商品住宅价格构成是什么啊？

随着买房子的人增多，商品房也逐渐流行，但是很多人对于商品房并不了解，下面法律咨询小编为您详细介绍商品房价格由哪些项目构成，希望对您有所帮助。


根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅价格由下列项目构成：
(1)成本
①征地费及拆迁安置补偿费;
②勘察设计及前期工程费;
③住宅建筑、安装工程费;
④住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费;
⑤管理费：以本款①到④项之和为基数的1～3%计算;
⑥贷款利息。
(2)利润
(3)税金
(4)地段差价。其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。
同时，《商品住宅价格管理暂行办法》第六条规定，下列费用不计入商品住宅价格：
(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用;
(2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

商品住宅销售价格=开发成本+利润+税金+商品住宅差价
1)开发成本=土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用
2)住宅建造成本=前期工程费+建筑安装工程费、设备费+附属工程费+开发间接费+其他与项目开发直接费用
3)住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用
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商品房是开发商 开发建设的供销售的房屋，能办产权 证和国土证，可以自定价格出售的产 权房。特指经政府有关部门批准，由 房地产开发经营公司开发的，建成后 用于市场出售出租的房屋，包括住 宅、商业用房以及其他建筑物，而自 建、参建、委托建造，又是自用的住 宅或其他建筑物不属于商品房范围。

商品房根据其销售对象的不同， 可以分为外销商品房和内销商品房两 种。商品房是指在市场经济条件下， 具有经营资格的房地产开发公司(包 括外商投资企业)通过出让方式取得 土地使用权后经营的住宅，均按市场 价出售。其价格由成本、税金、利 润、代收费用以及地段、层次、朝 向、质量、材料差价等组成。另外， 从法律角度来分析，商品房是指按法 律、法规及有关规定可在市场上自由 交易，不受政府政策限制的各类商品 房屋，包括新建商品房、二手房（存 量房）等。商品房在80年代兴起。

二、商品房的分类

1、外销商品房，指房地产开发 企业按政府外资工作主管部门的规 定，通过实行土地批租形式，报政府 计划主管部门列入正式项目计划，建 成后用于向境内、外出租的住宅，商 业用房及其他建筑物。

2、内销商品房，指房地产开发 企业通过实行土地使用权出让形式， 经过政府计划主管部门审批，建成后 用于在境内范围（目前不包括香港、 澳门特别行政区和台湾）出售的住 宅、商业用房以及其他建筑物。

三、商品房的价格构成

（一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有 土地出让、转让获得国有土地使用权 的，其土地使用权取得费为支付的出 让、转让费用、拆迁安置补偿的净支 出及按规定应交付的有关税费之和； 商品住宅开发经营单位依法通过行政 划拨取得国有土地使用权的，其土地 使用权取得费为取得该划拨土地所支 付的征地费、拆迁安置补偿费及城市 市政基础设施配套费等费用之和。

（二）住宅开发成本 1．前期工程费。包括水文及工程地 质勘察、测绘、规划设计、项目可行 性研究、建筑设计、施工通水、通 电、通路及平整场地等费用支出。 2．建筑、安装工程费、设备费。包 括房屋主体部分的土建(含桩基)工程 费、水电安装工程费(含结构和装 修)、设备购置费等。 3．附属工程费。包括住宅小区基础 设施建设费和列入住宅小区详细规划 的非营业性公共配套设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用 地规划红线以内的道路、供水、供电 (含一户一表)、供气、供热、有线电 视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗 (含每户或单元保安门)、绿化、环 卫、排污、排水、消防设施等基础设 施建设所发生的设施(设备)及建设费 用中，按规定应由商品住宅开发项目 负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括 根据城市建设总体规划要求列入小区 施工图预算项目的公共停车 库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、 居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等 建设费用中，按规定应由商品住宅开 发项目负担的费用。 4．开发间接费。指开发经营单位直 接组织、管理开发项目发生的各项费 用。 5．其他符合国家规定并与项目开发 直接有关的费用。

(三)住宅开发期间费用 指开发经营单位在开发经营过程中发 生的管理费用、财务费用、销售费用 等支出。住宅开发期间费用应按受益 项目进行合理分摊。 1．管理费用，指开发经营单位行政 管理部门为管理和组织经营活动而发 生的各项费用。 2．财务费用，指开发经营单位在开 发经营过程中为筹措建设资金而发生 的各项费用，包括企业经营期间发生 的利息净支出、汇兑净损失、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企 业筹资发生的其它财务费用。 3．销售费用，指开发经营单位为销 售而发生的各项费用。

(四)利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本 之和为基数计取，属政府定价或政府 指导价的商品住宅，其利润率由政府 价格主管部门确定；属市场调节价的 商品住宅，其利润率由开发经营单位 自行确定。

(五)税金 指依据国家税收法律、法规规定应当 缴纳的营业税、城市维护建设税、教 育费附加等。税金按国家规定的税目 和税率执行。固定资产投资方向调节 税不列入组价因素，在商品住宅销售 价格外按税务部门的规定办理。

(六)住宅差价 包括楼层差价、朝向差价。楼层差 价、朝向差价分别按增减代数和为零 的原则，由开发经营单位自行制定， 其中属政府定价的政府指导价的，报 价格主管部门确认。

（七）下列费用不得计入商品住 宅成本 1、开发经营单位自用的办公用房、 营业用房等应分摊的各种费用 2、企业的赞助、捐赠支出以及其它 各种与开发经营无关的费用 3、各种赔偿金、违约金、滞纳金和 罚款 4、国家规定不得列入成本费用的其 他支出。