请问大家，谁比较清楚因为我想知道：一套房与二套房如何界定？

答：1.首套房指购买仅拥有一套住房。中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠。

所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠）；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

想要按照购买“首套房”享受各种税费 减免和贷款优惠，必须由购房人本人提出申请，凭购房合同 和身份证件，到所购房屋所在地的区县房地产交易中心提交申请。各交易中心自受理之日起7个工作日出具首次购房证明。

2.二套房是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。
一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；
二是以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准，借款人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平；

答：与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。
一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

答：银行七情况界定二套房
银行实际操作中已有统一的标准；“假离婚”避二套房政策的漏洞被堵上
继房贷新政出台后，北京各商业银行对二套房贷款的认定进一步收紧。记者了解到，近期大多数银行在实际操作中已经对“认房又认贷”有了统一的操作标准，对七种情况界定为二套房，其中，“假离婚”躲避二套房政策的漏洞也被堵上。
记者从伟嘉安捷等个贷机构了解到，除了已有一套个人住房再购买一套住房属于二套房外，目前七种情况也被划归二套房。只要属于其中任一种情况，申请房贷都要被认定为二套房，贷款**款比例不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍。
业内人士认为，“认房又认贷”无疑是将二套房的认定进一步严格。伟嘉安捷相关负责人告诉记者，有一部分客户，有过房贷，但后来房子卖掉了，成了“无房户”，他们如果按“只认房”算，再买房还算第一套，但按目前银行执行的“认房又认贷”算，他们再买房就算二套房了。还有一部分人，由于一直没办产权证等原因，导致房屋权属登记系统中没有记录有过房产，如果“只认房”，就可能被误当成“没买过房”，但假如他们申请过房贷，“认房又认贷”就能判定。
七种情况被认定为二套房
自己有住房以子女名义购房
案例：安先生名下有一套住房，夫妻俩想为正在上**的儿子(现未成年)，购置一套房留作日后结婚使用，想以儿子的名义再申请贷款购房。
解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说未成年子女也是被划为家庭范畴的，所以安先生家庭用儿子的名义申请贷款购房时，也会按照二套房政策执行的，即需**50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，则可以按首套房贷款政策执行。
未成年有房产成年后再购房
案例：常先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他。现如今常先生为了避免日后房价再上涨，想以自己的名义再贷款买一套房。
解析：像常先生这种情况，如果再贷款购房的话，是会被认定为二套房的，因为根据目前银行认贷又认房，常先生如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房，将按照二套房的政策执行。而如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套房。
全款购住房再贷款购房
案例：丁女士名下现有一套住房，为之前全款购买，因为父母在老家年岁已大，想在其现在居住的小区再买一套房来接老人居住，以便照顾他们。
解析：虽然丁女士没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到丁女士名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，是会被认定为二套房的。
贷款买房出售后再买
案例：鄂先生2000年曾贷款购买过一套房产，现考虑到孩子上学问题，想将此房产出售后，去孩子**附近再买一套房来居住。
解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然鄂先生将这套房产出售后，家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以之前贷款购买的房产出售后，再购买时也会被算作二套房。
先商贷买房再用公积金
案例：范女士第一次贷款购房时使用的是商业贷款。后来单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。
解析：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，所以，范女士如使用公积金再购房的话，**比例也将为50%。
婚前一方有房婚后再买房
案例：关先生结婚前曾贷款购买过一套房，现已与韩小姐结婚多年，想用韩小姐的名义再贷款购买一套住房。
解析：结婚后虽然户口没有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
夫妻贷款购房离异再买房
案例：艾先生和简小姐结婚后共同贷款申请过住房，两人离异后，该房产判给了简小姐，艾先生想向银行申请贷款购房。
解析：艾先生向银行申请贷款的话，是会被算作二套房的。因为目前银行对二套房的认定是既认房又认贷，也就是说只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款记录，那么即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房。

答：地基建的不够水平,或者建房处的土质比较松软!

