房地产土地价格怎么计算呢？

土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：
一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

一、土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。

二、土地价格 高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。

1、用公式表示：土地价格=地租÷利息率。

2、所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。

3、由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。

一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法

地价算法

一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法
自政府对经营性土地实行招拍挂以来，地价在逐渐透明的同时也不断升高，越来越成为决定房地产项目成功与否的关键性因素。多家企业常常为了取得某块土地的使用权进行竞价，如果竞价过低可能错过机会，竞价过高又会背负沉重的负担。那么，究竟应该以多少价格进行土地的竞价才**合适呢？ 开发企业的方法一般是在受让土地前对土地所涉及的项目进行全面的测算，首先从土地交易中心取得详细的地块资料，再组织有经验的从业人员根据技术指标和规划管理技术规定，详细规划出各种建筑的面积，确定综合技术经济指标，**后综合建筑成本、开发营销费用、税收以及市场售价，推算出能够承受的土地成本范围，以此作为取得招拍挂等经营性土地的依据。这种方式的优点是结果相对精确，缺点是费用高、耗时长。许多房地产开发企业为此聘请专门的地产顾问公司进行前期策划，该前期策划费一般要占整个项目营销费用的三分之一以上；更专业、分工更精细的房地产公司也可以依靠自身的力量进行策划，参与者包括组织策划人员、建筑规划人员、市场调研人员，所产生的策划费用也常常不菲。 笔者从事房地产工作多年，组织、参与过多个房地产项目的开发，一直关注地产市场的走势，经过多年的观察和探讨，在多个拍卖的房地产项目的地价资料的基础哗粻糕救蕹嚼革楔宫盲上，总结出一个简易的地价评测方法，熟练掌握这种方法可以在一分钟内估算出地价。这种方法非常适用于各个房地产开发公司的老总们在作项目预测、地价评估时估算土地价值。

我们一般是拿土地成交价格除以该宗地的容积率，就可以得出每平方米建筑面积应分摊的土地价款（也称楼面地价），再加上每平方米建筑面积的建筑成本、建设税费、开发商利润，就是房价的构成了。比如，一宗地成交价格是5000元/平方米（土地面积），除以该地块的规划容积率3.0后，每平方米楼面地价为1660元。假定每平方米建筑成本为电梯1200元，应交纳的税费为每平方米建筑面积500元，那么该楼盘的每平方米建筑总费用为3360元了，再加上开发商自已的利润假设为每平方米500元，该楼盘的房价就不会低于3900元/平方米了。当然，因为房屋价格**终受供求关系、建筑成本（如材料、人工）、土地价格等多种因素影响，所以，你想完全凭土地价格来推测房价是不太科学的。不过，我认为，对于二、三线城市，考虑到通货膨胀的因素，房价跌多的可能性要比房价上涨的可能性小。