如何接收新房

答：　　1. 收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
　　2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的**后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
　　3. 业主核查材料。开发商出示《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，房屋的《竣工验收备案表》和《面积实测表》办收房手续时查看，《住宅质量保证书》业主可带走，《住宅使用说明书》可带走，《管线分布竣工图》(水、强电、弱电、结构)可带走，如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
　　4.验房中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验房（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋，验房要坚持的原则只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商，发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天），对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
　　5.检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；换正规发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清，业主签署《入住交接单》。

答：新房接收需要缴纳的主要是契税、维修基金，根据是否首次购房、评估价、面积等情况，缴纳如下：

1、测绘费1.36元/平方；

2、评估费0.5%（评估额，允许浮动）；

3、契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%，超过140平或非首次3%；

4、交易费3/平方；

5、工本费80元,(工本印花税5元)；
6、维修基金按房价的2%缴纳。

答：新房接收需要缴纳的主要是契税、维修基金，根据是否首次购房、评估价、面积等情况，缴纳如下：

1、测绘费1.36元/平方；

2、评估费0.5%（评估额，允许浮动）；

3、契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%，超过140平或非首次3%；

4、交易费3/平方；

5、工本费80元,(工本印花税5元)；

6、维修基金按房价的2%缴纳。

答：交房注意事项一：查看资料
　1、房屋的《住宅质量保证书》（盖章原件可带走）。
　2、《住宅使用说明书》（盖章原件可带走）。
　3、《竣工验收备案表》（盖章原件）。
　4、面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）。
　5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）。
　6、《建筑工程质量认定书》。
　7、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
　8、签字时注明“楼房状况未明”。
交房注意事项二：楼房结构
　1、检查房屋有无裂缝。
　（1）查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
　（2）露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。
　（3）承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。
　（4）墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。
　2、检查空鼓。
　（1）检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
　（2）检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。
　3、检查倾斜与水平。
　（1）在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
　（2）目测大致地平。
　（3）检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪
　4、测量房间的层高。
建筑层高为2．8米，实际高度不能低于2．6米，层高3米的实际高度不能低于2．75米，住宅层高不能低于2．8米。
交房注意事项三：渗漏、排水与防水
　1、检查房屋有无渗漏
　（1）察看房屋的地面和顶层渗水情况。
　（2）检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象
　（3）墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。
　（4）察看厨房、卫生间（顶面、外墙），阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。
　2、排水
　（1）验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水）。合格的地面不应有积水存在，因地漏是**低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。
　（2）厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当。
　3、防水
　（1）在厕、卫放水（约高2cm），24小时以后查看下家厕卫的天花。
交房注意事项四：室内细部
　1、管道
　（1）各种管道表面镀层是否完好无破损。
　（2）看水管有无冻裂。
　（3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。
　（4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。
　2、门（大门，房门）
　（1）门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆。
　（2）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。
　（3）试门是否运作自如、开关时有无特别声音。
　（4）试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。
　（5）关门听隔音效果并了解密封程度。
　（6）卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。窗的油漆质量主要看，卫生间的门还要刷下边。
　3、窗
　（1）看门窗的油漆质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹）、漏刷和磕碰，色泽是否一致。
　（2）目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。
　（3）看窗户玻璃是否完好。
　（4）试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。
　（5）看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。
　（6）试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。
　（7）看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。
　（8）留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。
　（9）窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。
交房注意事项五：生活设施
　1、供电
　（1）拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。
　（2）保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
　（3）卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。
　（4）检查开关、插座的牢固程度。
　（5）检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。
　（6）用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。
　2、燃气
　（1）厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
　（2）燃气是否畅通。
　3、电讯与线路
　（1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
　（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。
　（3）CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。
　（4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。
交房注意事项六：其它
　1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。
　2、抄电表、水表、燃气表数值。
　3、有无专用垃圾道，其有无堵塞。
　4、有无专用邮政报箱。
　5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。
　6、查问南阳台封闭计划。

答：1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。
2、必须先验房后收住宅钥匙。购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间。
4、收房时必须仔细查看的文件。在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
①房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
②《质量保证书》和《使用说明书》，现在交房时开发商都应提供。
③开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
新房交房时，一定要先确认开发商是否符合交房的条件，查看相关的证件是否齐全；然后仔细验收房屋，有无质量问题、面积误差等；确认无误后，再签字验收。

答：新房收房时有许多细节事项需要注意到，这里提供十个方面的细节问题，供新房收房者借鉴。

第一招：看“备案”留“两书”

新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑;同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

第二招：卫生间不渗不存

检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测**好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间**低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

第三招： 门窗灵活严又亮

试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。

门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。

第四招： 轻敲各面听空裂

墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工;若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

第五招： 顶层住户查渗雨

如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

第六招： 阳台裂缝危险大

一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

第七招： 保温不好墙滴水

冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

第八招： 大开龙头查漏堵

上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

第九招： 拉闸断电不可少

电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

第十招： 保险插座护幼童

为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。