如何买房子便宜? 首次买房怎么付款划算?

答：
在中国，房子对于绝大多数人都是一个无法避开的话题，很多人辛辛苦苦努力打拼就是为了能够拥有一套属于自己的房子。

那么，怎么买房才划算呢？买房这看似简单的事情，背后隐藏着什么样的金融学原理和逻辑呢？

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小明现有银行存款120万元，要买一套总价100万元的房子，有以下两种购房方式：A.一次性支付100万元全款购房。B.自己支付25万元，申请按揭贷款75万元，贷款利率5.39%（基准上浮10%）。如果你是小明，你的选择是A还是B呢？

我们为什么要谈理财思维？简单地说，就是让你遇到类似以上题目所述的案例时，不至于自信满满、潇潇洒洒、利落果断地选中了那个错误答案。

两个选择，其实就是交易（或支付）方式的不同，一种是现款支付（即时支付），另一种是贷款支付（远期支付）。

在金融学里，交易方式有很多种，我们一定要选择对我们**有利的那一种。

选A和选B，收益可谓是天差地别。

不点就这个问题问过不少人，发现中年以上的群体（通常也是手头存款确实能够达到120万的人）大多的选择都是A。这也解释了很多丈母娘选女婿时严格执行的一条标准：有房无贷款。他们的理由很是充分：

我明明自己有钱买的起房，为什么还要背负近百万的债务成为房奴？75万元房贷如果按年息5.39%、期限30年、等额本息还款法测算，利息总额高达76.44万元（表1）！要知道我的贷款本金才75万元啊，这不是辛辛苦苦一辈子都在给银行打工么！血汗钱都被银行赚走了，这太不划算了！银行真黑！

表1贷款利息计算表

向左转|向右转

貌似很有道理的样子，也进行了貌似严谨的数学计算与逻辑判断。

而相对年轻的群体（通常也是实际手头没有多少存款，题干说的拥有120万存款只能靠想象与假设的人）大多选择都是B，理由同样很充分：

我有120万！120万啊！可以买好车！可以买好多包包！可以买苹果10镶钻PLUS版！可以每天出去吃大餐！可以大胆去泡妞！太美啦！可是如果拿出100万用于买房，那我就只有20万啦，20万不够用啊，所以我要贷款！花未来的钱，享受当下的人生

嗯嗯，年轻人的思维永远是充满兴奋与激情。

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先说答案吧，真正懂理财的人是一定会选B的。

选A的朋友们犯了什么错呢，他们确实进行了严谨的数学计算，75万元房贷如果按年息5.39%（基于当前基准利率上浮10%）、期限30年、等额本息还款法测算，利息总额确实是76.44万元没错，数字看起来确实很吓人，但是这仅限于主观感觉，并没有作理性的分析判断。真正洞悉理财本质和原理的人，都知道76.44万元的利息其实是非常非常少的。

5.39%的年利率高吗？四大国有银行的半年期理财产品的年化收益率都已经达到4.7%了！30年期限的贷款利率才5.39%，你能说它高吗！

不点可以负责任说，在中国，普通人再也找不到比住房按揭贷款成本更低的加杠杆的途径了。

那么为什么利息总额会达到76.44万元这个看起来吓人的数字呢？因为这是30年的总利息，30年啊，30年是什么概念，那是三分之一个世纪啊。

我们做理财，一个绝对不能忽略的因素就是时间，从本质上讲，人为什么需要理财就是因为资金拥有时间价值（关于资金价值问题不点以后另发文详细讲）。

即便是年化5.39%这样低的利率，长达30年的还款期积累下来的总利息也是一个庞大的数字。这个数字之所以庞大，不是因为资金成本高，而是因为资金占用时间长。

好了，现在我们已经知道这75万元的贷款成本是很低的，但是再低也是成本，如果用自己的钱全款买房不就把这部分成本也省下来了吗？

虽然如此，但是我们通过贷款买房后，可以将自己的钱投资出去，只要年化投资收益率超过5.39%，那么就投资收益可以覆盖贷款利息成本，并获得额外收益！

那么问题来了，用自己的钱作投资，年化收益率能超过5.39%吗？

绝对可以。前文已提到，四大国有银行的半年期理财产品的年化收益率都已经达到4.7%了，这个数据可以简单理解为当前市场的无风险收益率，如果认真选择合适的投资理财工具，将年化收益率提高到6%以上是轻轻松松的。

