楼市政策是根据什么制定的

答：3月31日，成都市房管局公布房地产市场调控新政，成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。

2017年11月16日，成都市出台政策，规定全市商品住房以公证摇号排序选房的方式开盘销售。而今日公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定，成都市商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

补充通知规定，可被列入刚需家庭优先摇号排序选房的家庭须同时符合以下三个条件：

首先，居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）和其未成年子女；达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身人员以个人为居民家庭；夫妻离异的，购房登记时离婚应已满三年。

其次，登记购房人及其家庭成员在成都市行政区域内名下均无自有产权住房，且自2016年10月1日以来无住房转让记录。

第三，购买的商品住房位于成都市住房限购区域的，登记购房人须符合住房限购政策；购买的商品住房位于成都市住房非限购区域的，登记购房人须为成都市户籍居民。

在房源方面，补充通知规定，成都市行政区域内新取得预售许可、现售备案的商品住房项目，按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余数量的50%，来支持刚需家庭选购。刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。

房产主管部门须对刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员自有产权住房、住房转让、户籍等情况进行核验，夫妻离异的，还须核验其离婚年限。

答：1、“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
　　2、根据新的规定，三种情况将被认定二套房：
　　1）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；
　　2）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；
　　3）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

答： 要谈中国楼市自然绕不开宏观经济。稳增长是中央2015年制定的全年经济发展目标，面对国际国内复杂的经济下行压力，一系列宽财政、松货币的刺激手段也陆续上线。关于楼市，中央定的总体基调是：去库存、稳房产，房地产政策环境趋宽松化。

