二手房买卖中,买方或卖方往往认为在出现非因自己过错的合同履行障碍时就是对方的违约所致,对方应该承担违约责任。由此,也会导致买卖双方出现争议、互不信任,进而导致合同解除。但除了双方违约导致合同履行障碍外,还有可能是不可归责于房屋买卖双方事由影响房屋买卖合同履行。同时,司法实践中不可归责于房屋买卖双方事由的认定也会直接影响买卖方责任的承担。因此,总结并研究不可归责于买卖双方事由认定具有非常重要的意义。笔者通过检索案例整理出如下不可归责于买卖双方事由情形:
1、房屋中介原因阻碍买卖可能构成不可归责于买卖双方事由。有法院观点认为合同约定由中介进行资金监管,中介侵占款项导致合同无法履行,房屋出卖人与买受人均无过错,不可归责于买卖双方。如大洼县人民法院(2015)大洼民一初字第01500号民事判决书载明:在原告按照合同约定将房屋定金及**款交付“517
不动产”后,该中介公司不但未起到资金监管的作用,其主要负责人杜涛却将此款占为己有,涉嫌刑事犯罪,导致银行贷款没有办理成功,致使合同目的无法实现,而且原告已向被告明确表示买不起该楼房了,要求返还定金,因此该合同应予解除。导致合同解除的原因在于第三方,原、被告双方均无过错。有法院观点认为房屋中介将根据合同约定保存的房产证遗失导致合同无法履行,并非买卖一方的过错,不可归责于买卖双方。如上海市长宁区人民法院(2016)沪0105民初7437号民事判决书载明:对于原告方来说,根据合同中附件三的约定,原告于原、被告双方至
房地产交易中心办理过户手续,且交易中心出具以原告为权利人的该房屋《上海市
房地产权证》后,以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,300,000元支付给被告,现因产证遗失无法办理过户,故其对于支付后续房款义务具有先履行的抗辩权;对于被告方而言,其根据合同约定将涉案房屋产证交付第三人保管,之后产证因第三人因素遗失与被告并无直接关系,得知产证遗失后被告也及时申请补办产证,体现了被告积极要求继续履行合同的诚意,故合同履行遇见障碍亦不应简单归责于被告一方。本院认为,第三人过错致涉案房屋产证遗失进而导致房屋买卖合同的履行存在障碍,并非因原、被告任何一方过错所致,对于原、被告均不宜科以违约责任,原告要求被告支付
违约金的诉讼请求本院难以支持。
2、银行未能及时批
按揭贷款或不批
按揭贷款可能构成不可归责于双方的事由。有法院观点认为按合同约定办理
按揭贷款,未能在合同约定期限取得同贷书,双方均无过错。如珠海市中级人民法院(2015)珠中法民三终字第453号民事判决书载明:在魏俊依照合同约定的日期办理了银行
按揭贷款申请之后,同贷书的取得时间非其所能控制,故对未能在2015年6月15日前取得银行同贷书而导致未能在当天办理过户递件手续,魏俊并无过错。而吴乾顺在超过合同约定的办理过户递件手续工作时间的2015年6月15日晚明确表示解除合同不再继续履行,亦不存在过错。有法院认为因买卖双方认可的房屋现状问题导致贷款不成,买家不存在过错,不可归责于双方。如深圳市中级人民法院(2016)粤03民终8690号民事判决书载明:胡婷婷未能取得贷款承诺函,无法办理贷款的原因在于工商银行委托的评估公司认为上诉人的房屋结构改变,无法出具评估报告,需要恢复原状才可以出具评估报告,该事实亦得到了第三人家家顺公司的确认,原审法院对此事实予以采信,并无不当。胡婷婷在工商银行未能办理贷款成功,超出双方的预见之外,属于不可归责于双方的事由,可认定为意外事件。
3、合同约定不明无法协商一致可能构成不可归责于双方的事由。有法院认为因合同没有明确约定发生争议,后续沟通中买家口头同意卖家可以另外出售房屋但要返还定金,卖家将房屋出售他人。买卖双方对合同解除均无过错。如合肥市中级人民法院(2015)合民一终字第03714号民事判决书载明:“在合同中双方当事人未明确指定按揭贷款银行,因实践中各银行执行的银行贷款利率不一,双方当事人在贷款银行的选择过程中发生争议,后未能够相互配合、协商处理,致使按揭贷款手续无法办理。后高国建将房屋另外出售,万杰除要求高国建返还定金外亦未表示异议,双方系以实际行动解除双方的房屋买卖合同关系,对此双方并无明显过错,不具备定金罚则的适用条件。”
4、因限购限贷、税费调整等阻碍合同履行可能构成不可归责于双方的事由。有法院认为因税费调整导致税费承担无法协商一致合同无法履行,买卖双方均无过错,不可归责于双方。沈阳市于洪区人民法院(2013)于民二初字第04157号民事判决书载明:结合本案,原、被告在合同履行过程中因个人存量房转让税费政策调整,双方对调整后的税费负担问题未能协商一致,致使合同无法继续履行。合同双方均无法预见税费政策调整,双方均无过错,双方无违约行为。
5、出售无证房屋,非因卖家原因无法办证可能构成不可归责于双方的事由。有法院认为明确告知出售房屋尚未办理房产证,后卖家虽积极办理,但因房产证无法办理导致合同不能继续履行,双方均无过错。如西安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初5948号民事判决书载明;该合同第二条房屋权属情况中“房屋所有权证编号”一栏空白,可以认定订立合同时被告已告知该房屋并未办理房屋所有权证的情况。涉案房屋于2017年2月9日结清贷款,3月9日办理注销抵押备案手续,已表明被告积极促进合同履行,现因房屋所有权证无法办理导致合同不能继续履行,过错不在被告。鉴于双方均无过错,且买卖双方亦无继续履行合同的意向,合同目的现已无法实现,原告要求解除合同、返还定金20000元于法有据,本院予以支持,但其要求
违约金及溢价损失,无事实及法律依据,本院不予支持。