大伙觉得办理住房贷款划算吗？

答：　一、现行住房按揭贷款的利率到底有多低：
　　1、住房公积金贷款：
　　住房公积金贷款是指各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向该职工发放的房屋抵押贷款（主要用于购房）。其利率可以说是在常见贷款中**低的，目前5年期以上公积金贷款年利率为3.25%。
　　2、商业住房按揭贷款：
　　指向申请人发放，用于购买商品住房并以所购房产向银行提供抵押担保的贷款。利率仅次于公积金按揭贷款，目前5年期以上贷款年利率为基准利率的8.5折至基准利率（即4.165%至4.9%）
　　那么不管哪种按揭贷款方式，总体而言利率较低是一个显而易见的特点。为了体现它的低，我们来做两个对比：
　　商业银行中常规的经营性及消费性贷款的执行年利率普遍在6%至8%。
　　常规的银行低风险理财产品的收益为3.8%至4.8%。
　　相比较而言，如果还了按揭再做贷款则无法享受较低利率。若将用于还贷款的资金购买银行理财基本可以不亏，若有更好的投资渠道则还能有赚。
　　二、针对于提前还贷，结合几种常见情况提点建议：
　　1、长期手头上有资金闲置，但没有合适的投资渠道。
　　在上面已经阐述，住房按揭贷款的利率目前相对较低的，如果实在没有合适的投资渠道是可以考虑购买银行的理财产品。因为住房贷款的期限普遍较长，如果结清了再贷的话可就不能够再享受这么优惠的利率了。
　　2、准备过户。
　　因为住房按揭贷款是以购买房产做抵押，如果房产准备过户，那么不管划不划算，肯定是需要先将贷款结清。
　　3、按揭贷款快到期，准备提高抵押率盘活资金。
　　如果对资金有更多的需求，而仅有的住房已抵押在银行做按揭贷款，如果再次贷款的金额明显超过需要还款金额，可以考虑提前还贷。以购买价格100万住房为例，**30万，贷70万。其中70万已还款35万，剩35万。若将35万还掉，可再从银行贷款70万，比之前多出35万。（建立在抵押率70%，房价无波动的情况下，若房价在此期间上涨这再次贷款银行的评估价格会更高），但再次贷款的资金成本会高于按揭贷款。
　　4、记性不好，还款意识淡薄。
　　生活中接触到一些客户，因为每个月还款金额不大，而贷款银行又不是常用银行，因此出现长期还款逾期现象。根据《**高人民法院关于修改〈**高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定〉的决定》，纳入法院及失信被执行人的以后真的不能再乘坐飞机、高铁了。因此针对还是不长记性的你还是提前还了吧。
　　5、不同还款方式提前还款的区别：
　　之前的文章中已经阐述过等额本金及等额本息的区别。那么很容易理解为在等额本息还款到50%以上的时候，提前还款是不划算的。因为这个节点贷款的总利息已经还了大部分，提前还款的大部分是本金，因此是不划算

答：在还款日不发生变化的前提下，提前还款的金额分为两部分，一部分为提前归还的本金，另一部分为提前归还的本金在前一个还款日到提前还款日期间的利息。可以通过我行贷款计算器尝试计算，登录招行官网右下方找到“理财计算器”--“个人贷款计算器”](试算结果仅供参考)，具体还款信息您可以联系经办行，或者拨打95555进入贷款人工咨询确认。
【注】1.还款后以改变后的剩余本金为新本金，以上一还款日为起息日，重新计算月供；
2.若还款日为扣款日，还须归还当期应扣本息;
3.同时若您的这笔贷款有逾期，申请提前还款之前还需要您还清截止还款当日的不良贷款包括:逾期本金、欠息、罚息、复息。

答：房贷有打算提前还贷的选择等额本金比较划算
一、等额本金还款,是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。
等额本金还款法是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人
二、等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前**为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

