谁知道国有土地上房屋征收与补偿流程?

热心网友 2018-10-29 浏览:80

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热心网友 2018-10-29

一)征收国有土地上的房屋只有一个目的:为了公共利益的需要,排除商业征收。(征收房屋建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。)
(二)征收房屋的责任主体:市县级人民政府。
(三)实施主体:市、县级人民政府确定的房屋征收部门。
(四)房屋征收实施单位:房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位,具体承担房屋征收与补偿工作。(房屋征收实施单位不得以营利为目的,即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。)
二、做出征收决定
(一)做出征收决定前的工作
1、组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。(对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。)
2、房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。
3、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
4、因旧城区改建征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
5、应当进行社会稳定风险评估。
6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
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热心网友 2018-10-29

  国有土地上房屋征收与补偿程序
  一、房屋征收目的、主体、实施单位
  (一)征收国有土地上的房屋只有一个目的:为了公共利益的需要,排除商业征收。(征收房屋建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。)
  (二)征收房屋的责任主体:市县级人民政府。
  (三)实施主体:市、县级人民政府确定的房屋征收部门。
  (四)房屋征收实施单位:房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位,具体承担房屋征收与补偿工作。(房屋征收实施单位不得以营利为目的,即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。)
  二、做出征收决定
  (一)做出征收决定前的工作
  1、组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。(对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。)
  2、房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。
  3、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
  4、因旧城区改建征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
  5、应当进行社会稳定风险评估。
  6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
  (二)市县人民政府作出征收决定。(涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。)
  (三)公告征收决定。征收公告要载明两个内容:1、征收补偿方案(要明确补偿协议签约期)。2、权利救济方式:被征收人可申请行政复议或行政诉讼。
  三、补偿阶段
  (一)补偿方式
  1、被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
  ⑴被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
  ⑵因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
  2、征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
  (二)补偿的构成:3+1模式;3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失;1=补助+奖励。
  1、被征收房屋的价值经评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
  2、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
  3、对评估有异议,应当自收到评估报告之日起10日内,申请复核评估。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
  (三)房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。(补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。)
  (四)签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。(补偿决定包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。)
  (五)公告补偿决定。
  (六)被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
  四、搬迁阶段
  (一)禁止性规定:任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
  (二)自愿搬迁。对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
  (三)强制搬迁。
  1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。(由不动产所在地基层人民法院管辖)
  2、强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
  五、后续工作
  (一)房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
  (二)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。
  六、法律责任
  (一)采取暴力迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
  (二)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
  (三)房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
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热心网友 2018-10-29

