主要审看五证,即:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证》(或预售许可证)。以上五证,尤其是《国有土地使用证》和《商品房销售许可证》尤为重要。 在审查时,应注意以上五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致,用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证,此证意味着开发商尚未交齐全部
土地出让金,在其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中,仅包括规划项目的部分楼号,甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此,应着重审查您所购买的房屋是否在预售或销售范围之内。
购
买现房因有实物存在,故只要自己认准,选好中意的房屋,依法办好手续,就再无其他风险了。
但在商品房买卖中,更多的是
期房买卖:即消费者在按规定交付定金或首期付款时,所购房屋还不存在或正在建设之中;开发商的售房行为是一种预售行为。虽然预售商品房对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值有重要的促进作用,但是显而易见,这种销售办法也极易导致投机行为,消费者为此承担着极大的风险,甚至可能出现交了钱而**终买不到房的现象。故消费者在预购商品房时,应当严格审查房地产开发企业的资质信用情况及其他应具备的有关手续,切实把握预购商品房应注意的几个问题。
了解预售商品房应具备的条件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定,房地产开发经营企业预售商品房应具备如下条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确立施工进度和竣工交付日期。
检查卖方的《商品房预售许可证》
商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后方可销售。这是防止卖方到期无房可交或不能取得产权证的关键环节,因为有关部门经过审查后,只对符合预售商品房条件的房地产开发经营企业核发《商品房预售许可证》。因此,没有许可证的期房是万万不可预购的。
谨慎签订预售合同
根据国家规定,买卖商品房必须签订书面合同。一个制订周密、完善的合同可以防止日后双方发生争执,签订“ 房地产预售合同”时,除需载明商品房买卖合同应当具备的内容外,至少还要注意以下两个方面的问题。
(一)对标的物的设定要求要具体。房屋的坐向、整体结构、
建筑面积、使用面积、装修要求、内部设施、门窗规格、数量、材料等等,要订得尽可能细;订得越细,买方对未来房屋印象就越具体,因不明确而产生的争执也就越少。
(二)违约责任要订好。一个订得公平严谨且切实可行的违约责任条款,是保证和促使双方完全、有效地履行合同的**有效的方式。要订好违约责任条款,至少有两个方面不能忽略:首先,违约责任要订得对等公平,也就是买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平,如:买方在什么情况下承担什么样的责任,那么卖方也应在相同的情况下,承担同等的责任;其次,违约责任要订得明确具体,易于执行。在违约条款中应当避免用抽象名词来对具体行为进行概括,如对可以通过重做来弥补的违约,要对重做的时间和效果做出限制,对无法弥补的违约,应写明相应的负责方式。
签订商品房预售合同后,预售方应从签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备手续。
交纳房价款及有关税费
房价款的交纳通常是先交订金,以后分期付款,在第一期付款中减去订金部分,分期付款的限期与间隔**理想的是与楼房进度同步。
根据国家规定,商品房买卖税费由契税(按交易总额6%计,由买方缴纳,其中50%在签约后缴纳,其余在办产权证时缴纳)、印花税(由买卖双方按交易总额的0.1%,各付50 %,在办理产权证时缴纳)、交易管理费(按交易总额的1%缴纳,买卖双方各付50%)等三项组成。
预售商品房交付使用后,承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续,领取房地产权属证书。
在办好上述一系列手续后,购买的预售商品房才真正落到实处,购房者心头的一块石头才算落了地。
收房时要带小锤(检查空鼓用)、软管(检查地漏及排水坡度用)、电笔(检查开关插座用)专家建议:收楼日应带以下装备 :
1、带有日期显示功能的相机一部,以便拍下有问题之处作为凭证。
2、纸笔,即时记下发现的问题。
3、易贴便条一叠,写下问题所在及维修意见,贴在出现问题的地方,以便维修人员查找。
4、扁型三插头小电器一个(如电吹风、电须创等),插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。
5、售楼说明书,边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。
6、请有收楼经验的朋友同行,帮助提供意见,发现问题。
收房注意事项:
1 检查所有插座
没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座,三相接头的排插可以检查三相插座。
2 检查所有窗户
·检查玻璃:玻璃不能有疤痕,我们所买的每一件都是商品,要仔细检查,否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓,想想如果你是在买一面镜子,有疤痕的镜子你肯定不要。
·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的,或者上面有很大的划痕。
·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏
3 检查电话线,宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好,而且要看是否固定牢靠!
4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固
5 检查每一个灯和开关
6 检查每一个水龙头
7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》,否则一旦接钥匙,再提面积问题就晚了,在司法实践中,以收房时未提异议,视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
8. 收房注意窗户合页,和水管,毛病不少啊
一、房屋具备使用条件后,开发商将房屋交付于购房者,对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比,房屋的交付更为复杂,因为它涉及到两方面的关系,一方面是房屋买卖合同的履行,另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定,本文就其中的几个主要问题进行讲解。
交房一般程序
1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见,开发商在用电话、传真等方式通知之外,**好能同时使用挂号信件的方式,否则,很难证明自己已向购房者发出收房通知,有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.验房。购房者对房屋进行验收,看是否存在质量问题,对发现的质量问题向开发商提出,开发商进行整改,修理后再由购房者验房。
4.购房者接收房屋。房屋验收合格后,开发商将钥匙交给购房者。一般而言,钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外,关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然,风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。