房产按揭办理流程是什么啊？

答：在开发商销售一手房和中介商销售二手房的过程中，按揭付款方式占的很大的比例，尤其是国家连续实行利率下调，在一手房中，70%以上都是采用按揭付款方式。但是，很多开放商尽管在办理按揭，都是采用“蛤蟆式”办理——指一下，动一下。随意性很大，没有形成系统性。办理人员完全遵照银行指示，需什么，再叫客户提供什么；销售人员对按揭办理条件要么不清楚，要么一知半解，难以解释清楚。这样，给客户带来很多麻烦，浪费时间，跑很多冤枉路。
　　


　　对此，特进行归纳总结，以参考借鉴。


　　


　　 一、开放商房屋按揭所具备的条件


　　


　　 1、主体封顶；


　　


　　 2、没有进行抵押。


　　


　　 二、客户按揭应具备的条件


　　


　　 1、没有不良记录。


　　


　　没有不良记录是指以前贷款没有预期还款记录，信用卡使用中透支没有欠款透支预期和忘记缴纳年费等。


　　


　　 2、具有正当的职业


　　


　　个人贷款人员具有正当的职业，有正规的单位能够收入证明和工资条。


　　


　　 3、具有还款能力


　　


　　具有还款能力是指客户在银行批准贷款后，每个月能够按时按约定金额进行还款。一般来说，家庭固定月收入是还款总金额的2.5倍以上比较容易贷到款。


　　


　　 三、按揭办理流程


　　


　　签订商品房买卖合同→置业顾问现场根据结合银行政策，根据客户意愿，确定客户**款比例→客户缴纳**款→客户缴纳按揭所需资料给开发商→开发商准备资料并上报银行→银行审批→客户签订贷款合同，确定贷款年限和贷款金额（如**款不够，需补齐**款）→银行通知开发商客户具备放款条件→开放商到产权监理所进行备案→放款


　　


　　 四、客户所需要提供的按揭资料


　　


　　 ■单身客户


　　


　　身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)


　　


　　户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）


　　


　　单身证明1份——客户提供


　　


　　**款收据复印件——客户提供


　　


　　收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具


　　


　　购房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供


　　


　　备案合同，按揭备案合同


　　


　　 ■已婚客户


　　


　　夫妻双方身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)


　　


　　夫妻双方户口簿复印件1份——客户提供（全部复印）


　　


　　**款发票复印件——客户提供


　　


　　夫妻双方结婚证复印件1份——客户提供


　　


　　夫妻双方收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具


　　


　　购房合同（按揭备案合同）原件以及附件1份——公司提供


　　


　　 ■离婚客户


　　


　　身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)


　　


　　户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）


　　


　　离婚证复印件1份——客户提供


　　


　　**款发票复印件——客户提供


　　


　　收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具


　　


　　购房合同（按揭备案合同）原件以及附件1份——公司提供


　　


　　 ■公司客户


　　


　　身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)


　　


　　户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）


　　


　　**款发票复印件——客户提供


　　


　　营业执照、税务登记证加盖鲜章——客户提供


　　


　　近3个月的国税、地税税票——客户提供


　　


　　收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具


　　


　　购房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供


　　


　　备注：1、有的银行需要提供近3个月工资条；


　　


　　 2、公司客户同样分为单身、已婚、离婚客户。


　　


　　 五、按揭贷款的标准


　　


　　序号 对象 **款 利率 备注


　　 1 住 第一套住宅 30％以上 标准利率下调30％ 也有20%


　　 2 宅 第二套住宅 40％以上 标准利率上浮10％ 也有30%


　　 3 商业 50％以上 标准利率上浮10％


　　 4 车位 不能贷款 不能贷款


　　


　　六、贷款年限


　　


　　 1、住房：根据区域、银行的不同，年限也有所不同，一般**长不超过30年；


　　


　　男士作为主贷人：年龄+贷款年限≤60（如为事业单位，可以延长到65）


　　


　　女士作为主贷人：年龄+贷款年限≤55（如为事业单位，可以延长到65）


　　


　　 2、商铺：不超过10年。


　　


　　


　　 七、他项权利证办理


　　


　　 1、抵押确认书共4份：产权中心1份，产权监理所1份，银行1份，客户1份；


　　


　　 2、客户需提供合同复印件2，身份证复印件2份；


　　


　　 3、公司提供公证书2份，国土证、产权证正本及购房发票复印件2份；


　　


　　 4、资料返回公司，将客户签字的4份抵押书交到银行签字盖章；


　　


　　 5、银行返回抵押确认书后将全套资料交产权交易所审批签字并返回2份。


　　


　　 6、在办理他项权证时，客户可以领取房产证和国土证的复印件，而原件交产权中心存档，在客户还清贷款后方可凭抵押确认书到银行开具证明，释放两证。

答：① 用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。
② 不接受评估现值在10万元以下(含)的房产作为抵押物；
③ 已办妥产权证明产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况 ；
④ 具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；
⑤ 抵押物为商品住房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过30年。
⑥ 原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物；

答：　　⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。
　　⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。
　　⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。
　　⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。
　　⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。
　　⑹借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。
　　(7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

答：1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

答：若您是需要申请一手楼贷款，您可先与开发商确认，是否与我行有合作关系，若有您可直接与楼盘驻点工作人员联系，将资料交由工作人员。如果没有一般就需要您直接联系当地柜台个贷部门提供您的个人信息以及所购房产况办理申请。

若您是需要办理二手楼贷款，一般是在您办理房产过户手续之前，向银行提出贷款申请。您通过联系当地柜台个贷部门提供您的具体信息以及所购房产情况，由柜台个贷部门这边审核您的综合情况后确定能否办理。

答：据主持人了解,根据9月30日国家出台房地产新政,**比例提升至30%,办理按揭需要有稳定的工作,并提供收入证明。
一、办理按揭贷款的程序如下,仅供参考: 第一步:借款人在办理贷款前,需要查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书,然后,借款人申请个人住房按揭贷款,填写《贷款申请审批表》,将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行; 第二步:发展商:作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章; 第三步:贷款银行:信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查,逐级审批; 第四步:贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款; 第五步:国土局产权登记和公证部门:办理房产产权抵押登记手续; 第六步:通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行; 第七步:通知借款人领回借款合同、借据、保险单; 第八步:贷款行信贷员将贷款档案归档。
二、通常情况下,银行为了归避风险,要求贷款人与房主必须为一人,如果要加上对方名字的,可等到办出房地产权证后,到房地产交易部门申请办理一个共有证就可以了,无需额外负担费用,带上房地产权证、结婚证、双方亲自到房地产管理部门办理即可。不管该房屋之前是什么方式获得的,只要房产证上是夫妻双方的名字,那么这套房子就归夫妻双方共同拥有,此外,即使是婚前买房,但是如果婚后为夫妻双方共同还款的话,那么即使房产证上是一个人的名字,也同样属于夫妻共同财产。
三、据主持人了解,经国务院批准,现调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下:
(一)关于契税政策
1.对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。 征收机关应查询纳税人契税纳税记录;无记录或有记录但有疑义的,根据纳税人的申请或授权,由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录,并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的,纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。 具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
2.个人购买的普通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。
(二)、关于个人所得税政策 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。