怎样可以买房?新手应该如何买房?要注意什么?

在购房时需要重点关注问题：
1、基本的“五证”齐全。
一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了套内使用面积4开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。
2、使用规范的合同文本。
一定要参照**好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。**好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。
3、相关证明文件有效。
如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
4、买期房要约定条件和时限。
对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
5、明确具体时间和违约责任。
所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
6、检查房屋质量。
在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。
7、明确物业管理事项。
一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8、重点约定违约责任。
对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。

对于大多数人来说，买房常常无从下手，到底是选这个房子还是选哪个房子？因为买房又是人生重要的一件事，不可粗心大意。因此，对于大部分的买房小白来说，第一次买房该注意什么？其实当购房者无所适从时，可以通过以下几个方面去判断一个房子的好坏，至少也可以作为一个参考。

1、考虑清楚自身需求

考虑清楚自己买房为了什么，这一点其实很重要。因为只要明确自己的需求，才能买到适合自己的房子。比如，孩子，可能需要；上班方便，交通就必须要好；如果家里有老人，配套里面有医院就很重要等等。

2、预算的估计

钱的问题当然要考虑清楚。买房这样大笔的支出，更是要谨慎。这里需要考虑的除了当前的资金储备外，未来的经济状况也是需要注意的，前者牵涉到你的**多少，后者决定你未来的还款能力。

3、确定购房区域

预算估计好了，需求清楚了，就知道自己大概需要什么样的房子了，然后就可以根据目前的生活和工作状况，挑选买房的大致区域了。选区域，从某种程度上说，其实就是挑房价。

4、了解区域楼盘的信息

这里可以通过上各大房产网站，查询到这一区域的大致情况。比如周边的配套，交通，以及大致的一个房价。这些信息在你买房前都必须做的功课。还有一点，除了网上查询外，实力考察也很关键。因为，只有自己去看，才知道交通的实际状况，配套是否真的有，还有小区的大致规划等等。

5、确定项目

在对区域和区域内部的项目有了比较清楚的了解后，根据自己的经济状况和横向的比较后就可以大致确定一个心仪的楼盘了。这时需要注意的是，尽量多一个备选的项目，因为你的第一选择往往也是大多数人的选择，很容易出现房源紧缺的情况。

6、得房率与公摊面积

得房率自然是越高越好，但公摊面积却应该是处于一个合理范围。多层的得房率应该在80%以上，高层由于电梯和消防通道的缘故，至少也要达到70%。公摊面积太小，会严重影响到日常生活的舒适度，谁也不希望自己的楼道太窄，所以，高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。

7、开间与进深

开间和进深影响着房屋的采光与通风，目前市场上的两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间大不可超过3.9米；120平方米的住宅，客厅开间在3.9米至4.2米之间；而进深需要介于1:1.5之间较好。

