94）财税字第001号。这个文件的第一条的规定大家可以看一下，对新办的独立核算的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经理但应自开业之日起第一年至第二年免征所得税。第五，对新办的独立核算的从事公用事业物资，也对外贸易业、仓储等可以免征求一年。

国税发2000（84）号文件第53条，纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用：(一)有合法真实凭证；(二)支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；(三)支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。（没有单位的佣金限制）

3.外资优惠 ；

资金国外转一圈，转为外资或中外合作企业，享受地方外资税费减免优惠 。

4.子、分公司选择；

选择设立分公司还是设立子公司：1、分支机构盈利，总部亏损，**好是设成分公司；2、分支机构亏损，总部盈利，也**好设成分公司；3、分支机构在项目所在的当地有税收优惠，有财产返还，建议设成子公司。

有时在外地设分公司，当地税务机关也让你在地方交税。分公司也分成两种，一种是独立核算的分公司，一种是非独立核算的分公司，对于独立核算的分公司可以要求它营业税和所得税在当地交，对于非独立核算的分公司，对房地产企业来讲，营业税一般是在当地交，所得税可以回总机构交。独立核算的分公司要满足三条：第一，在外地设立银行结算帐户，第二，设立会计帐户编制会计报表，第三，能够独立计算盈亏，这三条都符合了，营业税所得税都在当地交；否则营业税当地交，所得税可回总部交。

5.解决下岗职工就业避税 ；

可以设立物业管理与装饰装修公司。

财务字2002年208号，财政部国家财务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知，你安排下岗人员30%就可以免收三年的企业所得税和个人所得税的优惠（房地产公司不享受该优惠）。



避税操作方法小结

1、收入转移法：①资产重组，把装修等剥离出房地产公司；②定价分拆，把精装修房折成毛坯房与装修合同；③关联交易。

2、费用成本分摊法：①高息借贷，信箱公司高息借款，转移子公司利润；②租贷，信箱公司的物品租贷给子公司并收取租贷费（私车公用，签署租贷补偿协议，在公司折旧起抵税效应）；③服务收费，包括咨询费、代理费、手续费、佣金、劳务费等；④资产评估法，将信箱公司资产（土地）通过评估高估后计入开发成本；⑤债务重组，信箱公司跟房地产子公司进行适当的债务重组，造成子公司损失，减少利润；⑥材料高价甲供，利润转给上游关联公司（国家税务总局第6号《关于企业债务重组业务所得税处理办法》第九条的规定：关联方之间发生的含有一方向另一方转移利润的让步条款的债务重组有合理的经营，需要符合下列条件之一的就可以按照我刚才讲的这么做：第一，经法院裁决同意的，第二，有全体债权人同意的协议）；

3、利润或亏损转移法。

个人所得税避税

薪酬福利化（适用于企业中高层）

将高薪酬转为公司配车、单位住房等，减少个人所得税，车可在公司折旧，加大税前列支项目，减少利润

财税［2003］158号《国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》： 个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目计征个人所得税。纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

薪酬费用化

老板商场买的东西开公司发票

将薪酬中的通讯津贴等补贴分出来，如手机费、打的费采用报销的形式而不要归入工资，或打入餐卡等

培训、考察避税

针对的是营销人员

财税制［2004］11号文件：对商品营销活动中企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励所根据所发生的费用缴个人所得税。

营业税避税

自建房不交税

自建自用，不销售即可

国税函发［1995］191号 国家税务总局关于企业(单位)所属建筑安装企业征收营业税问题的批复：对企业附属的建筑安装企业承担本企业的建筑安装工程，凡不与本单位结算工程价款的不征收营业税。

合作建房可避税

入股合作，共担风险的方式避税

［1995］156号 国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》17条：房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；
改变交易方式避税

卖整栋楼可评估后转为股权，再股权转让避免交易税

财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。

国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》第三条：下列行为应视同销售确认收入：1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资（好像堵住了）以及分配给股东或投资者；4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

股权收购

股权转让

先分后转

股权转让以分红后按股本等价转让**为节省，分红企业不用再交所得权；如果不分红，股权溢价部分作为股权转让收益要补交33%的所得税。

投资方式

股票投资

投票投资以个人名义炒比以公司名义炒好。因为以个人名义买股票他不交个人所得税，免税；以公司名义来买股票，将来挣了钱了，首先要交33的所得税，然后把钱从公司拿走还要补交20%的所得税。如果有一天税务局盯上你，你钱哪儿来的那么多，就是买股票了，买股票是不交税的。如果说做房地产生意的，得申报交税。

投资出租

投资出租物业

如住宅项目有一个配套写字楼（公建不能卖），可以先建住宅，预售后1亿元收入中，可以拿8000万盖写字楼，盖好后用来出租，这样8000万在帐目上就成了投资而非收入，住宅预售的帐面收入为2000万。

