贷款买二手房的程序是什么? 请问二手房交易下的具体过户和按揭贷款流程是什么？

二手房交易贷款流程：
应该是在办过户手续前客户就应该去银行申请贷款，因为交易中心过户完了银行还搭理干嘛。所以一定在过户前申请贷款。
申请好以后，可以去过户了，过户完了交易中心就会把单子申报到银行，看银行的贷款有没有审批下来贷款。
也就是--申请贷款---→过户--→审批贷款--→放款！
在过户之前为了保证双方的利益，应该交给房东**款，当然房东的产证也是要押到中介公司的，等过户完成手再把剩下的尾款付清。

流程有以下几步：看房、查档、签合同、公证、资金监管及贷款申请、赎楼、房屋过户、领取房产证、交房。

看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；

查档：买卖双方持房产证原件或房屋产权1合同原件到档案大厦国土部门查房档案；

签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况等，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司；

卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；

赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼（金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间）签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；

交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

二手房按揭贷款流程全解


一、二手房可以办理银行按揭贷款?

商品房：办理方便，限制少。

政策性住房：审核严格。

已购公房：程序比较繁琐。





二、购买二手房银行按揭贷款申请人需要具备哪些条件?

1、具有购房资格；

2、18-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人；

3、具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好；

4、自筹购房款（**款）不低于房屋购买价格的三成；

5、银行规定的其他要求。




三、二手房可按揭贷款金额

二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。

　

四、2015年9月**新房贷利率

8月25日央行宣布决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率，本次央行降息后，房贷基准利率从5.4%降至5.15%，公积金贷款利率则由3.5%降至3.25%，月供压力将再次减轻。




五、二手房按揭贷款需要准备哪些资料？

二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有REPLACE_TEMP_1证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例**款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向合作机构申请的贷款。一般情况下，二手房按揭贷款买房需要准备以下材料：


(一)买方需要提供的资料
1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)；　

2、户口本(夫妻双方)；　

3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)；

4、收入证明或偿债能力证明(单位出示)；　

5、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示)；

6、学历证明(大专以上提供)；　　

7、申请人的贷款银行活期存折；　　

8、银行要求提供的其他材料。



（二）卖方需要提供的资料
　1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)；

　2、户口本(夫妻双方)；

　3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)；

　4、配偶、共有人同意出售证明(固定格式)；

　5、房屋产权证；

　6、出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件；

　7、银行要求提供的其他材料。





六、购买二手房银行按揭贷款流程


流程一：实地看房
参与人：信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。

地点：申请按揭贷款的房屋现场。

对房屋现场勘察事项：

所售房屋产权是否明晰；是否设定其他抵押权利；是否对外出租；如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件；是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围；申请的贷款成数和期限是否符合规定；卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效。对买方的还款能力进行综合评价，签订“房产交易确认书”。



流程二：产权验证
参与人：产权人及共有权人（卖方）、居间机构。

地点：房管局。

产权验证流程：

产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票；再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果；领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋**初的“商品房买卖合同”。



流程三：签署合同

常规意义上正在按揭的房屋买卖肯定是不行的，因为作为二手房交易来说，没有房产证。但是如果卖方还贷压力太大，正在按揭的房子通过一定的步骤也是能达到出售目的的。具体方式有哪些？



1、办理房产转按揭

“转按揭”指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单地说就是仍处在按揭中的房屋进行买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。

卖方可将尚欠银行的贷款转移到买家名下。但是需要注意的是，大部分的银行都不支持这项业务，想做转按揭，二手房买卖双方必须咨询好哪个银行能办理，需要准备的手续和材料是什么，提前做好准备。

由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不同，在转按揭的同时，买方可根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。

2、用买方房款还贷

如果买方有足够的资金支付**款，那么买卖双方就可以解决这次交易问题，轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。买方需要承担较大的经济压力，并且如果遇到黑中介或者不良卖家，很有可能面临损失，因此要谨慎而行。

具体流程是：

（1）卖方向贷款银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为**，并签订不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。

（4）买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。

3、卖方自己还清贷款再卖房

如果买方不愿意先支付**款帮助卖家解押房产的话，买方还可以利用自己其他的抵押物抵押给银行，获得一定的贷款来还房贷，有点拆东墙补西墙的味道，但不失为一种方式。等到还清房贷，解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押物解押，**终完成整个交易流程。

4、找正规的担保公司代赎契

如果银行部不允许做转按揭而卖方和买方都没有提前还贷的能力怎么办？卖方可以找正规的担保公司代赎契，赎契后等于是取消了原来房屋的抵押关系，在这种情况下房屋才能进行交易。当然，担保公司会收取一定的费用。

可以找一个正规的中介公司，通过向买方收取预付款的方式先将贷款还清，但是这样需要到公证处公证，需要一定的手续费。