8、容积率

容积率是小区居住环境的品质的重要衡量标准。容积率越低，舒适度越高，但是不同的物业类别都有着相应的容积率标准。高层的住房容积率不能超过5，多层好不超过3。

对于新手来说，买房的前几步就大致如此，谨慎、耐心，不要让未来的自己后悔现在的选择。

新手买房应该注意的事项：
一、买房前做好预算
买房之前，一定要先对自己的经济能力做一个评估，确定自己能够接受的房子的价格范围，做好自己的资金预算。
因为在实际看房过程中，购房者还是很容易被综合条件更好的房子所吸引，容易头脑一热，选择超出自身购买能力或者是还贷能力的房子，那么今后的生活都会被打乱。所以，对第一次购房的购房者来说，还是要控制好自己的经济预算，适当降低风险，路才能走的更长远。
小编建议买房时还是要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金等等。根据“现金流”，来考虑付款方式和所支付的**款，从而准确的把握自身的实力和购房方向。
买房前也要保留两部分资金，其中一部分是用于家庭的日常开支，其次是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。如果是年轻夫妻准备买房后“添丁加口”，就一定要预留一大部分的费用。
二、看房中一定要选定购房范围
对于许多购房者而言，面对着各色各样的楼盘，很多时候还是一头雾水，真不知该如何选择？这时候，购房者需要根据自身的情况，先大概圈定一个自己购房的范围，尽量选择出行方便，周边购物齐全的地方。另外，还要注意以下问题：
1、买房看五证两书
五证包含：《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。两书包含：《住宅质量保证书》《商品房使用说明说》。
这些一般都会摆在售楼部的销售展厅，购买预售商品房的购房者要特别注意这些。
2、开发商的背景和资质
买房选择有实力的开发商是一件非常非常重要的事情。因为只有正规的开发商在房屋质量、合同签署以及产权办理等方面才会有更好的保障。
3、实地看房要仔细
实地看房是一项非常重要但是复杂的程序，购房者需要实际考察小区的的周边配套和了解区域规划：这一点很重要，毕竟买的房子是你要生活的地方，周边配套设施的多少完全影响你生活质量的好坏。
因此，一定要清楚小区周围的生活圈（配套设施）是否完善，或是在未来的1－2年内是否有建设计划，尽量保证基本配置如银行、医院等齐全。此外，还要仔细观察户型，一般来说格局方正、南北通透、动静分明的户型是通常意义上的好户型。
4、别乱签字，”定金”≠”订金”
买房时，我们总会碰到这两种”金”。但”定金”是具有担保性质的，而”订金”则是单方面的行为，不具备明显的担保性质。”订金”是不受法律保护的。
三、购房后保存票证很关键
购房过程中每一个票据都对房产本身都会产生影响。整套房屋购置下来，付款收据、贷款合同、发票等的重要性，都要认识到，因为一旦丢失，影响不小。
买房对许多家庭来说都是一件大事，因为它关系到购房则今后几十年的居住是否舒适。那么作为第一次购房的买房新手来说，在买房时，就一定要谨慎考虑，慎重选择。

作为购房者，面对多如牛毛的楼盘和五花八门的优惠信息，练就一身披沙拣金的本领成了购房者的必修课。但是买房对于大多数购房者而言都是头一回，本文搜罗买房坚决不能犯的4大错误，避免大家在鱼龙混杂的楼市中吃亏上当。
误区一：感性消费目前楼市消费主体多为80、90后，他们的**大特点就是爱感性消费，相较于楼盘产品质量、房源价格，80、90后可能更为关注的是楼盘设计理念亦或是个性体现，但这样的理念往往容易冲动消费，忽略掉产品的品质。
支招：买房是家庭中的一笔大的支出，在此之前一定要做好充足的准备。根据自身的实际需要确定买房范围、能够接受的价格范围、房屋面积的大小等等。除此之外，也需要对所选楼盘的开发商信誉、工程施工进度、楼盘的平均价格、环境配套、社区服务和物业等做全面的考量， “知己知彼”才能买到适合自己又性价比高的楼盘。
误区二：只看价格在购房时，单价往往是消费者**关心的问题。但这并不意味着，价格越低越好。俗话说“一分价钱一分货”，如果过度关注房源的价格因素，就很可能会忽略楼盘的品质问题，进而影响到日后生活的舒适度。
支招：在同一社区，当然是平均单价越低的房子性价比高，但在不同社区比较往往是平均单价越低的社区越不好。通常来说，开发商所定单价越低的社区在某些方面会存在缺陷。例如，地理位置偏僻，配套设施不健全等

购房基础知识培训

购房可不是件容易的事儿。面对售楼处销售员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，您必须掌握一些基础的房地产知识、术语。一下我将为购房者简单讲解一下。

住宅的结构有哪些形式？

住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。

住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：

(1)砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。

砖混结构的优点主要表现在：

①由于砖是**小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。

②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。

③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。

④施工技术与施工设备简单。

⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得**为普遍。

(2)砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。

(3)钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。

商品房的销售面积如何计算？

按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和。

一、套内建筑面积的计算方法：

①REPLACE_TEMP_1：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。