小区地下车库产权属于谁啊?

热心网友 2018-10-31 浏览:105

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热心网友 2018-10-31

首先要确定这地下停车场的归属,判定其到底归属何方所有。如果归属人防工程,则无论谁都无权售卖。如果停车场包含业主公摊面积内,属于公共用地,则房开商无权出租或出售车位,应由小区业主委员会来决定车位的使用。但如果停车场是归属房开商所有,那么房开商就可以进行处置,不管是出售还是出租。

地下车库产权归属的判断标准
根据研究,未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商,还是属于全体小业主共有,主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在小业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。在该情况下,既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中,该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之,如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积,则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,从而不进行公用建筑面积分摊。另外,根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条,机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见,无论部门规章还是地方性规定,都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
如果地下车库已作为公摊面积予以分摊,则根据前段分析,地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则,地下车库的产权应属于开发商。
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热心网友 2018-10-31

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会,市场经济的竞争下,土地的需求日益膨胀,很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。

在我国现行的房地产行政管理法律的制度下,住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的(所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。),即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。

也就是说,该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊,地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论,计算建筑物容积率的建筑物是主物,不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。
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热心网友 2018-10-31

总体上来说,车位可以地简单分为两种,一种是能办出产权证的,另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚,你签署的是《机动车位购置协议》,还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。

常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊,从法律上来说就属于不能办出产权证的车位,因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位

人防车位不同于其它车位,有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程,而人防工程又是属于人民防空工程建设的,根据有关规定,国防资产属于国家所有。此外,建设部相关条例已明确规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此,人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不可以购买产权。

那人防车位可不可以进行租赁呢?根据目前的司法实践,对人防车位的租赁主要有两种观点:

观点一、部分法院认为,任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权,转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益,即使双方签订了车位使用权转让协议,该协议也是无效的。

观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的,开发商可以通过租赁人防车位获得租金,但使用人防工程必须办理登记手续。

因此,如要租赁人防车位**好先取得人防部门的许可。而且,租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。

**后,大家在约定租赁期限还要注意,依照《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。
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热心网友 2018-10-31

小区车位归属问题,开发商和业主之间一直纠纷较多。为减少争议,《物权法》就此作了相应规定。根据《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”该规定仍没有完全明晰车位归属问题,对于利用人民防空工程改建成的车库这类特殊问题无法直接作出判定。尽管《物权法》没有对小区人防工程的产权作出明确界定,但笔者个人认为,无论依据现行有关法律规定还是依据法理分析,小区人防工程的产权应属国家所有。
首先,从法律规定来看,依据《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”以及《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”等有关法律法规规定,人防资产作为国防资产的组成部分,产权性质应为国家所有。尽管人防工程是由开发商投资建设的,但根据《人民防空法》第二十二条“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”的法律规定,以及《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》中“城市新建民用建筑必须依法修建防空地下室,确因地质等原因难以修建的要按规定缴纳易地建设费”等政策规定,城市新建民用建筑修建防空地下室,属于国家在城市建设中,出于维护公共利益考虑,对开发商附加的住宅开发中必须承担的法定强制性、公益性义务,与国家直接用财政资金修建具有相同意义,国家是否出资不应影响产权归国家所有。
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