假设年化投资收益率就是6%，那么我们就可以获得年化0.61个百分点（6%-5.39%=0.61%）的额外收益！如果你选择了全款购房，那么这笔收益将彻底与你无缘。

试想，如果年化投资收益率达到10%呢？15%呢？你将会失去多少原本可以得到手的财富！

至于怎样选择合适的投资理财工具，怎么提高投资收益率，不点会发布更多文章教大家。

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再简单回顾一下前文提到的选择B的年轻群体，他们选择贷款购房，是基于可以将自己的钱用于吃喝玩乐享受生活，而不是进行投资赚取更多收益。

不点在此不对该观点的是非对错进行评判，毕竟每个人都有选择自己生活方式的权利，只要开心就好。

但如果仅仅从投资理财方面考虑的话，这种选择自然是不可取的，因为你把原本可以用来投资从而赚取更多收益的本金消耗掉了。没了本金，理财便已无从谈起。

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整理一下这个题目涉及到的理财概念与逻辑。

首先，买房本身就是一种投资理财方式，房产也是一种较为特殊的投资理财工具，因为它有价格、可以交易，未来有**的可能。

那么我们去买房，除去自住的需求外，也是一种投资。那么你就发现了，原来可以借银行的钱去投资！是的，因为你买房的钱是用的银行贷款，本质上就是你借银行的钱进行了房产投资。

借钱投资，就是我们常说的加杠杆，或者叫增加负债。负债是有成本的，在这个案例中负债成本就是贷款利息。

负债成本一定是越低越好，只要成本够低，低于你的投资收益率，就应该主动加杠杆/增加负债，而不是一听到“债”就敬而远之。要知道在这个星球上，绝大部分富人的财富都是通过加杠杆/增加负债赚来的。

另外，不管做任何交易，如果是向别人支付，尽量选择远期支付，即越晚付款越好。如果是别人向你付款，尽量让他立刻支付，别拖！因为时间拥有价值，时间就是钱。

**后不点再强调一下，投资理财必须是理性的，任何决策必须基于理性的分析与判断，绝对不能犯懒只依靠主观感受作判断，那将大概率让你犯错！

答：1、新政出台的半年内买房

一般来说,当市场出现过热或疯狂状态时,会出台以抑制楼市虚火为目的的调控新政,新政会给市场带来“制冷”效果,上涨的房价在短时内得到稳定。但经过一段时间后,市场将逐步消化调控消息,随着刚需族的入市,房价复苏。因此,调控新政出台半年内买房,可能会获得相对比较低的价格。

2、年底、年初买房

相对而言,年前、年初的房价会较为稳定,还常有开发商推出“返乡置业”优惠活动。此外,春节前后,上班族较为空闲,大家有更多时间,耐心地挑选高性价比好房。

3、每年的房交会买房
房交会一般分为:春季房交会(每年4、5月左右)和秋季房交会(每年10、11月左右),届时,同城的几十上百家楼盘聚集在一个地方进行交易展示。房交会买房,不仅选择多更便捷,还有机会拿到主办方或者楼盘提供的优惠。现在很多房交会现场还有**、送礼,这个时候买房也不错。

4、清盘的时候买房

现在开发商为了防止尾盘卖不出去,会将较好的户型留到后面,当这个项目喊出清盘口号,而又难以尽快清掉时,你就有了用较少的钱买更好的房的机会。

5、在11月后买房

很多人选择在金九银十旺季下手,其实11月买房是个好时机。原因是金九银十过后,市场转入淡季,开发商在这段期间需要资金回流,会有优惠措施,同时为了刺激销售,很可能会推出一批特价房来吸引客户,宣传造势。

