我想知道房改房买卖合同效力应该怎么认定

答：房改房又分为成本价，一般需要五年。房改房又可以叫做已购公房。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房福利房是计划经济制度的产物、央产房等类型，就是上市交易有时间限制。
出于交易安全性的考虑，以单位福利的形式、标准价（优惠价），每种类型的房屋交易方式都有所不同，对买受人不应具有约束力，规定福利房职工在5年内不得转让，因为。
我们认为，单位基于职工福利的考虑，分配给个人的房福利房同样有房产证，不应否定该类买卖合同的效力，如果出让者拥有独立的产权证。
至于单位规定的执行问题，是指享受国家房改优惠政策的住宅，其与第三人签订的买卖合同效力不应受该单位规定的影响，对于该类房屋，但该规定仅在单位与职工(出让者)之间具有约束力

答：农村宅基地的买卖只能是集体成员内部进行，不允许向外。嗯，因此，如果是对体外的成员外的就没有法律效力。当然也就无法办理不动产权登记。

答：因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。
1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。
因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。
2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。
3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
对于农村宅基地上房屋转让行为发生后如何处理的问题，审判实践中通常存在以下几种情形：
第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。

答：农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同，以认定无效为原则，以认定有效为例外。
对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定”改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。“这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据国民法通则第六条”民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策“的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，北京市高级人民法院、山东省高级人民法院和上海市高级人民法院对此类案件做了明确，明确宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定有效。

答：根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同分为三类
1.农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。
2.本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，效力认定应慎重对待。国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者认为对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
3.农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同，以认定无效为原则，以认定有效为例外。

答：产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。
对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。