二手房交易房龄重要吗?对购房者有哪些影响?

答：1、重视二手房房龄
有房地产中介人员表示，购房者很少会关注房龄，甚至连业主也不清楚自己所持有的物业的真实房龄。甚至，有人以为，房龄就是房产证上的时间。
其实，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，通常都不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻销售，即使是预售的房子，在收楼后也不一定立刻就能办房产证，这些原因经常会导致几年的误差。
此外，如果房子经过几手交易，房产证上的时间更体现不到房龄，因为房产证上的时间是**后办房产证的时间，而非房子建好的时间。
2、如果要查真实的房龄，**好的办法是到房管部门查询
不论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是**准确的房龄。
如果觉得麻烦，可以找同一小区的老住户咨询，他们对房龄的时间也较为清楚，但是不一定准确，可能会有误差。另外，还可以通过查看房子的外立面，看外墙使用的材料也可大概猜出房龄，对于新近粉刷的墙面，可以从周围居民那儿确认。
3、不要完全相信中介的话
如果在知情的情况下，购房者通常都会倾向于选择房龄小的房源，但是，某些不良中介在向购房者介绍房源时，通常都会避开谈房龄的问题或是一笔带过，甚至把房龄说得更加“年轻”。
业内人士称，除了房产证未满5年的房源之外，通常情况下，房龄小的房源更受购房者青睐。因此，某些中介人员为了眼前利益，会故意隐瞒真实房龄。而房龄的长短对物业有着不同程度的影响。

答：在新房越来越远郊化的今天，二手房异军突起，在市面上比较常见。一些老旧二手房，由于地段好，价格也相对便宜，受到了不少人的青睐。买二手房，要注意很多问题。今天，我们来讲讲二手房房龄长短有什么影响。

影响1：

房子的剩余产权年限

我们知道，普通住宅的产权年限一般为70年。例如，某二手房其开发商1998年拿地，土地使用年限到期时间为2068年；该房子交付使用的日期为2000年。那么到了2017年，该房屋的剩余产权年限为51年（即2068年-2017年）。该房屋的房龄为17年（即2017年-2000年）。通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。

PS：房龄和房屋产权年限及房产证日期

很多人分不清房龄、房屋的产权年限以及房产证日期的差别，容易混淆。所以我们先搞清楚这几个概念。

房屋产权年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；

房龄，则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限；

房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是绝对相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了，一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。

影响2：

贷款年限

买房贷款时，贷款年限会受到个人年龄等各方面的影响。买二手房采用商业贷款，贷款年限还会受到房屋年龄的限制。在同等的情况下，房龄越老，贷款的年限就越短。贷款年限短，月供就会相对较高，每个月的还贷压力就会比较大。

影响3：

房屋剩余寿命

房子和人一样，都有寿命。住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命。房屋在使用过程中，会受到一定的磨损。二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，可能就会变为危房，不能住人。

影响4：

房屋维修费用

房龄越老，受到的磨损就越多，出现的问题也就越多，因此，就需要对房屋进行修缮。进行房屋维修时，需要耗费一定的资金。通常来说，房龄越老，房屋的维修费用也就越高。

答：房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。
1、影响房屋贷款
房龄过大会影响房屋贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。如下图示，商业贷款和公积金贷款中贷款年限计算方法显示，房龄越大，贷款年限越短。
贷款年限计算方法
举个例子：
25岁的单身小王商业贷款分别购买一套房龄为25年和30年的住房，商业贷款**多能贷多少年？
计算：50-25=25年<65-25=40年
50-30=20年<25年<65-25=40年
因此，房龄为25年的住房比房龄为30年的住房商业贷款年限多5年。
2、土地使用年限短
房龄越大意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。目前虽然房屋所有权年限为永久，但是土地使用年限**多为70年。一般来说，房龄大的二手房其土地使用年限也比较短，因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。
目前，关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前，住宅土地使用权到期的，可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。
3、居住成本增加
房龄大意味着有效使用年限的缩短，购房成本随之增加。同时，房龄太大的话，房屋维修费用可能会相应的会增加，物业的维护成本可能也会相应地增加。房龄大的可能还会遇到上下水管道使用的问题，管道的老旧，还可能发生上下水不通。实际中，老房居住成本是否真的会比较新的房屋成本高，还得具体问题具体分析。
4、影响再次出售
同等条件下，房龄较小的房屋折旧率小，易进行再次转售。