先是330新政下调二手房交易营业税、增加二套房的信贷杠杆支撑，再是一整年内五次降息降准，后来到进一步放宽公积金贷款申请门槛……一系列托市政策接连出台。在利好不断的刺激下，各城市间出现明显的分化。
其中，全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下大都复苏明显、成交火爆，但与此同时，库存量较大、消费需求不足的三、四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。对于2016年的楼市，2015年年底经济工作会议上去库存宏观基调已定，市场大环境有望进一步宽松，一、二线重点城市楼市复苏的势头还将进一步延续，而三、四线城市市场依然不容乐观。
2015全年楼市呈现六大特征
★市场环境：政策趋宽松化刺激需求释放
2015年，为促进经济稳步发展，金融环境由稳健趋宽松，利好经济发展的同时直接利好楼市短期交易。2015年以来，面对经济发展不景气，央行五次降准、五次降息，一方面使更多资金流向市场；另一方面，直接降低购房还贷成本，对需求入市有较大的刺激作用。
与此同时，房产政策宽松化利于楼市库存去化。2015年房地产市场正式进入政策宽松期，有效地刺激了楼市需求释放。中央330政策的降低二套房贷款比例与个人住房转让营业税“5改2”，对刺激需求入市作用重大；同时，收紧土地供应，通过减少土地供应量来减少住宅潜在供应量。需求刺激加上供应减少，二者叠加以减少高库存压力。
在制度设计上，二孩政策全面放开，实为应对社会老龄化压力，但释放的人口红利也将对楼市产生一定的影响。短期来看，对房地产市场造成的影响主要来自于家庭结构变化和子女教育产生的房屋需求结构变化；长期来看，受益于国民人口的增长，人口红利将继续释放，新增购房需求随之增长，特别是配套成熟的区域将成为购房的热点区域。
★交易量：城市间住宅市场分化严重，一线及重点省会城市复苏，三四线城市依然萎靡
在楼市利好政策刺激下，2015年全国住宅市场整体上并未出现成交量大涨现象，全国住宅销售量与2014年相比略降。其中，一线及重点城市新房交易量火爆，可以看出，三四线城市住宅市场相对依然萎靡。
根据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅销售量达9.6亿平方米，住宅销售量同比下跌9%。2015年一线及重点城市成交量明显复苏，除成都外，监测十城中九城新房交易量上涨，八城新房交易量同比涨幅在27%及以上，六城新房交易量从2014年负增长转为2015年大幅增长。其中，武汉新房交易量为十城之**，同比涨幅**高达39%。
★房价：一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄
2015年全国住宅市场整体价格涨幅明显增加，全国住宅销售价同比涨幅为五年**高。但城市间及区域间住宅市场价格出现明显分化，一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄，说明一线城市投资效益依然较高，而二线城市投资效益降低，购房整体趋势逐渐转为自用为主。
根据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅销售价同比涨幅为10%，较2014年涨幅增加。2015年监测十城的新房成交价分化显著。一线城市豪宅集中入市，新房成交价涨幅较大，其中涨幅**大的依然是上海、北京，分别达到16.9%、9.6%。南昌作为江西省会，在经历两年下跌后今年大幅上涨，涨幅高达12%；南京、武汉等新房均价分别上涨8.1%、7.3%；成都、长沙等新房均价小幅下跌2.9%。
★购房客户特征：80-85年龄段购房占半壁江山，贷款购房占比超七成
据伟业我爱我家数据中心分析，北京市的客户购房年龄逐年增加，目前的趋势是85前更爱买房，90后多以租房为主。在2011-2015年期间，1980-1985年出生的客户购房成交占比一直**高，且高于50%，1986-1990年出生的客户购房成交占比约为15%。
高企的房价形成较大的购房压力，但对于贷款购房客户来说，2015年一系列降准降息政策加上较宽松的货币政策致使购房成本被降低，还贷压力相对减轻，进一步导致贷款购房客户占比增加。据伟业我爱我家数据中心统计，北京市2015年贷款购房的比例为75.7%，比2014年增加了11.4个百分点。
★去库存：全国去库存压力依然较大，但城市间分化明显，重点省会城市去化效果显著
2015年全国住宅待售面积继续高位攀升，全国住宅市场去库存压力依然较大。在需求大量释放及供应端减量的双重作用下，去库存效果显现，多地库存量下滑。在全国库存量上涨的背景下，一线及大部分重点城市库存量减少，说明三四线城市库存量未减反增，整体来看城市间分化明显。
据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅库存量上涨8%。在一线及所监测省会城市中，武汉、天津一手住宅库存量**高，武汉库存量**高达2763万平方米。监测十城中七城一手住宅库存量下跌，二城一手住宅库存量小幅增长，而南昌则相对持平。在一手住宅库存量下跌的七城中，跌幅较大的依次是苏州下跌32%，天津下跌19%，南京、上海下跌13%，杭州下跌7%，武汉下跌4%,北京下跌2%。另外，成都、长沙的一手住宅库存量分别上涨8%、7%。
★潜在供应：在去库存主基调下，土地供应量明显收紧
2015年全国土地供应量与成交量同比下跌，各地严控土地供应量，土地供应量收紧，同时各城市住宅用地成交下挫。土地市场潜在供应端缩减，有利于住宅库存去化。
据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国土地供应规划建设面积为6.7亿平米，同比下跌18%；全国土地成交规划建设面积为5.1亿平米，同比下跌13%。
在2015年监测的一线城市及重点城市中，在供应量方面，除成都外九城土地供应量下跌，其中上海供应量**大为553万平米，同比下跌21%；长沙供应量**小为83万平米，跌幅**大为78%。在成交量方面，七城土地成交量下跌，三城土地成交量上涨。在成交建设面积下跌的城市中，上海成交量也**大为576万平米，同比下跌17%，长沙成交量也**小为96万平米，跌幅**大为62%。在成交建设面积上涨的城市中，北京上涨6%，苏州上涨14%，成都上涨23%。
2016楼市预测
预测一：2016年政策宽松化将延续
从宏观经济环境来看，2015年12月为期三天的中央经济工作会议明确指出，把刺激经济稳增长作为2016年经济发展的重要目标。显而易见，稳增长是头号课题，未来通过一切可刺激的举措来实现经济稳步发展是宏观政策基调。下一步，适度宽松的货币政策将依然是未来经济刺激的重要手段，降准降息等宽松化政策手段有望继续实施，这无疑对楼市成交将产生利好，不论是房企开发融资，还是购房人按揭贷款，都将受益。
从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷**款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。
预测二：2016年房地产市场将继续分化
在宏观政策环境利好刺激的前提下，一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放，“量增价涨”或将继续主导新房楼市。同时，还应该看到，目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不大的三四线城市，市场销售仍将面临较大压力，存在降价走量、降低库存、回笼资金的机会，但房价上涨仍将乏力。

