商品房墙面质量问题的赔偿,流程是什么样的?

热心网友 2018-09-05 浏览:115

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热心网友 2018-09-05

 一、房屋质量问题有哪些
  (一)裂缝。
  包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝,产生的原因有材料强度不够,结构、墙体受力不均,抗拉、抗挤压强度不足,楼体不均匀沉降,建筑材料质次,砌筑后干燥不充分等。
  (二)楼体不稳定。
  表现为过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够,楼体受震动后或在大风中摆动;因结构不完善,部分或全部承重体系载力不够,导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
  (三)渗漏。
  由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏,厨房、卫生间向外的水平渗漏,以及向楼下的垂直渗漏,垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时,渗漏严重会影响使用人的正常生活,破坏地面装修,影响楼上楼下邻里关系。
  (四)墙体空,墙皮脱落。
  墙体内部各砌块、层面之间连接不好,在压力、温差等作用下形成中空,致使墙体整体抗压能力降低,表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下,由于墙表面粉刷材料质次,粉刷工艺不合要求,也会造成墙皮大面积脱落。
  (五)隔音、隔热效果差。
  住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好,达不到私秘性的要求;屋面、外墙冬天降温快,夏天升温快,达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够,材料质次,或者施工工艺不合要求。
  (六)门、窗密闭性差、变形。
  有的门窗自安装上开始,有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题,严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果,有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好,木材干燥程度不够,或在安装后受到潮湿侵袭,做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大,只需局部修整或替换即可。
  (七)上下水跑冒滴漏。
  跑冒滴漏现象浪费资源,影响人的正常生活,形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理,水龙头、抽水马桶等质量不过关。
  (八)水、电、暖、气的设计位置不合理。
  包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善,设计位置与日常生活要求不符,影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
  二、房子出现质量问题由谁管
  在房地产行业,有关房屋质量责任的问题一直是各方争论不休的焦点,房屋出现质量问题和出现质量问题后难解决,是买房人**担心出现的问题之一。房管及消协提醒买房人,根据建设部相关文件,开发商首先要对房屋质量负责。购房者要避免房屋质量困扰,在签合同时房屋质量赔偿一定要写进合同。
  建设单位(含开发商),是住宅工程质量的第一责任者,对建设的住宅工程质量全面负责。根据建设部的要求,因住宅工程质量原因所造成的退房、保修以及保修赔偿方式等,都应在开发企业的房屋买卖合同中以条款形式明确规定。在保修期内发生的住宅工程质量投诉,由开发企业负责查明责任,并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的,开发企业应先行解决,待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。
  房屋的质量问题一般肉眼很难看出来,因此**好经过有关权威部门的鉴定。如果权威部门认定房屋有严重的质量问题,这样开发商应该允许购房者退房、换房并给予赔偿。如果房屋质量没有问题,只是带有一些瑕疵,如精装修房中的一些小问题,开发商应该派遣单位领导人员在现场及时解决维修。
  房管部门的有关负责人表示,签合同时,购房者注意要在合同中约定解决质量问题的具体办法。现在通用的《商品房买卖合同》里没有明确的约定入住时如果出现房屋质量问题的解决办法,而只是约定了保修责任,这对购房人来说解决不了什么实际问题,所以在签订补充条款时要尽可能的约定该项内容。
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热心网友 2018-09-05

 一、关于因商品房主体结构质量不合格导致合同解除的情况。
**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《**高院解释》)第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
根据《建筑法》第60条规定,建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。因此,《**高院解释》第十二条中的“主体结构”应包括房屋的地基基础工程和主体结构工程,不包括屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程。“合理使用寿命”即为建筑物的设计年限,也就是建筑物正常使用的**低年限。可见,房屋的地基基础工程和主体结构工程是一项工程的基石,如果建筑工程在地基基础工程和主体结构工程中出现了质量问题,即使其他工程质量再好,也无法保证整个工程的质量。因此,《**高院解释》第十二条规定,房屋主体结构质量不合格的,买受人有权解除合同,要求开发商赔偿损失。
二、关于因商品房质量瑕疵严重影响正常居住使用导致解除合同的情况。
《**高院解释》第十三条第一款规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”本条所称的“房屋质量问题”应是指除地基基础工程和主体结构工程之外的质量问题,即屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装、供热、供冷系统等工程出现的质量问题。买受人依据该条解除合同,除房屋存在质量问题外,且该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度,否则不能达到解除合同的目的。
,法官作为审判人员,完全可以根据生活常识和经验,作出认定。
三、对于尚处于保修期的房屋如出现质量问题,买受人可否直接请求解除合同的问题。我国《建筑法》第62条规定“建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。
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热心网友 2018-09-05

 商品房质量对消费者来说尤为重要,它不仅关系其居住安全,而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷,严重侵害了消费者的合法权益。对此,国家规定,房地产开发企业对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。针对有关房屋质量问题消费者可以采取以下措施,维护自己的合法权益:
  一、对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题,在保修期内,购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,承担商品房保修责任”的规定,可请求其维修,因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的,开发商应当负赔偿责任。
  二、对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的,应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查,在取得房屋质量鉴定不合格的证书后,可要求开发商予以退房,对因此造成损失的,开发商应承担赔偿责任。
  对消费者的正当要求,开发商不予理睬的,可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。
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