答：1、房龄会影响房子的硬件设施。房龄愈高，一般而言，其资产贬值就愈发严重，不管是房子的硬件环境，还是居住舒适度，都是逐渐走下坡路的，所以其可能发生的维修成本就愈多，在受损程度不断增加之后，可能还会带来系列的安全隐患。
2、房龄和剩余土地使用年限之间有关联。房龄愈高，意味着剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。
3、房龄和贷款有关联。房龄影响贷款年限，一些商业银行规定，譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。房龄影响到贷款成数，公积金贷款成数与房龄关联密切，房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成，而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。
二手房如何看房龄？
一、到产权登记部门查询
买二手房，辨别房龄**合适的办法就是去房屋产权登记部门查档，一般是住建委所在地或不动产登记中心，那里能查到**准确的房龄，但是这个对于买家来说比较困难，需要由卖家带上产权证、身份证等相关证件去查询，费时费力，很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。就算房龄是影响贷款的，买家需要查询也是要等到签过合同进入贷款阶段才行，也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了前期交易手续后才能到房产局查询。
二、查看产权证
产权证的办理时间大致能推断出房龄。首次出卖的二手房可通过下面这个方法推算，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是公房则时间更长，**少前推两三年时间，而如果是多次转让的房子可以看房产证上房屋的建成年代，有些房屋的房产证上会显示建成年代，有的房产证上会有测绘页，上面会有房屋建成年代的记载，可以做房龄参考。
三、观察房屋内外结构
买二手房看房的时候也应该注意房龄问题，特别是刚刚粉饰过的墙面，很有可能是为了出售而翻新，看房的时候需要注意观察厨房、卫生间，因为厨卫的装修关系到众多管道，不容易更换，一般能从装修风格、材质能判断房屋的装修年代，从而大致推出房屋的年龄，还有就是地板的装修也不容易更换，地板的成色以及款式，都能看出房屋的装修年代。
四、多方打听收集信息
一个是通过中介打听，中介门店一般都在小区周围，对房屋的真实年龄比较了解，靠谱的中介公司一般都会告知你真实信息，二是通过小区物业或邻居打听，通过旁敲侧击获得答案，了解真实的房龄。

答：现在很多人购买了二手房后，都会在纠结二手房的产权年限，因为产权剩余年限决定着房屋所有权年限。如果二手房房龄太老，就没有购买的可能性，因此银行不会放贷，再转手不容易。那么，二手房的产权年限如何算呢?

二手房产权年限计算?

通常讲二手房产权年限，指的是该套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市场上主流的房子有商品房、经济适用房、两限房、老公房。商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起。住宅的产权年限可以查看自己的产权证，而土地证则可以看出土地剩余使用年限。

在这几类房子中，商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起的，而老公房的产权是从交土地收益金开始计算的。那么这些房子在二手房市场出售后，该怎么算剩余产权年限呢?

房屋的产权分为房屋所有权和土地使用权，其中房屋所有权是永远的，只要房子不倒，你就一直拥有它;土地使用权是有时间限制的，这跟土地的性质直接挂钩，一般分为40年、50年和70年。人们常提的产权年限也是指房子的土地使用年限。

一套房子的产权年限是怎么计算的?

不同的房子，产权年限有不同。

1、商品房、经适房和两限房

它们的产权年限是从开发商拿地之日算起，准确地说，是拿到国有土地使用证那天算起。举个例子，开发商2005年拿地，购房者2010年入手，那么这套房子的剩余土地使用权也就67年了，土地使用权到期时间是2000+70=2070年。

2、老公房

老公房的产权年限与以上三种房子不同，他的土地使用年限从名列前茅笔土地收益金开始计算。老房子由于土地使用性质不同，一般上市时要补交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是从本楼栋名列前茅套房上市之日算起的。

举个例子，一个建成于1980年的老公房小区，某栋楼在2000年名列前茅次出现了二手房交易，那么这栋楼的土地使用年限就从2000年开始算起，到期时间是2070年。

虽然经适房和两限房在上市的时候也要缴纳土地收益金，但这两种房子与老公房的土地使用年限计算方式不同，前两种房子是从开发商拿地之日算起，而老公房是从本栋楼名列前茅套房销售之日算起。

二、如何判断二手房的真实年限

1)靠谱的方法：到房产管理部门查档。房屋拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息**准确。

2)观察法：这种方法只能大体估计房屋年龄，如果是新装饰过的房屋，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

3)从未转手过的二手房可以查看产权证。从产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位房则时间更长，**少往前推两三年时间。

4)签订合同，规定房龄。购房者可以在房屋买卖合同中将房龄以及违约条款约定好，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，要求卖方承担违约责任。

