二手房交易流程,风险无处不在
二手房交易流程关键点
一、原值和网签
例:原值300,现市值1000,网签400。
二、交易流程
1 签买卖
定金协议,定金**多网签20%,一般5/10万;
2 买家提交购房资格审核,卖家做房本核验;
3 签订存量房买卖合同和第三方居间合同,规定定金、**、尾款、税费承担、付款方式和周期、过户时间、户口迁走、家具家电等等
4 网签;
5 房产评估、面签、银行审批=>批贷函(贷款买房流程);
6 预约缴税;
7 预约过户:全款交易,过户前,卖家会收到**,过户后会收到尾款;贷款客户,新房本下来要抵押给银行,银行出房屋他项权利证,新房产证盖抵押登记章,银行扣留房屋他项权利证,然后批贷,房产证返回买家;
8 物业交割;
备注:2016/12/15后,网签(网签—贷款)部分要做国家资金监管,其他部分可以自行监管。
三、税费计算
1 契税:
买家
首套,面积<90平,1%网签
面积≧90平,1.5%网签
买家二套,3%网签
2 增值税:
普宅:满两年,免征
不满两年,5.6%网签
非普:满两年,5.6%差额
不满两年,5.6%网签
3 个人所得税:
满五唯一:免征
其他情况:20%差额
备注:差额=现网签—原值—原契税—现缴增值税—装修款(10%网签)—银行贷款利息
四、适应人群
1 要求交通便捷,可忽略居住品质的客户
2 注重周边生活配套,要求立刻拥有的客户
3 比较重视生活圈层的客户
4 **比例高的客户
五、二手房弊端
1 **比例高
2 居住品质低
3 税费中介费高
4 交易复杂,变数风险多
5 房屋质量不清楚
6 卖家卖房原因未知
7 缺乏专业牛逼的咨询代理顾问!比如 专业房产咨询顾问
徐其芳 158 -0045 -2989 ( 微信同号)
买房是一生的事业,购买二手房的确是一件十分复杂的工程。二手房不同于一手房,**大的特点就是地段的灵活性,不像一手房局限于一个区域。价格也不像一手房那样是开发商统一制定,而二手房东都不同,可能楼上一模一样户型的卖100万,楼下卖120万,如果遇到急售的房东,价格压的很低,可以淘到宝。
买二手房有利有弊,利弊只能自己把握,可能稍不留意就遇到了大坑!
在买房过程中,无外乎新房和二手房两种选择,那具体的交易流程是怎样的呢?
小徐将系列整理,推送给大家,希望对买房的你有所帮助。
一般从大条框来说,二手房交易环节包括这三大方面。
1、签订买卖合同
当然在这步之前,很多消息需要确认,比如确认房屋的产权是否清晰,是否有银行抵押未还完,产权人几个,是否是正常的
商品房,确认房屋的税费,房屋的价钱,贷款还是全款,贷款商量**款什么时候交付,一般都是过户当天付清,有的可能会要求去银行贷款的时候交付。
确认交房时间一般都是全部款项到位腾房,现在由于银行放款比较慢,大多数都在过户之后腾房。商量房屋里的家具家电具体留多少,然后放到合同里面。
小徐提醒:在这个阶段,小徐也要尤其提醒,对于房屋的税费在这个阶段一定要明晰,另外,还有一点,如果确实相中了房子,在交定金时,不妨交大定,因为如果赶上卖房市场,是真真有可能随时被毁约的。
2、银行网签、 提前准备材料
买卖双方的身份证户口本结婚证,离婚的出示离婚证离婚协议。有的人是集体户,需要提供集体户首页单页复印件就可以。房产证如果没有建成年代,需要到交易中心打出来俗称产调。
买方需要开出个人购房资格证明,个人房屋住房情况,单位的收入证明,银行流水你每个月的收入必须要比每月贷款额高两倍,如果不够追加共同还款人,但共同还款人也要算上他的负债只要征信上能查出的负债都算,如果都不够还可以有其他办法。如果你有房子贷款没还完,有的银行还会要求出示其他房子的银行
贷款合同。
现在银行基本都会先要求出网签,**高网签可以出的低点,因为交税的时候按照网签交税,但一定要高于房东的上次上手价格,也不能低于这个小区的**低地价,一般批贷大概十个工作日左右。
小徐提醒:在材料准备这一步,很多关键信息是需要注意的,稍有差池,可能网签的时间就会被推迟了,而这一推迟,接下来的房贷等环环相扣的内容可能都会收到影响,这点小徐可是深有体会。