答：二套房公积金贷款有哪些政策
　　一般情况下，对于一些首次来使用公积金贷款的，相关的借款人仅仅是需要建立一种稳定的住房公积金账户，一般是6个月(含)以上就可以了。同时，如果说选择的是足额正常来缴存相关的住房公积金6个月(含)以上的，同时，在申请贷款时，也是处于一个缴存的状态就可以申请好公积金贷款了。另外，相关的购房的政策性住房的借款人也是可以选择不受上述缴存的时间方面的限制的，一般来说，也只需要建立好公积金的账户，并且也是需要处于缴存的条件，那么，也是可能选择申请公积金贷款的。我们还需要注意这个内容，如果说相关的借款人再次选择使用公积金贷款的话，也是需要结清上一次的贷款后，才可以使用。一般来说，现在的公积金像五年以上的利率的话，就是3.87%，这也是比商业的贷款七折优惠利率4.158%还要优惠很多的，这样的话，也是可以为相关的借款人省下不少利息的。像二套房的公积金贷款的额度也是非常重要的。目前，各地的公积金中心对于二套房的公积金贷款的额度的计算的方式也是不一致的，所以，像一些具体的情况也是应该要以借款人所在地的公积金中心为一个标准的。
　　二套房公积金贷款流程
　　正常情况下，公积金贷款的期限都是可以选择以年为单位的，像**长的贷款期限也是不可以超过30年的。同时，相关的职工在申请的贷款的期限还有申请贷款时的实际的年龄之和也是不会超过70年的。同时，按照相关的住建部还有人民银行规定好的住房公积金的贷款利率进行执行。同时，绝大部分的公积金贷款都是可以选择采用相关的抵押、质押的担保相关的方式。同时，如果说公积金贷款采用的就是抵押担保方式的话，那么，相关的借款人(也就是申请公积金贷款的相应的职工，下同)也是可以选择一些所购买的住房作为相关的抵押物的。同时，像借款人的话，也应当要和相关的受托的银行选择签订好抵押的合同，并且，还需要按照本市的房地产权的登记规定办理好抵押登记的手续。公积金贷款和商业贷款还是有一定的区别的，因此，在选择公积金贷款的方式的时候，还应该要注意政策方面的变动问题。
二套房的**有哪些相应的政策
我们国家的二套房住房市场出现了很多新的变化。在相关的买房人受到了一定的冲击的同时，买房的刚需一族也开始表示，买房的环境变得更加宽松了。同时，像一些楼盘也是会选择摇号的话，很多人也表示，自己从来就没有摇上过。那么，二套房的**有哪些变化呢?接下来就跟着小编来看一看相关的内容。
二套房的**有哪些相应的政策
二套房**有哪些相关政策
大部分的房地产开发商都表示，像一些新建的商品住房一般也都是以合同签证的时间为标准的，同时，也是以二手房的网签时间为相关的标准的。还有很多的外地投资客也会发现相应的一些信息，自己已经不具备在工作的地方买房的重要的资格了。限贷也是非常关键的，一定要看一看审批工作。像限贷的时间的节点又是在哪里的呢?相应的业内人士也开始介绍，按照过往的相关的经验，一般也应该要选择以银行的审批作为相关的节点，像一些已经审批了，并且通过的，就可以选择按照一定的老政策来;如果说是一些尚未审批的话，完全就可以选择按照新的政策来执行。如果说有人因为相关的政策方面的原因没有凑齐**的话，又
应该怎么办呢?专家表示，如果说相关的买房人确实是因为**的问题，要选择解除合同的话，完全可以选择协商解决的方式。很多人的房地产的业内人士还有相应的专家也开始接受起了访问，大部分的新政无论是对市场还是说对相关的买房人的心理都是会造成巨大的冲击的，同时，市场开始转冷、交易也开始骤减、投资也逐渐变得萎缩了、信心下跌也会是未来的一段时间的楼市的主旋律。
大部分的城市的限购令对于本地人选择买二手房也是未予限制的，所以还留了一个很大的口子，这也是会被视为一个推动二手房的市场的一个非常关键的契机，还有一些房主也是会因此傲娇出现抬价的情况。同时，在楼市出现降温的大背景下，二手房的市场就算是不限购的话，也是很难引起相关的投资人的兴趣的，其中的交易量也是会呈现出下降的趋势的。所以，建议大部分的房主，该卖还是要卖的，像临时抬价这种做法，估计也是行不通的。我们也可以发现，全国的调控升级政策，也是在全国性的房地产的调控的大背景之下采取的相应的措施，表明的也就是中央政府的调控的决心。如果说是从政策层面上看的话，一也是对市场的影响非常很大，很多的人也是不具备买房的资金实力了的，像一年的社保或者说是个税的证明，也逼很快就走了很多的外地的炒房客。同时，对于大部分的买房人的心理上的冲击也是非常大的。也会对市场的未来的预期出现信心不足的情况，更多也是会选择采取一种观望的心态。

答：二套房**降低至30%，且如果没有未还清的贷款，还可以再次使用公积金贷款。