二手房行情怎么样? 买二手房和一手房的优缺点？

一手房基本上是预售许可证2，如今市场上也有不少楼盘推出现房；二手房都是现房，可现买现住，或简单装修即可。

一手房按揭比例大一点（**30%），二手房按揭少一点（一般40%）。

一手房产权可能出问题的几率大（先买房，建成后办房产证）；二手房比较简单（签完合同后可以直接过户，产权明细）。

一手房价格一般比较高（但是按揭**一般比二手房低）；二手房总价一般都比期房低（但是按揭**比较高）。

一手房买的时候省心（房产证办理的手续自已只用提供基本手续就可以，其他不用操心，开发商完全给 办好）；二手房手续比较繁琐（主要是从过户到领证都得自己直接出面，到场，签字什么的，比较麻烦）。

一手房在交房后装修还是一笔很大的开销；二手房一般都是装修好的房子，姑且不算装修的花费，反正在装修污染上比新房挥发性污染少很多了。

两者相比,二手房比较好交易,而且住起来舒服，周边配套齐全。而一手房,房价贵还不说,一旦自己不想住了,卖起来也不太容易。

资料拓展
人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房REPLACE_TEMP_1开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：
房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;
100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;
500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;
2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;
5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
房产评估应考虑的因素
1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
3、所在小区和所在板块的房价走势
4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

“一手房”含义是房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预)售的商品房。房屋根据用途可以划分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓，商用房包括商铺和写字楼。



“二手房”的真正含意是存量再交易的房子，二次转手后的房子旧的占多数，但是，也有崭新的新房子，简称“二手毛坯房”。




二、优缺点对对碰


01

单价差异



一手房与二手房价格有三种情况：一手房>二手房。一手房=二手房。一手房<二手房。一般情况下，二手房价格低于一手房，这主要原因在于二手房房龄较久、房屋陈旧且交易程序繁琐复杂涉及税费较多，但也会出现一、二手房价格倒挂的现象（二手房所在地段较好、或者带有学区位等特殊附加产品）。



02

购买程序不同



购买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和卖家打交道，还要和中介打交道，买卖中常常隐藏着一些购房陷阱，稍不留神，购房者就可能吃到“哑巴亏”。



陷阱一：产权状况不明。


问题1：房屋没有产权，只有使用权。 　

解决方式：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。



问题2：卖房者非房屋产权所有者。　　

解决方式：购房人可到房管局产权登记部门查询产权所有者。



问题3：房屋是共有产权房。　　　　　

解决方式： 要求卖房者出具其他共有人同意证明出售。



问题4：法律限制或禁止交易的房产。 　

解决方式：如该二手房已被查封或者抵押则拒绝购买。



问题5：房屋性质跟购房需求不一致。　

解决方式：购房人一定要看清房屋性质。



陷阱二：“阴阳合同”


所谓“阴阳合同”天龙八部，指的是买卖双方之间所签的买卖合同，反映的是房子的真实成交价格为“阴合同”。而“阳合同”则是买卖双方另签的一份成交合同，用于到房管部门备案，到税务、财政部门交税，特点是房屋的成交价格远低于“阴合同”的价格，这样就可以少交税。



纠纷和解决方式：



**简单也**有效的方式，也是唯一合法的方式。卖方拒绝签署“阴阳合同”，避免不必要风险。



陷阱三:中介“吃差价”


这种操作手法在非正规中介公司或无良经纪人中非常常见。虽然这种行为从法律上来说不算违法行为，但这对买卖双方利益角度来说是涉嫌欺骗的行为，另外中介或经纪人通过隔离卖方和卖方的方式，通过如时间差等手段赚取中间差价，这样做还存在隐藏的风险天龙八部，如果中介“时间差”失败，其将用各种理由延迟或撕毁和卖方达成的协议，极大损害卖方利益。同时也会造成买房成本增高。



纠纷与解决方式：

作为卖房者应该选择信誉好的中介卖房，在交定金前，买房者要求卖方、买方和中间方见面，特别是在谈价格、过户的时候，买房者一定要求与卖房者见面。



03

税费成本不同



以首次购房为例，按泉州某一小区买一套产权面积120平方米的房子，假设**三成，需要商业贷款112万元。在房价相同的情况下：



(1)买二手房。房价160万元，贷款112万元，评估价由税局决定难以估算，因此这里按160万元来计算，那么，支出是多少？

契税=160（评估价）/1.05* 1.5%=2.29万元

增值税=160/1.05 *5.6%=8.53万元

个人所得税=160/1.05* 1%=1.52万元

112万元贷款利息=53.23万元

买方拿到产权，开始装修前，总计支出：160+2.29+8.53+1.52+1.6(中介费=房价 1%)+53.23=227.17万元。



(2)买一手房。房价也为160万元，贷款112万元，**48万元（一般两年后交房，两年内无权转让房子，不像买了现房能随时折价套现）。两年后拿到产权，开始装修，那么支出是多少？

契税=160/1.05* 1.5%=2.29万元

维修基金=40元/平方米* 120平方米=0.48万元

管道煤气费+有线电视初装费等相关费用=0.35万元

112万元贷款利息=53.23万元

买方拿到产权开始装修前，总计支出：160+2.29+0.48+0.35+53.23=216.35万元

从以上案例可以看出，总价看似相同，实际加上税费，总成本二手房往往高于一手房。