二手房贷款下不来怎么办? 买二手房过户后贷款办不下来怎么办

遇到这种情况,应该分情况来处理:如果贷款已经通过了银行的审批,此时买卖双方只能双方耐心等待放款;如果贷款没有通过审批,买家和卖家可以协商如何支付尾款的问题,如果买家确实无法支付尾款,那只有按合同的相关规定解除合同了。
在这种情况下,买家是否违约情况要看《二手房买卖合同》的有关约定。通常来说,若银行贷款不是由于买方的个人原因无法办理,买房人可以不承担违约责任。房贷办不下来**款能退吗?如果是银行原因,比如额度紧张无法放款,那么购房者可以和卖家协商解除购房合同,并且不必承担违约责任,卖家应该无条件退还购房**。
如果是因为购房者自身原因,比如征信记录有污点或者还款能力不够而影响贷款审批,首先应该尽量解决,如找担保公司担保或者延长还款期限等。
如果仍无法解决,那只能解除购房合同了。在这种情况下,购房者需要承担违约责任,支付违约金给卖家,同时卖家应该返还**款。综上,无论哪种原因使得贷款办不下来,购房**都是可以退的,区别仅在于购房者是否需要支付违约金

如果是你的贷款下不来的话，购房合同算是你违约，扣除违约金，应该是退你剩余的购房款。但是也是要看你所购买房子的开发商怎么样，有些可以考虑让您撤销合同更名。

一般是先向银行申请二手房贷款，银行通过后再办理过户手续。

贷款流程如下：
1、双方签订合同 。
2、了解客户，职业·年龄·婚姻状况·所在户口 。
3、业主方，房产证情况，婚姻状况 。
4、找评估公司预约评估，确定评估值及贷款额 。

5、评估之后，到所在银行面签（这个是要收费的） 。
6、五到七个工作日 审批下来之后，到银行上报批复 。
7、银行出审批资料，买卖双方到房管局写①网签合同，②签担保函 还有③**款资金监管 。
8、银行见以上三样，（第七条 1.2.3） 放款 。
9、过户 （过户当天，拿**款资金监管条通过当地房管局的担保公司换取全额资金监管） 。
10、抵押， 归档。

说到买二手房，不少的人们觉得是很不错的事情，毕竟二手房的使用功能一点不比新房差，而且二手房价格相对要便宜一些，经济上不太宽裕的话选择二手房是很不错的选择，能缓解家庭的经济压力和负担，那么买二手房怎么办贷款?买二手房贷款下不来怎么办?来看看二手房如何办贷款吧





网友咨询：

我想买一套二手房，贷款怎么申请？

北京腾凯律师事务所马志良律师解答：

买二手房贷款申请：

1.买卖双方签订《房屋买卖合同》；

2.买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;

3.买方交纳房屋价格30%的**款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);

4.卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);

5.买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);

6.卖方向买方实际交付房屋;

7.银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;

8.卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；

9.买方的贷款银行将30%的**款付给卖方。



马志良律师补充：

二手房买卖流程有：

1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》;

2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜;

3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复; 买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了;

4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。

5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。

6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。

7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。

合同签了，**款付了，甚至房子都过户了，这时候突然晴天霹雳，房贷批不下来……肿么破？退房，肯定不甘心！那该怎么补救？





首先，找找原因

银行收到贷款申请之后一般从以下几方面进行审核：

1、贷款人的收入

2、贷款人的信用资质

3、房子的情况

从这三方面来说，银行贷款下不来的原因可能有：





一、你收入不够
一般来说，收入和还款能力成正比，每月月收入**好是月供的1.5-2倍。

比如说吧，你向银行贷款100万，20年每月等额还款月供6544元，那你每月收入要在9816元以上，否则银行会质疑你的还款能力，并拒绝向你贷款。

补救方法：

1、延长贷款年限，月供会减少，同样贷款100万，30年每月等额还款月供5307元。不过，你的贷款利息会增加，20年利息57万，30年利息91万。

2、找担保人，担保人会算作共同还款人。不过，人家愿不愿意担保是个问题，一旦你还不起贷款，第一个找的人就是他。而且如果对方在你贷款期间买房，同样需要贷款的话，他走的银行利率和贷款政策是按照二套计算的。



二、个人信用有污点

比如以下情况，包括但不仅限于：



补救方法：

1、一般来说，个人信用有污点需要消除后才能申请贷款。但如果你实在急着贷款，可与银行协商，向银行解释原因并提交相关材料，至于贷不贷给你看银行。

2、试试不同的银行，每个银行的信用评分标准是不同的，会有一些银行相对宽松一些，只要信用记录不是很差，一般来说都能获得贷款。









三、房子太老了

相较新房，二手房向银行贷款比较难，特别是高龄二手房，房子越老越难出手，**空间也会变窄。

出于规避风险的需要，大部分银行会把房龄作为影响贷款年限的主要条件，房龄越短，越容易获得贷款，房龄超过30年的商品房是很难进行贷款购房的。

补救方法：

因为房龄高贷款下不来，就适当降低贷款额度或者减少贷款年限，银行承担的风险减少，可能会考虑放款。






四、你太老了

银行会对贷款人的年龄进行限制，如果借款人年龄太大，贷款风险就会变得越高，年龄太小，没有稳定的收入，偿还能力也值得银行考虑。

一般来说，贷款人年满18岁就可以办理个人住房贷款；借款人的年龄加上贷款期限不能超过65岁，否则不予受理；如果你年龄超过40岁，**长贷款期限只能在25年以下。

对年龄要求各家银行都不同。

补救方法：

因为年龄大贷款下不来，可以减少贷款年限，或者换家银行试试。



五、银行贷款额度紧张


每年，银行的个贷额度是固定的。如果在银行额度紧张时申请房贷，那可能就要排很长时间的队。

如果一段时间内做个贷不太挣钱，银行可能将有限的信贷资源优先投放到贷款利率更高的业务上，很少涉及或大幅缩减个贷业务，导致“一贷难求”。

补救方法：

1、找准贷款时机。一般来说，年初贷款宽松，10月之后会收紧。

2、贷款额度紧张时，银行会先考虑优质客户。

3、贷款额度紧张时，银行会优先考虑纯商贷客户。一方面，组合贷办理流程复杂，申请周期长，另一方面，组合贷给银行带来的利润有限。

4、换个银行，每家银行额度松紧情况不一样。






　　以上就是购房贷款批下不来的一些原因。除此之外，不具备贷款资格、贷款材料不齐全等也可能导致贷款失败。



银行贷款批下不来，**能退吗？

　　如果贷款实在下不来，买卖双方就要协商如何支付尾款，比如买方自行筹款等等，如果实在无法支付，只能解除合同了。

　　一般来说，银行贷款不是由于买家的个人原因无法办理，买家可以不承担违约责任，卖家应该无条件退还购房**；

　　如果是因为买家自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够导致贷款下不来，买家需要承担违约责任，支付违约金给卖家，同时卖家应该返还**款；

　　无论什么原因导致贷款下不来，你的**都能退，区别在于你是否需要支付违约金，违约金的数额根据合同规定，一般不超过房屋总价的20%。

建议：

　　办个银行贷款套路很深。在签合同时就要充分考虑到这一点，明确约定：双方因不可控原因导致房贷无法办理该如何处理，买家还是卖家的责任？无责和平解约还是有一方要赔偿？违约金多少？同时还要约定，这期间房屋价格的变化带来的收益或损失如何分担。