怎样测量房屋套内面积？ 如何测量套内建筑面积？

什么是套内建筑面积? 按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第四条的 规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内 墙体面积和阳台建筑面积之和。即：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面 积+阳台建筑面积。 套内使用面积如何计算? 套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。按照建设 部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不 同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：
①套内使用面积包括 卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面 积的总和;
②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
③不 包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;
④内墙面装修厚度 均计入使用面积。住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算可参照住 宅或按专用建筑设计规范的规定进行。 套内墙体面积如何计算? 套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的 套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。其中，共用墙是指商品房各套之间分隔 墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。非共用墙是指专为 商品房所有人或使用人使用的墙体。按照《北京市商品房销售面积计算及公用建 筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体 水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套 内墙体面积。 阳台建筑面积如何计算? 按照《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之 间的水平投影面积计算。其中，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计 算建筑面积;挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;凹 阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;半挑半凹阳台的挑 出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半 计算建筑面积。

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附：房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 关于此问题，我要先向您解释一下以下几个概念：建筑面积，公共分摊面积和实得建筑面积。
平时广告、售楼书中的楼价，均指每平方米“建筑面积”的价格，而“建筑面积” 是包括了公共分摊面积和实得建筑面积的。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
在计算方法上，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．2米以上（2．2米）的永久性建筑。
“实得建筑面积”就是人们俗称的“实用面积”。它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 因此我们认为您提及的私有面积应理解为“实得建筑面积”。
而业主直接可利用的面积称为“使用面积”，俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。即房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
值得购房者注意的是，公摊面积大有文章。公摊面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 现行公摊面积主要包括楼梯、电梯、过道、首层大堂等，有的楼盘公摊面积还包括了水房、电房、保安亭等配套设施的分摊。 对于公共分摊面积的处理，目前尚无准确法律规范出台，这一问题，购房者不应小觑之。
十种情况不计入建筑面积
根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。
1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；
2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；
3.房屋之间无上盖的架空通廊；
4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；
5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；
6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；
7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；
8.活动简易房屋；
9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26%、±0.6%、±1.4%，而旧标准允许面积测量误差为1.4%。

根据你发来的图，我用CAD算了一下，客厅带的阳台算一半，生活阳台算一半，计算下来套内建筑面积为95.12平方米（不含入口那个凹进去的部分）和96.27平方米（入户凹进去的部分算一半），和你说的数据96.5基本接近，应该没有错。
套内面积=套内使用面积+套内阳台面积+套内墙体面积
建筑面积=套内面积+一次公摊面积（比如本层楼梯的公摊及过道的面积）+二次公摊面积（第一层商业的楼梯公摊面积及过道的面积），至于具体数据为多少，就需要看楼梯的面积和其他公摊的面积。希望对你有帮助