答： 房子算是人生中买的一个大“商品”，有时买的其实不只是房子，还有身份、圈子、变相的股票和基金……今夏又添新说——买房等于买一种血缘关系的寄托，买孩子受教育的水准和学习环境，买“童鞋”们不输在人生起跑线上的加速器。
不只有中国家长疯狂的买房傍名校，英国中产阶级家长热衷于到好学区买房，在加拿大择校现象**严重的则属多伦多、温哥华等城市，好的公立**周边的住宅价格要贵上一倍甚至几倍，名校众多的安娜堡市，全市有48所**、32所**和18所**，大多数综合评比都位居全美前10名，吸引了相当多中产阶级以上的家庭趋之若鹜。
品牌开发商若想在市场竞争中脱颖而出，不仅要在地段选择、建筑风格、园区建设、生活配套、户型设计等方面精益求精，还要调动一切可以调动的资源，把持续服务的能力当成企业的核心竞争力之一。教育资源的软实力较量也需要有高度、气度和保持前进的速度。

 1 好房子不是靠广告吹出来的
三大标准：舒适度便利性安全性
什么样的房子才算得上好房子？对于这个问题，或许每个置业者在买房之前都曾有过这样的疑问。
有人认为好房子就是大房子，我们可以从市面上铺天盖地的豪宅宣传中得已窥见一二；有人认为好房子就该有良好的生态坏境，低密住宅、前后庭院、绿色建筑……从来都是楼市上的“流行词”；有人认为好房子就该在好地段，便利的交通，成熟的配套，这样的房子能大大提高居住者的生活效率。不一而足，不论买房人有着怎样的价值取向，一所房子的**终用途还是用来居住的，对于居住者而言，居住品质决定了一所房子的好坏，而不是靠开发商漫天广告宣传吹出来的。
有业内人士认为，好房子的标准不外乎有三。首先，居住的舒适度。舒适度是一所房子居住环境给居住者带来的安逸、闲适、轻松、惬意的舒适体验感。从广义上讲，居住环境可以辐射至居住者所在的整个社区环境，而从狭义上看，居住舒适度与房子的户型、朝向、结构等密切相关；其次，居住的便利性。便利性是周边生活配套满足居住者的一种生活需要，具体可体现在商业配套、教育配套、交通设施等方面。中国人**关注的两大民生问题：居住和教育。当好教育即好房子成为现实的那天，居住和教育才真正地融为一体。**后，居住的安全性。安全性是周边环境、小区物业为居住者提供生命与财产的安全保障。
2 教育配套不只解决上学那么简单
教育配套对社区商业有带动作用
业内专家认为，关于教育配套的意义可以体现在三个方面，一是直接意义，即解决孩子的上学问题；二是间接意义，这主要体现在教育配套对整体社区商业、经济的带动作用；此外还有一个意义，就是教育配套对社区未来长远的影响，比如社区人文影响方面。因此，从这些层面上看，教育配套的意义远不只解决孩子上学问题那么简单，教育配套不仅仅是给要上学的孩子或是父母，同时也是给周边商家和投资人士的。
目前，随着城市不断向外延拓展，房地产的热点引入名校、城市综合体等形态，已经成为开发商解决问题的制胜法宝。教育资源的汇集，也成了区域房地产吸引市场的有力标签。有业内人士表示，通过名校与名盘的深度合作，不仅为区域做好了相应的配套，更带动了整个区域教育资源的优化和整合，全面提升整个区域的文化内涵和区域价值。
3 买房傍名校不只是中国家长的疯狂
国外更夸张学区房价格甚至贵几倍
古有孟母三迁，择邻而居，如今更有为了子女上学，而不惜一切代价“傍名校买好房”的可怜天下父母心，“名盘+名校”逐渐成为房地产市场的一股潮流。
据某地产网站的一份问卷调查显示，超过73.1%的网友认为，为了孩子上学，还是会选择购买名校旁的教育地产。而在购房时机上，超过5成的网友表示，购买教育地产不用考虑国家调控政策的影响，不用考虑时机问题。有的网友甚至认为，在学区房这类“刚性需求”面前，调控政策和房价都是次要的，需求才是第一位的。
在中国的家长看来，“购买学区房可以给孩子更好的教育成才环境，另一方面购买学区房也是一项不错的投资。只要重点**、名牌**不搬走、继续存在，就近入学的政策不调整，学区房的**空间就会十分巨大，孩子**毕业之后，完全可以把**多倍的房子再卖出去。”
在教育地产的问题上，不只是中国家长们在疯狂。为了能让自己的孩子上好**，英国中产阶级家长热衷于到好学区买房，这样做的结果，就是使得地区房价暴涨，而且那里的**很快被富人的孩子报满，而贫困家庭的子女，则只能去偏远的比较差的**就读；在加拿大，好**周围的住宅奇货可居，择校现象**严重的多伦多、温哥华等城市，好的公立**周边住宅，比一般**周边的同类住宅贵一倍甚至几倍，是司空见惯的事；在美国，密歇根大学所在的安娜堡市，曾被《福布斯》评为“买房价格超过实际物值”的城市之一，因为全市有48所**、32所**和18所**，加上私立**，大多数综合评比都位居全美前10名，吸引了相当多的中产阶级以上的家庭趋之若鹜。