一、收入的确认。
房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益,包括:货币收入、实物收入以及其他收入。如果取得的是实物收入,应按收入时的市场价格折算成货币收入;如果取得的是无形资产收入,应由专门评估机构确认成货币收入;如果取得的是外国货币,应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说,计算土地增值税所使用的收入指标,只要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入即可。
二、扣除项目金额的确定。
土地增值税扣除项目金额的确定要区别新建房地产和旧房及建筑物两种情况进行。
(一)新建房地产扣除项目的确定。共有五项内容:
1.取得土地使用权所支付的金额。包两部分:
(1)为取得土地使用权支付的地价款。其中:对政府出让的土地为支付的
土地出让金;对以行政划拨方式取得的土地为按规定补交的土地出让金;对以转让方式取得的土地为向原土地使用权人实际支付的地价款。
(2)在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用,如登记、过户手续费和契税等。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。也就是开发房地产项目实际发生的成本,包括六部分:
⑴土地征用及
拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。与所得税不同的是还包括土地闲置费。
⑵前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。
⑶建筑安装工程费。其中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑安装工程费;以自营方式开发的为自建工程发生的建筑安装工程费。
⑷基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
⑸公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
⑹开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。相当于工业生产企业的制造费用。
3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。相当于一般企业的期间费用或者营业费用。
对开发费用的扣除,不是按实际发生额,而是按标准扣除,标准的选择取决于财务费用中的利息支出。分两种情况:
(1)对能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的。扣除金额为利息支出加上按上述取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和不超过5%的比例(具体由当地政府确定)计算扣除。
(2)对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金额金融机构贷款证明的,房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和不超过的10%(具体由当地政府确定)计算扣除。