买的现房,马上办入住，流程是什么,应该注意哪些?

签合同时关于定金的问题需要注意。

购房时签合同需要注意的问题：

1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。

2、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。实在要交定金,也不要交太多。虽然在签订正式合同之前,从法律上一般定金是可以退的,但大家不要给自己添麻烦。

3、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。

4、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)。

5、列明应交费用清单,避免乱收费。

6、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。

7、签订尽可能详细的补充协议(注意审查出卖人提供的补充协议),或集体签约;并写明如何承担违约责任,退房或不退房。退房包括哪些费用?不退房如何承担违约责任?很多业主合同签完后,除了自己的签名是自己的以外,其他文字都是别人的字体,这样太被动。

　　一、选房：
　　选择地理位置对于投资者来说，应选择**、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的**潜力。
　　对于其他购房人来说，一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段，就医看病也应是重点考虑的因素；上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段；有子女上学的家庭应考虑靠近**的地段。
　　选择户型近年来，开发商在房屋设计时大多遵循 “ 三大一小 ” 的原则，可以说提出这一观点，摈弃了传统的居住理念，符合百姓对住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求 “ 三大一小 ” ，反而给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为，在追求 “ 三大一小 ” 的前提下，还应满足以下几个条件：主卧室应保证 15平米以上；起居室不要过大，一般在25平米即可。
　　同时在选择户型时应注意： A、厅内户门不要过多，面宽（或称厅跨）应在3.9米以上，至少也应满足3.6米；B、动静区域宜分清。卧室位置要求深一些，户门**好不要直接面对着厅，同时卫生间与主卧的距离要近，避免穿厅；C、注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人在选择居室朝向的同时，也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园，会让您感到心旷神怡，使您一天紧张的心情得以放松。
　　考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。
　　考察小区内环境，可从以下几个方面审视： 1.小区内绿化程度；2.小区内功能划分；3.社区内无干扰，人、车分流。
　　社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。
　　考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、**、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。
　　查看法律文件法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。
　　五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。
　　两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
　　二、物业管理
　　询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。
　　三、总价格、单位价格、楼面地价
　　总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。
　　单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。
　　楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格 ÷ 建筑总面积；楼面地价 =土地单价 ÷ 容积率。
　　四、签订认购书
　　商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
　　签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
　　（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
　　（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
　　（3）房价。包括单价；总价。
　　（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
　　（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
　　当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
　　? 项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
　　? 购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
　　? 房款支付方式。
　　? 购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
　　五、预售
　　买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
　　六、签订买卖契约
　　购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
　　签订买卖契约是整个购房程序中**重要一环，契约也是销售中**重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：
　　（1）土地使用证号及使用年限
　　（2）商品房销售许可证号
　　（3）房产名称及购房人购买房产的类型
　　（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
　　（5）房价款。包括单价和总价
　　（6）付款方式
　　（7）双方违约条款
　　（8）保修条款
　　（9）买方接受物业管理公司管理条款
　　（10）预售登记
　　（11）房屋转让
　　（12）房屋过户
　　（13）纠纷、争议的解决方式
　　同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
　　七、办理入住
　　签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
　　八、过户
　　办理产权过户、领房产证：**后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权 ,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。

注意事项：
（1）明确自己购房买房的能力，做好一个资金的收支计划，避免购置房屋后对日常生活产生影响。
（2）查看购房区域以及周围环境，看房子周围的环境怎么样，适不适合自己或者自己的家庭，要长远考虑。同时也要考虑交通状况，小区设施，小区周边的医疗条件等问题。
（3）在房子的价格上面做好准备，首先要考虑到的就是我们在房子的价格上面的支付能力，这样可以知道自己能购买的房屋价格和面积，有利于判断在什么地段购房购置房屋。
（4）签认购买合同书，根据《合同法》规定，认购书属“预约合同”，也就是在认购书上要对之后要签的购房合同基本条款给予明确，如果置业者未见购房合同，那么则不存在预约法效。在购买现房时需签订现房买卖合同，明确交房时间、现房面积、付款方式等。一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同是解决问题的重要根据和凭证。
现房：
现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收，即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

1.验看房产证.主要是到房管部门查验该房产是否有抵押，以及房产证的真假。
2.实地看房.主要查验该房产的质量以及环境。
3.签订购房合同.很多地方房管部门有制式合同。
4.到房产交易中心办理过户手续,缴纳契税和印花税.
5.原房产证被收件处收回以后付购房款(如果通过中介则与中介办理相关手续).

现房办入住的流程及注意事项如下：
一 在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：<面积实测表> 管线分布图
-查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 -查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点：
第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔；C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材――而现房则用的是镀锌管；）根据 [合同第十三条]约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格＋请政府相关部门来验收的费用＋装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）＋PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和＊两种管每米的差价＋无形损失）
第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 各种表的实际度数
墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。 测量一下楼宇的层高 3招：门窗灵活严又亮
试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 6招：阳台裂缝危险大 7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8招：大开龙头查漏堵
尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。 10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管
11招：拉闸断电不可少。。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。
15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。