6、新盘尽量选择首开时买入

一般来说,一个分若干期开盘的项目,会一期比一期卖得贵,很多新盘会采用“低开高走”的营销模式,首开的一批,优惠力度和价格会更有诱惑力。

7、参加团购买房

团购一般是媒体与开发商联合推出,有比较诱人的优惠,恰好有中意的房源,就可考虑出手。

答：一、产权不清晰的房子
1、产权交易有限制
如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房以及危房等不能上市交易的问题。如军产、院（医院）产、校（**）产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
2、承租人可能优先购买
在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。
3、小产权房
小产权其实是没有产权的，这是很大的一个问题，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。因为没有产权证书，买卖双方就很容易产生交易纠纷问题。
二、烂尾楼
这个不用多讲，大家都知道烂尾楼是不能买的。因为烂尾楼是指开发商还没有完全把房子建好，这类房屋的各项配套设施是不完全的，所以即便是价格便宜，也**好不要购买。
三、质量问题频出的房子
如果一件商品总是出质量问题，大家肯定就不会购买，其实房子也是这样。购房者如果花费大半辈子的积蓄买到有问题的房子，谁能受得了？尤其是一些已经被曝光的楼盘，购房者就不要再看了，肯定是有很大的问题。
四、烂户型
户型好的房子通常都讲究方正，也就是说缺角和斜边少的房子。斜边其实很容易造成视线上的错觉，多角压迫感十分的强，如果大家长期住在这样的房子中，对于心情的影响是很大的，容易增加人的精神负担。
五、靠近交通主干道
靠近城市交通大动脉的房子不建议大家购买，虽然开发商会说“出则繁华入则静”的口号，但是其实只有等真正的住进去才知道外面的环境是有多吵。这类地方噪音比较大，非常影响居住和休息。
六、被转让的项目
有城市某些开发商想打包项目整体转让，抽手走人。对购房者而言，这些开发商的楼盘不能买，否则物业得不到保证，出现问题更是找不着人。开发商的品牌是房屋质量的有力保证，购房者要对开发商有仔细了解，千万不要贪一时的便宜上了贼船。

答：上半年买比下半年买,相对来说时机更好一些。因为上半年有“两会”,两会上一般都会出台一些房地产政策,市场观望气氛浓,房价比较趋稳,这时入市时机不错。同时，一般新政的出台都会刺激开发商推出一些优惠政策，这对购房者来说都是钱啊。另外,历年来看,上半年房贷政策宽松,对贷款购房者来说,购房者更容易争取到优惠贷款利率。
下半年买房**好在11月以后
主要有两个原因，其一，金九银十过后，就开始转入淡季了。开发商在这段期间需要资金回流，会大幅度的推出优惠措施。同时为了刺激销售，也会推出一批特价房来吸引客户，宣传造势。这些都意味着，房价在这期间都会出现下跌。而这时也是买房的好时机之一。
春节前后，除了有开发商推出“返乡置业”的活动刚外，这个期间一般也是上班族们相对空闲的时期，大家有更多的时间去挑选房源，买房是一个需要耐心和细心的事，花时间才有可能买到性价比更高的房子。除此之外，年前与年初一般是一年中房价相对**稳定的时期。
新政出台后,二手房市场会**先出现反应,疯狂的市场可能会迅速“制冷”。买房人会开始等待观望,上涨的房价很可能短时间内得到稳定。业内人士认为, 政府出台的多次调控政策均在于抑制楼市虚火,**终目的并非“打压楼市”,房价大跌并不是政府愿意看到的景象,即使出台调控政策,房价也难大跌。

答：您好，还款方式的选择，其实取决于您的实计情况。不同客户的实际情况对应合适的还款方式是不同的，从等额和等额本金这两种还款方式在月供和**终还款的利息来比较，等额还款法在利率不变的情况下，是提前把每个月月供金额都固定好了，方便您记忆。等额本金的还款方式是把您的贷款本金按贷款期限内等额划分，每个月归还的贷款本金部分是一样。因为每个月归还利息是根据贷款本金计算的，等额本金还款法对于客户开始的还款能力要求高一些，**开始的还款压力会大一些，但月供是按月递减的，相对来说还款到后期压力会越来越小。同时在利率等其它条件不变的情况，贷款**终归还的利息部分，等额还款法相对等额本金还款法支付的利息会高一些。
要计算贷款利息或者每月还款金额，需要知道贷款本金，贷款期限，还款方式，贷款年利率。若上述信息都确认到，可以通过我行贷款计算器尝试计算，登录招行官网右下方找到“理财计算器”--“个人贷款计算器”可以计算。

答：一套房子动辄上百万,大多数购房者都会选择贷款购买,但这其中的方法不是每个购房者都知晓的,今天小编就来简单介绍一下。

全款买房

流程简,直接与开发商签订购房合同,省时方便。对于购置二套房产的人而言,除了省去了贷款利率上浮的支出外,也节省了与银行周旋的时间和精力。

易出手,付全款购买的房子再出售比较方便,不必受银行贷款的约束,一旦房价上升,转手套现快,退出容易。即便不想出售,发生经济困难时,还可以向银行进行房屋*押。

但随之而来的压力也会比较大,一次性全款购房,对于那些经济基础较为薄弱的购房者来说,会成为一个不小的负担。

商业贷款

又称个人住房贷款,是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行,为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款,执行法定贷款利率。是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

公积金贷款

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款,国家规定,凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。由各地住房公积金管理中心委托银行发放。

组合贷款

符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款,即借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为*押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。