物业管理营业税一般是多少？怎么征收的？

答：物业公司营业税
　　1、计税依据：
　　根据《关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知》（京地税营[1997]386号）的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，
因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照服务业税目5%税率计算征收营业税。

答：物业管理费营业税收费标准：　
一、管理费　　在物业之中管理费是指物业工作人员将其公共区域进行巡视、检查、物业维修以及更新费用的账务管理、物业档案资料等一些管理服务费用。　　
二、清洁费用及绿化养护费管理费　　清洁费用是指公共区域的环境打扫费用，其中包括：工具、工作人员用品、垃圾外运以及请化粪清掏等等费用;绿化养护费用有：绿化工具费、用水费、农药化肥费、杂草清运费以及景观维护费。　　
三、办公费用与人员工资　　办公费用是指交通费、通讯费能及办公用品、水电费用等等。据国定规定，其物业服务人员工资则包括：人员费用、基本工资、社会保险以及规定提取福利、加班与服装费用等等。　　
四、法定税费　　法定税费是由国家统一规定的相关税物，如：城市建设维护税、教育附加费用以及营业税等等。

答：营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。
营业税征收：
1.提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内；
2.所转让无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内；
3.所转让或者出租土地使用权的土地在境内；
4.所销售或出租的不动产在境内。
计算方法：
1.营业税应纳税额=计税营业额×适用税率；
2.营业额是指纳税人提供应税劳务、出售或出租无形资产及销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费；
3.营业税税率按照行业、类别不同分别采用了不同的比例税率。交通运输业为3%，出售、出租无形资产为5%，销售不动产为5%。

答：营业税定义及二手房营业税征收比例
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税 种。营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普 通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳。
房产交易营业税的有关政策
国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5.5%的营业税。1999年，为了配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国家出台优惠政策规定，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。**近，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2009年12月9日刚刚结束的由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2011年1月26日由国务院总理温家宝主持召开

答：国税发[ ] 号文件规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
国税发[ ] 号文件规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

答：商业地产二手买卖税费：
以买进38万，卖出75万为例：
一、购买方缴纳税费
1、契税=75*3%=2.25万元
2、产权转移书据的印花税=75*0.05%=0.0375万元
3、交易手续费=75*0.5%/2=0.1875万元
4、房屋所有权登记费。办理房屋所有权登记时，应交纳登记费、权证工本费和印花税。登记费的收费标准是：（买方）0.4%，房屋所有权证工本费每证收费10元，权利许可证照（房产证）的印花税按件5元。
二、卖方（购进有发票）
1.营业税及附加=（75-38）*5.65％=2.0535元
2.印花税=75*0.05%=0.0375万元
3.土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算）
（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
增值额=75-（38 2.0535 0.0375）=75-40.091=34.909万元
增值率=34.909/40.091=87.07%
应纳土地增值税=34.909*40%-40.091*5%=13.9636-2.00455=11.959万元
4.交易手续费=75*0.5%/2=0.1875万元
5. 个人所得税，=75 -（38 2.0535 0.0375 11.959 0.1875）*20%=22.7625*20%=4.5525万元
如果不能提供发票
营业税金及附加按75*5.65%
土地增值税按75*5%
个人所得税按75*2%
印花税=75*0.05%
交易手续费=75*0.5%/2