房产如何估价? 二手房产怎么评估？房子靠什么卖出天价?

答：二手房评估主要运用的方法有哪些呢？二手房市场的定价是有依据的，很多市民在购买二手房时对此并不是很了解。今天小编就带着大家了解一下二手房评估的方法以及决定二手房价格的因素有哪些。

通常我们可以从如下三个基本方法来获取；

市场法

又称比较法，是将估价对象与在此时发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似的房屋
成交价格做适当的处理，来求取估价对象价值的方法；

成本法

是分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，来求取估价对象价值的方法；是以房地产价格各个构成部门的累加为基础来评估房地产价值的方法；

收益法
又称收益资本化法，是预测估价对此项的未来收益，然后利用报酬率、收益率将其转化为价值，来求取估价对象集中制的方法。

而在二手房价格的测算上，要从以下几个因素作为依据；

房屋因素
（1）折旧：年折旧－2%
（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%
（3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5%
（4）朝向：无朝南外门窗－5%

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。

其计算公式为：
造价－残值　造价×（1－残值率）
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
旧房价格=造价－年折旧费已使用年数

环境因素
（1）无物业管理－5%
（2）非独立封闭小区－5%
（3）有省、市重点**区+15%
在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。

心理因素
如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8%。

人为测算差距
不同的评估师给出的评估价可能存在差异，只要保持在合理的范围内，是可以接受并不可避免的。

另外，以下两个方面在评估的时候都要要考虑到；

（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。

（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之。

答：二手房评估价一般是通过市场或者是通过成本进行评估，会有相应的评估方案，银行在对二手房进行评估的时候会挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的进行对比，来得出比较客观的价格和价值，除此之外通过成本的方法进行评估，有相应的评估公式，房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。
我们购买房屋的时候，也要考虑好之后房屋的价值，地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高，所以在购买之后，升值的概率也会比较高，所以别看现在购买房屋时的价格要略微高一些，但是在之后会比较保值，良好的房屋朝向和适当的楼层也会增加房屋的价值，除了在居住的过程当中舒适度会比较高之外，也方便之后的二手房出售。

答：二手房评估费的比例如下：

评估费只产生在公产过户和私产过户贷款下才会有；
公产的评估费为50元人民币整。；

私产贷款的评估费规定为房屋评估价格的千分之五，据我所知千分之五里会反点给介绍给评估公司的中介；

一般评估公司竞争十分激烈，房屋评估价格的千分之一，一般就会出评估报告了。

答：二手房评估价是由房地产估价师根据房屋的实际情况和当地房地产市场情况综合评估得出的价格。 具体流程如下： 1、了解房屋的实际情况：包括房屋的建筑面积、房屋类型、装修情况、房屋所在小区的位置等。 2、分析房屋所在小区的位置及周边环境：包括小区所在位置、交通情况、配套设施、小区配套商业设施等。 3、查询房地产市场行情：包括当地房屋交易价格、房屋租金水平、房屋投资回报率等信息。 4、对比房屋与同区域内其他房屋的价格：通过对比房屋与同区域内其他房屋的价格，确定房屋的相对价值。 5、综合评估得出房屋的评估价格：根据房屋的实际情况、房屋所在小区的位置及周边环境、房地产市场行情、房屋与同区域内其他房屋的价格对比等信息，综合评估得出房屋的评估价格。

答：银行只给你贷款金额，如果评估师100万，按照贷款7成**3成来算你就可以贷款70万，但是呢你们实际成交价格是120万，相当于银行只承认给业主70万元，所以你们需要给50万的**哦，120万减去贷款的70万就是你们需要给业主的钱。
懂了吗?评估价高只能说你贷款可以多贷点，**就少点了啊。

答：二手房目前评估费收费标准采取累进计费率：

1、房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%。

2、100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%。

3、500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。

4、2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%。

5、5000万元以上的收取评估总价的0.012%。