答：方式之一:等额本息还款这是目前**为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。采用这种还款方式,每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭,买房自住,经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体,很适合这种还款方式。但是,它也有缺陷,由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。
方式之二:等额本金还款所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。使用等额本金还款,开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下,相差可能达千元。但是,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群,经过一断时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。
方式之三:一次还本付息此前,银行对这种还款方式的规定是,贷款期限在一年(含一年)以下的,实行到期一次还本付息,利随本清。
但是,随着还款方式变革,一年的期限有望**高延长至5年。该方式银行审批严格,一般只对小额短期贷款开放。这种还款方式,操作很简单,但是,适应的人群面比较窄,必须注意的是,此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力,造成信用损害。
采用这种贷款,贷款人**好有较好的自我安排能力。方式之四:按期付息还本贷款人通过和银行协商,可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上,就是贷款人按照不同财务状况,把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。从某种程度来说,它是等额本息还款的变体。这个方式适用于收入不稳定人群,目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况,把一个月的压力分摊进几个月,可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。
方式之五:本金归还计划贷款人经过与银行协商,每次本金还款不少于1万元,两次还款间隔不超过12个月,利息可以按月或按季度归还。

答：一、提前还款的种类
1、全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清，还款后节省了剩余部分的利息，但是已付部分的利息是概不退还的；
2、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；
3、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这两种情况比较常见，可根据具体经济能力、待还金额和利率计算选择，都能节省一笔利息；
4、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，此方法能减小月供负担，但利息节省程度略小于第2种；
5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。较后一种情况则会增加月供，减少部分利息，但相对而言不是合算的。
二、不同还款方式提前还款有区别
提前还款的本质要义，应在于尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
等额本息与等额本金两种还款法相比而言，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较划算。
按照等额本息的还款计算方法，贷款年限过半，说明全部贷款和利息已经超过50％—80％被偿还完毕，剩下的月供本金占比重大，利息数量极少。此时，提前还款省下的钱并不多，而且大部分钱，大部分压力都扛过去了，剩下的小部分也没必要一下子全交付出去。
等额本息的还款方式过半则提前还款不划算，那么对于采用等额本金还款方式还房贷的人来说，按照等额本金的计算方法，一般情况下，当还款时间超过三分之一时，提前还款就不划算了。因为此时利息所剩不多，剩下的基本上是本金，本金是绝对不会少的。
Tips：
1、如果买房时就有提前还款打算的，建议在贷款时选择等额本金还款法；
2、如果等额本息还款法还款年限已过半，或等额本金还款法还款年限超过三分之一，无特殊情况不建议提前还款。
三、哪些人适合提前还款？
1、等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，此类房贷者可以提前还款。
2、等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，此类房贷者可以做一部分提前还款。
3、想还清贷款做抵押的，或还清贷款撤抵押卖房的，此类房贷者可以提前还款。
4、公积金月缴纳金额较高的房贷者，由于公积金是专款专用，如果不用于还房贷，放在账户里也取不出来，所以还不如提前还贷。
5、处于房贷还款初期的房贷者，如果你确实不喜欢“背债”，而且房贷处于还款初期，那么可以考虑提前还款，这样一来可以早日将贷款还清，二来也能节省不少房贷利息。
6、房贷利率处于上浮中的房贷者，虽然商业银行贷款基准利率下调了，但是如果你的房贷利率没有打折，而且处于上浮状态中，也可以考虑提前还款，从而减少贷款成本。

答：没有哪种方式更好，只能说不同方式适用不同人。
等额本金法初期月供总额高些，然后逐步走低。等额本息法整个还贷期间的月供额是一定的。
如果你近期钱很宽裕，而过几年后钱会越来越紧张，则适合用等额本金法。如果目前钱紧张，过一段钱宽裕，则建议用等额本息法。通常年轻人都适合等额本息法，因为年轻人的收入是逐步上升的。
当然，对于是否要提前还贷，则取决于机会成本。即你这笔钱除了还贷外，还有什么用途。比如这笔钱不去还贷，而去投资，而且期望收益高于贷款利率，则不宜提前还贷。或者你比较看重享受，则这笔钱用于改善生活，也可能带给你更大的价值。所以还是要因人而异，不同人的经济情况不同，价值观也不同，做法就会不一样。但同时也要考虑到通胀和货币贬值的问题来权衡。
综合来看，如果贷款不多，建议不用提前还贷，但可以缩短还贷周期。而且建议使用等额本金的方法，每期本金不变，利息会越来越少；而等额本息法是，每期总还款金额一样，但是本金是一点点减少的。