国有土地上的房屋征收主要是以下程序:
一、政府在征收决定公告之前所需要做的工作
政府在作出征收决定公告前需要做一系列的工作,法律对这一系列的工作做了详细的规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要有以下几个重要的内容:
(一) 项目是否因国防、外交、能源、交通、水利等基础设施建设、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业、保障性安居工程建设、危房集中、基础设施落后等地段旧城区改造的需要及其他公共利益的需要征收;
(二) 是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划、专项规划,保障性安居工程、旧城区改建是否已纳入国民经济和社会发展年度计划;
(三) 政府公布拟征收补偿方案后,是否公开征求意见,征求意见是否不少于30日,征求意见的情况和根据征求意见修改的情况是否公布;
(四) 旧城区改建项目,多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律规定的,政府是否组织由被征收人和公众代表参加的听证会,是否根据听证会的情况修改方案;
(五) 政府是否进行了社会稳定风险评估;
(六) 政府是否建立了专款账户,存储征收补偿费;
在司法实践中,很多征收项目都存在这样那样的违法情况。遇到拆迁时,被拆迁人往往对能否告嬴政府存在质疑,往往觉得民不与官斗。事实上,很多政府在进行拆迁时,项目的前置性文件都不符合法律规定,遇到政府违法的情况,被拆迁人是可以提起诉讼的。一般在司法实践中,通过行政复议和诉讼的方式,复议机关和法院会在复议或诉讼过程中组织调解,双方基于复议或诉讼可以获得一个平等的谈判机会,谈判中如果可以达成和解,一般被拆迁人就会选择撤复议或诉讼。如果**后被确认违法的情况,对于拆迁补偿的谈判也是非常有利的。所以被拆迁人在遇到拆迁时一定要在专业人士的指导下对拆迁的程序进行调查,对违法情况进行行政复议或诉讼,维护自身的合法权益。
二、征收决定公告
在做完一系列准备工作后,政府会作出征收决定,并发布征收决定公告,告知被征收人征收事宜。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,征收决定公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。在司法实践中,政府的征收决定公告往往存在很多违法情况,比如,征收决定的内容违法,征收决定公告的程序违法等。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。故房屋征收补偿标准低于周边市场价也是不合法的。
征收决定公告的合法性一般包括两个部分,一部分是实体合法,即征收决定公告的内容应该符合法律的规定,如本案中补偿方案的内容。一部分是程序合法,即拆迁方应该按照法律规定的程序对征收决定进行公告,实践中拆迁方往往对拆迁项目不进行公告,或者以其他方式(如贴在角落看不见的位置)防止被拆迁人看到,以便使被拆迁人错过征收决定公告中载明的行政复议和诉讼期限。
所以,被拆迁人在看到征收决定公告时,要及时进行拍照录像等方式进行取证。如果拆迁方没有进行公告就进行后续的程序也是违法的。被拆迁人要及时寻求专业人士的帮助,审查征收决定公告的内容及程序的合法性,对违法情况提起诉讼。对征收决定公告提起复议或诉讼,是法律赋予被拆迁人的权利,只有重视自身的权益,及时的运用法律武器,才能使得自身的权益得到保障。
三、房屋评估
政府进行公告程序后,会对被征收人的房屋及财产进行评估。对于评估法律也规定了严格的程序。主要有以下几个重要的环节:
(一) 评估机构的选择应由被征收人进行选择;
(二) 评估机构的评估流程应符合《国有土地上房屋征收评估办法》;
(三) 房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示;
(四) 对评估结果有异议的,可以申请复核评估,对复核评估结果有异议的,可以申请鉴定;
(五)是否签订委托评估合同;
实践中,拆迁方往往会有不按照法律规定进行评估的情况,比如评估机构的选择没有让被征收人参与,评估的流程不符合法律的规定,评估结果没有按照法律的要求进行公示,使被征收人丧失了对评估结果进行复核和申请鉴定的权利。而评估机构的评估结果是对被拆迁人房屋认定价值的关键,评估程序的合法是保障评估结果公正的必要条件。实践中政府为了降低被拆迁人的补偿,会在评估环节做文章,伤害被征收人的利益。
四、征收补偿决定
在征收方对征收项目进行评估后,会与被征收人沟通补偿事宜,如果双方达成一致意见会签订征收补偿协议,完成征收流程。如果双方达不成一致意见,征收部门会报请作出征收决定的市、县人民政府,按照征收补偿方案作出征收补偿决定。被征收人不服征收补偿决定的,可以在法定的期限内提起行政复议或者依法提起行政诉讼。
实践中,政府作出的征收补偿决定往往存在一些违法的情况。比如作出征收补偿决定的主体违法,征收补偿决定中所依据的评估报告的评估内容及程序违法,征收补偿决定中的补偿方案违法等。
五、强制拆迁
在政府作出征收补偿决定后,如果被征收人在法定期限内不复议或者诉讼,也不搬迁的。政府可以申请法院予以强制执行即司法强拆。从上述描述可以看出,政府进行强拆也是有严格的法律规定的。在实践中政府进行强拆并不都是合法的。
在拆迁进行到后期,被拆迁人在与政府无法达成补偿协议的时候,往往会面临被强拆的风险。有些被拆迁人在被强拆后往往非常无助,认为房屋被拆后就无法与政府继续博弈,主张自己的合法权益了。事实上,强拆也是需要严格按照法定程序进行的。另外,在实践中,往往政府会以拆除违章建筑的方式来进行拆迁,以减少对被拆迁人的补偿。很多被拆迁人因为历史原因等,对于土地使用权和房屋所有权的权属证明有或多或少的欠缺,政府往往以此将被拆迁人的房屋认定为违章建筑,实施强制拆除。
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