提要:9月27日央行与银监会联合下文对商业银行发放“第二套房贷”提出调控要求,这也是历年来**为严厉的一次房贷调控。目前对于人们所关心的“第二套房”认定标准已有轮廓,但是各家银行的执行细则仍有较大差异。 9月下旬,老王订下了位于上海市杨浦区的一套
房产,按照一般的贷款审批流程,现在早就可以拿到贷款,办理正式的
房产备案手续了。但是9月27日央行和银监会下发的《关于加强商业性
房地产信贷的通知》(以下简称《通知》),对于商业银行发放“第二套房贷”提出了新的调控要求。而老王此次购买的房产正属于个人名下购置的“第二套房产”,“我们现在居住的一套房产是2000年购买的,贷款也早已还清,由于户型偏小,一直希望重新购买一套新房用于改善住房需求。”但是随着房产调控政策的实施,老王这次打算购置的房产是否被银行列入了“第二套房”。20多天过去了,贷款仍然没有获批。 “听说新政策主要是在**比例和贷款利率两个方面进行调整。”**近,银行房贷新政策是老王**为关心的热点话题。老王说,对他来说提高购房**款还属于可以承受的范围之内,“现在房价也高了,按照我和妻子的年龄、收入状况也不可能获得房价70%的**高额度贷款,这一点我们早有准备。”但是,“第二套房”贷款利率的提高让他觉得难以承受,从基准贷款利率的85折提高到1.1倍,其中增加的利息支出可不是一个小数目。 “第二套房”界定基本明确 业内人士分析,由于《通知》中对于购买
首套自住房的借款人
贷款比例和贷款利率都有比较明确的规定:购买
首套自住房且套型
建筑面积90平方米以下的借款人,执行20%的贷款**低**款比例规定;对购买首套自住房且套型
建筑面积90平方米以上的借款人,继续执行30%的贷款**低**款比例规定。而首套自住房的贷款利率按照同期贷款基准利率的85折来计算,这一政策也没有改变。因此对于首次置业的购房者来说,几乎没有受到调控政策的影响。 但是像老王这样难以界定的“第二套房”购房人则被列入了“待定席”。作为本次调控房贷新政的关键环节,如何界定“第二套房”,牵涉到了诸多具有改善需求的自住型购房者的切身利益。据悉,“第二套房”的界定标准达成共识,并已确定下基调: 首先,对于已结清银行贷款的购房者,如再贷款仍可享首套自住房待遇,利率可酌情下浮。这就意味着如果购房者以前购买过房产,并已将贷款全部偿清,那么再次购房时仍可视作首套住房,**比例和贷款利率可以获得一定的优惠。这一标准的确定,对于需要改善住房条件的购房人显然是有利的。 其次,公积金贷款不列入认定是否为“第二套房”的参考项。也就是说,如果购房人在其它住房中使用到了公积金贷款,没有申请
商业住房贷款或是贷款已经结清,那么他在贷款购买新的住房时,仍可依据首套房的相关政策来执行。业内人士分析,此次央行和银监会联合推出《通知》的主要目的在于控制商业银行的贷款风险,公积金贷款并不属于此列。同时公积金贷款的额度不高,有关政策还规定,贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后,才可以申请第二笔住房公积金贷款,因此相对来说公积金贷款的市场风险要低于商业贷款。 另外,基调中确定在认定“第二套房”时,使用“户”为单位,夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的,再贷款购房则认定为“第二套房”。 银行出台细则有所不一 截至记者发稿时,上海地区已有华夏银行、光大银行公布了具体的贷款细则。然而比较这两家银行的细则,还是存在着一定的差异。 如两家银行在认定“第二套房”时,都采用了以个人为单位,而不是以“户”为单位,这也就意味着夫妻二人可以分别贷款购房。但是光大和华夏对于“首套房”的界定有所不一,据悉光大规定,首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的住房,即使此前的房贷已经还清,再贷款
买房仍被视为第二套房。但华夏银行的做法是,判断是否“第二套房”,要看借款人在银行内是否有住房贷款余额尚未结清,如果结清贷款