二手房房价怎么定

答：       二手房房价需要考虑这些：1、政策因素。2、区位地段。3、楼层楼栋。4、配套设施。5、物业服务。这些因素将决定二手房的房价高低。

　　1、政策因素。政策因素是决定二手房能否顺利出售的因素之一，二手房想要上市出售，就必须符合法律法规的规定，房子是小产权房的话，想要出售就难度很大，因为容易产生纠纷，所以购房者一般都不予考虑。

　　2、地段区位。二手房房价定价跟所处的区位地段紧密相关，房子所处的位置好，那么价格自然水涨船高。如果房子并非处于优质地段，那么要考虑房屋的交通因素，交通出行越便利的那么价格就应该越高，反之则低。

　　3、楼层楼栋。二手房房屋定价也受所在的楼层楼栋影响，一般优质的二手房楼层都处于一栋楼的1/2到2/3之间，这是一栋楼的黄金楼层，价格会相对比较高，并且在小区内楼栋不是靠马路边的楼栋，价格也会更好，因为会更安静，居住环境更好。

　　4、配套设施。配套设施的完善与否也决定了房价的高低，如果房子周边有完善的商业商场，大型医院和**等，那么房屋的价格自然很高，因为可以充分满足居民的基本生活需求，对日常生活大有裨益。

　　5、物业服务。小区的物业服务也对二手房定价产生影响，物业服务越好，小区的环境就越好，道路整洁干净，绿化景观漂亮，垃圾分类处理等等，都是因为小区的物业服务质量高，这样的话证明小区的生活水平也有保证，所以房价就可以定价高一些。

　　二手房房价影响的因素基本就是这些方面。对于想出售二手房的卖家，应该理性定价，充分考虑自己房屋的条件。切忌漫天要价，这样房屋就难以出售了。

答：房屋成交价格有可能高于市场价值，有可能低于市场价值。在实践中，二手价格一般是按如下方式确定的

第一种，同一区域，相近时间内，和同一类房子相比，而得出的价格。这里有一个经验值，商品性二手房价格**合理的区间在周边新房价格**高者的2/3，其他类型的如公产房、小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。走出这个范围，你就应该借助于其他方法谈个理想的价位。

第二种，如果是没有参照物，通常采用成本法；建房子，或者卖房子花了多少钱，再加上合理的升幅，或银行贷款利息，买卖费用，而得出的价格。

答：二手房评估价是由房地产估价师根据房屋的实际情况和当地房地产市场情况综合评估得出的价格。 具体流程如下： 1、了解房屋的实际情况：包括房屋的建筑面积、房屋类型、装修情况、房屋所在小区的位置等。 2、分析房屋所在小区的位置及周边环境：包括小区所在位置、交通情况、配套设施、小区配套商业设施等。 3、查询房地产市场行情：包括当地房屋交易价格、房屋租金水平、房屋投资回报率等信息。 4、对比房屋与同区域内其他房屋的价格：通过对比房屋与同区域内其他房屋的价格，确定房屋的相对价值。 5、综合评估得出房屋的评估价格：根据房屋的实际情况、房屋所在小区的位置及周边环境、房地产市场行情、房屋与同区域内其他房屋的价格对比等信息，综合评估得出房屋的评估价格。

答：房价高的地方往往是一线大城市，由于资源过于富集，所以源源不断地吸引外来人口入住。比如北京、上海等一线城市，拥有大量的优质教育、医疗、就业等资源，房价虽然很高，但有消费能力的人更多，所以购房者照样趋之若鹜。
同时，由于持续旺盛的消费，让一线城市住房市场流动性强，房屋保值率高，反过来又增加了购房者投资保值的意愿，让更多的炒房者和投资者入市，进一步推高房价，形成房价持续上涨--------------更多购房者入市-----房价进一步推高的螺旋式上升规律。

答：1、区域价格调查

二手房定价的第一步是区域价格调查，在做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，又要结合自己手中二手房的实际情况。可以通过询问同小区新迁入业主的购房单价、查看本小区二手房中介公司的成交记录及成交价格、网络发布出售二手房信息并虚拟一个临时价格来获取反馈信息等途径进行。

2、对房产进行价值评估

通过了第一步区域价格调查后，下面要做的就是对手中自己的房产进行细致的价值评估，为将要出售的二手房确定一个合理的价位。了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些，只有对自己的房产做到心中有数才能制定出一个准确的价位。

3、确定心理价格底线

在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线了。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、**比例、月供数额等金额。制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。

4、预留一定的砍价空间

在确定了心理价格底线之后，卖方应该根据自己的实际情况为二手房价格预留一定的砍价空间，这也是为买方在购买你手中房产时寻求心理平衡的重要方法。具体方法是：如果急于出售房产的话，这个砍价空间应在心理价格底线上上浮3%——5%；而对于并不急于出售手中房产的卖家而言，砍价空间在心理价格底线上上浮5%——10%也是合理的。

答：房价的影响有很多。
一、经济因素。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。
二、社会因素。人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。
三、行政与政治因素。与经济和社会因素不同,行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快,如果说经济、社会因素的作用是渐变式的,则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地产需求减少,房价在较短的时间内迅速下跌。
四、房地产内在因素和周边环境因素。 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等