答： 去年至今，楼市已经出台取消限购、降低首套**比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等，甚至下半年以来央行连续3次“双降”，从去年至今，央行累计6次降息5次全面降准。本次中央政府表态之后，预计2016年楼市“救市”去库存大门将继续敞开。

那么，2016年地方政府还有哪些底牌可以“救市”？回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，这些措施包括调整普通住宅标准、降低**比例、契税优惠、鼓励人才购房等八大方面“救市”措施。从目前楼市发展特征来看，上述八大措施极有可能会在非限购城市执行（半数以上二线城市、大部分三四线城市）。具体来讲：
第一、降首套**
通过下调首套房**比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。按照这样的效果来判断政策走向，预计首套房**比例将从现行的25%，下调至20%左右；
第二、降准降息
虽然已经有6次降息5次降准，但是，笔者认为由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。这样，可以释放更多的市场流动性，刺激宏观经济复苏的同时，也为楼市去库存带来利好影响；
第三、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
加大各类财政补贴，将在补贴的幅度和范围方面进行调整。如近期传言的对农民工购房首套房的税费减免政策、个税抵扣房贷利息等措施，当然，也可以针对首套购房者采取减免契税、政府性基金补贴利息等财政优惠；此外，在楼市去库存的市场背景下，银行应该明确支持首套房贷，给予利率打折优惠，按照这样的发展速度，预计未来几个月首套房贷利率会出现实质性松动，那么，届时购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，**终达到去库存的目的。
第四、加强货币补贴
进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的。
第五、调整普通住宅标准
调整普通住宅标准后，对刚需来讲，由于惠及面扩大，更多的刚需购房者会少交税费，可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。
第六、鼓励人才购房政策
针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇，今年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，预计2016年仍然各大城市仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定，对于楼市成交量回升来讲也会起到积极作用。
第七、将户籍制度与购买房产直接结合
尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但是，对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，应该还是有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。
第八、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免
通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的、绿色建筑项目，90平方米以下户型的成交给予契税减免的优惠，这样也激活一部分市场成交量。

答： 本月上旬将过，离中央经济工作会议召开的时间也越来越近，有关“四个歼灭战”的战术部署引发市场关注。而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。

统计局的**新数据显示，前10月全国空置住房又创新高，与此同时，房地产投资却创出新低。接近高层的研究人士告诉记者，目前中国经济仍然处在下探过程中，能否在一两年内实现触底和转型，房地产可以说是这个过程中**重要的一只靴子。
不少分析人士认为，目前中国房地产**大的痛点正是高库存。业内预计，未来更多刺激楼市的政策有望出台。去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款**比例、松绑外资进入楼市等。有分析人士对本报表示，尽管调控政策不会出现大转向，但明年政策出现宽松是大概率事件。
值得注意的是，同为国家重要战略性政策的保障房及棚户区改造有望与楼市去库存深度衔接。目前，这一政策已经逐步进入实质性释放阶段。其中，被视为向房地产市场定向提供信贷流动性手段的棚户区改造货币化补偿安置已陆续到位。
上述研究人士表示，用市场化的方式来解决供需问题，是**为有效且无后遗症的方式，“这种方式还能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”
在去库存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。
此前，中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，这被认为是政策调控方向，将对房地产去库存产生长久利好。目前，户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。
此外，有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房**比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。