招标采购

供应商选择

一般纳税人他要卖玻璃的话肯定含1７点的，小规模的含4点到6点的税，作为开发商来说，一般买小规模纳税人的便宜；而作为工业企业，买一般纳税人的更划算，开增值税发票可抵进项税。

设备安装企业招标费用节省

占房产商中比例小，对西气东送等项目作用较为显著

财税制［2003］16号文件《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》13条：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

延缓纳税

存货计价方法的选择、坏帐冲销方法的选择、固定资产折旧方法的选择、无形资产摊销期限的选择

自由裁量权

捐赠的个人所得税

税务机关的自由裁量权，房地产捐赠视同销售

1、按1993年10月31号中华人民共和国主席令第12号，工资薪金所得，个体工商户的生产经营所得，企业是单位的承包承租经营，劳务，稿酬，特许权，使用费，利息，股息，红利，财产租赁，财产转让，偶然所得。捐赠所得不在偶然所得里面。2、按第四条，第一省部级以上的奖金，国家统一规定发的补贴津贴免纳个人所得税，这条里面不包括捐赠所得。

兄弟关联企业

投资，股权合作，

税法51条规定：第一条在资金经营购销等方面存在直接或者间接的拥有或者控制关系的，第二、直接或者间接地成为第三者所拥有和控制，第三，在利益上具有相关联的其它的关系；兄弟、亲戚等办的企业是否是关联企业由税务局裁量。

物业税

财税制［2003］16号文件第3条19款的**新规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

财税制［2003］16号文件第3条第20款规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

答：方法一：签“阴阳合同”。
所谓“阴阳合同”，就是签订两份合同，一份对内，一份对外。对外的那份合同故意做低房价，目的是逃税。签“阴阳合同”是**常用的逃税手段。举个例子，一套实际成交价为200万的房子，对外合同的房价只写150万，差额50万产生的税费就可以轻易避掉了。
风险剖析：签“阴阳合同”的行为属于《中华人民共和国合同法》规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的”，存在违法性，因此往往会被认定为无效。想逃避税款可能会导致官司缠身，或者承担违约金责任。
方法二：“以租代售”。
“以租代售”可以简单解释为先租后买，延期交易。五年以上的房产交易免征营业税，所以很多不满五年的房子想要出售又不想交税，会采用“以租代售”的方法来处理。
风险剖析：“以租代售”看似完美，实际风险很大。因为在相当长一段时间内无法办理交易过户，房子的产权并不是买方的。在这段时间里如果房价大幅上涨，房主很可能毁约拒绝卖房，遇到这种情况买方也无计可施。相反，如果房价跌了，买家违约拒绝买房，卖家也只能自认倒霉。
方法三：假赠予，真买卖。
通过赠予的方式，可以避交个人所得税和营业税，所以这种方式也有很多人在使用。
风险剖析：“假赠予”隐含的风险更大。首先在法律层面上，在向个人赠予不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。其次，赠予的房屋如果存在严重质量问题，买家很难找卖家交涉，在房屋真正过户之前，卖家随时可以反悔，买家的权益无法得到保障。

答：（一）无论是营业税还是房产税的法定纳税人是取得房租收入的单位和个人。从这个意义上说，“房屋租赁税”是由房东缴纳。但同时房屋承租人又是租赁关系中的直接负税人，承租人有责任和义务督促对方（房东）提供合法票据以支付房屋租金。因此很多情况下，“房屋租赁税”的缴纳和**后负担则是租赁双方协商的结果。

（二）“房屋租赁税”的纳税义务发生时间为取得房屋租赁收入的当日。如果租赁双方约定是按月结付房屋租金，则应当按月并于月终后10日内申报缴纳税款。

一、租赁的房屋分用途不同分商业用房和居住用房,如果是居住用房缴房产税时比例较低为租金收入的4%,营业税也有优惠为租金收为的3%.如果是商业用房房产税为租金收入的12%,营业税应按租金收入5%缴纳.
二、营业税应由房主按收入缴纳，房产税则可在协议中注明应由谁缴纳.如果是按月收取租金收入纳税时间为收款后10日内纳税，具体由当地税务机关确定。

答：基本上是按照每平方米来计算的，根据地段的不同，每平方米的价格略有浮动

答：看出卖人是个人还是单位了。
一般纳税人2016年五一后开工的新项目，增值税税率11%，销项税=出售总价÷（1+11%）×11%；
一般纳税人2016年五一前开工的新项目，增值税税率5%，增值税=出售总价÷（1+5%）×5%；
个人出售写字楼，增值税税率5%，增值税=出售总价÷（1+5%）×5%。