买二手房什么时候备案? 二手房买卖合同是什么时候在国土局备案的

二手房签合同的注意事项主要有：
一、确认基本信息的真实性和有效性
买二手房签订购房协议，首先要检查房屋的基本信息是否是真实有效的。除了房屋产权和手续齐全之外，以下这些信息也需要验证。
1.房产证、身份证和签署合同人，这三者的信息要统一。如有特殊情况，人员对应不上或代为办理时，需要出具有法律依据的公证委托书。
2.所购房屋的地址要按照房产证中的地址正确填写。
3.房屋的面积一定要按照房产证上面的面积填写清楚，如果房屋存在赠送的面积，也要在合同的条款中写清楚。
4.房屋权属要明确注明，房屋如果存在共有权人，要将产权人和共有权人的姓名的写进合同中。
二、约定总房款和税费的付款时间和方式
1.付款时需将总房款、**款和尾款的数额约定清楚，付款方式和付款时间也要约定好。
2.交易税费。一般来说由卖家承担的税费有：营业税、个人所得税；由买家承担的税费有：契税、土地出让金；商业性质的房源则还需要买卖双方共同承担印花税。此外，根据房屋的性质以及实际情况可能还要交土地税、房产税、手续费、交易管理费等税费。
三、确定交房细节
1.交房的具体时间要写清楚，要明确写明具体的交房日期，以免卖家拖延交房的时间。
2.结清水电、煤气、物业、电话等生活费用。购房时如果发现有费用未结清，一定要在合同中的条款中写清拖欠费用结清的时间以及不结清费用的具体后果。

不用备案。
买卖合同注意事项：
1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。
2、在签订合同前，出卖人应当向买售人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
3、合同条款应 该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

近几年，随着北京二手房成交量的不断上涨，北京二手房交易纠纷频发。此类案件的审理，既需要熟悉二手房交易的流程，也需要深刻理解国家对于房地产交易的调控政策。三中院课题组围绕本市二手房买卖合同纠纷的特点，分析了成讼原因，并对审理中的具体实践问题进行探讨。现予以刊发，供研究交流。



近年来，北京二手房市场快速发展，2011年成交量已超过一手房成交量，至2016年，北京二手房成交金额占到房屋总交易额的74%。据链家网统计，2017年底，北京链家公司二手房交易均价为59680元，反映出北京二手房买卖涉及金额之高，涉及群众的切身利益，故而一直是社会关注的热点。2010年至2017年，国家对于房地产交易进行调控，房地产新政不断出现，对于二手房交易也产生显著影响[1]。



随之，二手房交易市场也暴露出来一系列问题，如房价波动起伏，导致买卖一方极易受到利益驱使，在履行合同期间发生争议；在利益的驱动下，部分房屋中介机构违规操作，大量案件诉至法院。审判实践中，对于如何准确判定双方责任、合同能否继续履行等种种新问题不断出现，在审理此类纠纷中执法标准不尽统一，“同案不同判”现象频现。为解决实务中出现的上述问题，我庭将“二手房买卖合同纠纷案件中的疑难问题调研”作为重点调研课题，予以深入的调查研究。



本次调研的重点是，城镇二手房买卖中的相关法律适用问题，在研究方法上，主要采用抽样调查、实例分析和文献研究方法。从2016、2017年两年三中院终审案件中，随机抽取200件为样本进行研究，分析不同类型二手房买卖纠纷案件所遇到的法律疑难问题，从审判实践出发，归纳提炼规则，同时，结合搜集研究相关法学研究的**新成果、文献，寻求二手房买卖纠纷案件疑难问题的解决方案。



一、近两年我院审理二手房买卖合同纠纷二审案件的基本情况


据统计，2014年我院审理二手房买卖合同类纠纷案件[2]506件，2015年442件，2016年464件，2017年698件。据上述数据可以看出，2014年至2016年三年间，案件数量并无较大变化，房价涨幅平稳，二手房买卖纠纷平缓。2017年案件量的增加则与2016、2017两年的新政出现有关，因房价变化，引发的争议增多。



1.当事人：在我们抽样的200件案件[3]中，其中买受人起诉的占78%，出卖人提起反诉的占36%；出卖人作为原告起诉的占22%，其中买受人反诉的占43%。整体反诉比例达37.5%。整体反映出的情况是，买受人认为出卖人存在违约行为的占多数，这也可以看出在房价整体上涨趋势下，卖方可能存在违约的居多。中介参加诉讼的案件占39%，其中中介作为第三人的案件占34%，中介作为被告的案件占5%。



2.诉讼请求



履行与解除问题：48%的案件要求继续履行，其中买受人要求履行的占46%，出卖人要求继续履行的占2%。57%的案件要求解除合同，其中买受人要求解除的占25%，出卖人要求解除的占32%。



违约金问题：73%的案件中有违约金的诉讼请求，其中，20%的案件中本诉和反诉均有违约金诉讼请求。



从诉讼中主张违约金的种类来看，未具体列明违约金种类，仅单纯的表述为“违约金”、“合同违约金”的占72%；明确为逾期交房违约金占9.68%、逾期过户（办证、产权转移登记）违约金占8.6%、逾期迁出户口违约金占3.79%、逾期付款违约金占3.23%，其他违约金诉求包括协助办理注销网签手续、逾期缴税、逾期偿还贷款、逾期办理公积金贷款复核手续、逾期支付户口迁出保证金等，占2.69%。



从主张违约金的方式来看，主张固定的违约金数额的占80.65%；按某一比例主张的占11.83%；分段主张，既有固定总数，又有按比例部分的占4.3%；固定每日违约金数额的占3.23%。



诉讼请求中涉及中介的主要是：起诉要求解除房屋买卖合同的占1%，确认房屋买卖合同无效的占1%，要求中介返还服务费的占4%，要求中介（连带）赔偿损失的占2%，要求中介返还房屋产权证书、协助办理网签解除手续的占1%。



15%的案件涉及网签争议，主要是出卖人拒绝按照双方之前签订合同约定的网签价格进行网签，其中要求办理网签的占4%，要求解除（注销）网签的占