农村小产权房能买吗? 小产权房子买卖合法吗

不建议购买，
（一）小产权房的定义
小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权房，又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
（二）小产权房的性质
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。
（一）购买小产权房的法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也应当区分不同情况，妥善处理。
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

一、小产权的房子无房产证，只有合同，可以凭合同进行买卖，但是由于无房产证，无法备案，不受法律保护。

1、“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
2、小产权房一般是违法占地，属于违建，无房产证，不受法律保护。商品房是经国家批准后修建，有房产证，有70年产权，受法律保护。
二、根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。

殊不知小产权房是违法的，根本没有“转正”的可能，对于小产权房你又了解多少呢？买小产权房的风险又有哪些？如果拆迁，小产权房有补偿吗？对于这些问题，大申君邀请到精文律师事务所的张嘉君律师来一一解答。



小申答疑：小产权房可以买卖吗？拆迁有补偿吗？



问：什么是小产权房？小产权房是合法的吗？



答：小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。



国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。



对小产权的解释主要有3种：



1、针对开发商的产权，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由开发商一个产权分割来的。



2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。



3、按产权证的发证机关来区分，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。



前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。



问：小产权房可以买卖吗？



答：“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。



小产权房买卖会受到一定的限制，一般不能买卖，即便买了并签订了合同，该合同的效力一般认定无效。但也有例外情况：



对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。



对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。



对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。



根据我国土地管理法以及其他部门规章，对农村宅基地上盖房屋的买卖是持否定态度的，曾一度对买卖该种性质的房屋效力司法判决也是倾向无效，恢复原状的。但是随着国家逐渐对农村土地二级市场的态度转变，司法层面上也逐渐对小产权房的态度开始变得温和。各地法院已有部分法院开始对买卖小产权房的效力认定为合法有效的民事法律行为，但也要满足一定条件：



1、买受人购买小产权房目的非投资投机，炒卖倒卖房屋，而是自住；



2、买卖合同以经履行完毕，买受人已实际长期居住；



3、出卖人与买受人都是该集体经济组织成员，或者至少是农村户籍；



4、买卖合同无合同法第52条规定的无效情形。



因此，律师建议：小产权房风险大，购买需谨慎。