买二手房要准备什么? 通过中介买二手房要注意什么问题

（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

购买二手房需要注意以下几项：

选择房产中介公司，**好选择规模大、有营业许可证、有资质证书、信誉较好的房产中介公司。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。评估及考察房屋详情

中介公司审核房主身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存备案。中介公司实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估**受关注。

验证核实房屋后，交易中介公司分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介公司签订买卖合同。一般情况下，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。

为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给付、房产交接”事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。

买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算；由经纪公司协助办理产权变更；如果买家需要贷款，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

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这些房子要不要买？



应该说，是真的有可能捡漏的，但是情况很复杂。

所以，一般情况下，“法拍房”都是一些专业的机构去买，个人去买的情况确实比较少。

因为我们可能会遇到以下这些问题：



第一个，就是押金问题。

一般这种法拍房是要交押金的，正常是10%到20%左右。

当然了，如果没有买上，这肯定是可以退回来，但如果买上了，但是反悔了，押金是不退的。

第二个，就是房贷问题。

法拍房是不能用公积金贷款的，但是可以用“法拍贷”。

大家要注意：法拍的房子，拍完了之后，交割的时间比较短，所以要准备贷款的话，要提前。

不然的话，因为贷款没有下来，**后房子没有交割成，押金再赔进去，就不合适了。

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后面两点的问题更大，更要注意：



第三个，就是房子的情况，有可能会搞不清楚。



比如：



这个房子是“满五唯一”，还是“满二唯一”；这个房子的地域，之前有没有出过什么问题等等。

所以，大家如果遇到法拍房，至少要去把这个房子的情况，详细了解清楚：

具体要交什么样的税费之类的，了解清楚，一定要理顺了再去拍。

不然的话，交了押金拍下来了，**后发现要交很多税，值不当的。

**后一个，也是**讨厌的一个问题，就是法拍的房子，你拍了之后，户主是归你了，但是有可能房子里还住着老赖。

就是赖着不走，但法院是不负责清场的，即使你买了，以后可能会有很多麻烦事。

03

所以，法拍的房子能不能买，不光是房子的问题。

房子原来户主的情况，人怎么样，未来会不会有纠纷等等，都要了解清楚。

总体来讲，我觉得法拍房子是有可能捡到漏。

但一般情况下，捡漏的事里面肯定有很多坑。

所以，我还是建议：大家尽量别碰！

首先我想说：只要是法院司法拍卖的房子大多数是安全可靠的，也很少后遗症。但是个别人又要挑刺，那就没法继续谈了。我想说的是大多数！不是全部。司法拍卖比委托拍卖可靠安全的多，对我们普通购房者来说，还是选择司法拍卖房比较好。

1:你在网页上看中一套司法拍卖房后，请把里面条款多看几遍，不要厌烦。一般会有视频，面积，产权，地段等介绍。里面要着重注意：目前房子状态，比如是空置还是有租赁合同没到期，钥匙在法院还是无钥匙！土地是国有出让还是划拨！法院规定的税费如何承担（从我观察来看，一般是各自承担自己相关的税费，但是个别法院也有要买受人全部承担的例子）这个一般在拍卖页面都会表述清楚

2:一定要现场去看房子，法院一般有个日子可以集中看房。记得带上朋友去看，或者带上家人去看。这个我个人认为很重要，因为看房时间有限，一个人的注意面没那么细致。看的人多。因为关注点不同，回家集中看房意见的时候你会有意外的收获。但是去一次是不够的，你要选几个时间段再去看看。比如晚上，周边环境安静不安静，有太阳的时候日照时间充足不充足。晚上去可以跟保安聊聊天，你想知道的基本能得到答案：比如小区物业管理如何，房子质量如何，入住率如何，配套设施如何，停车位如何，地势如何（台风天地下车库会不会进水）等等

3:记得找个中介去问问相应的房价，这个中介是**专家的，以及相应的学区房归属。（这个不仅牵涉到以后房价的涨跌和换手率，也是为有孩子的家庭解决读书问题。）心理有谱拍卖的时候才不会盲目加价。

4:法院拍卖房其实过户手续非常方便，比二手房交易要方便的多。一个人半天就能搞定。只要你资料带全。但是法院拍卖房有个缺点：一个必须是全额付款，另外是法院的交接手续比较慢，我有个朋友买了一套，等法院的裁决书和解封手续就等了2个月，这对借钱拍卖的朋友需要认真考虑。不然会产生预计外的费用。

5:找主管法官看资料，对方为什么拍卖，什么单位起诉查封的，太行权证在哪里，这些法官都是会告诉你的，另外你谈话技巧好的话，也能知道对方是从事什么行业的，是公司破产清算还是个人单套房屋抵押等等，如果单套房屋抵押你就要预防户口在拍卖房里落户！**好找熟人去查查户籍所在地！因为现在新政策来了，老的户口不迁出，新的就进不了！至少我们这里是这样的。你们城市我不敢瞎说。每个城市有的规定也不一样的。

我只是一个普通阶层人士，因为深感我们买房的不容易，才用自己有限的经验来给有需要的朋友提点建议，如果能给看到的朋友带来一点需要，也是一件快乐的事情。另外我想说的是：很多中介自己都吃法拍房，然后再卖掉。各位朋友，你自己去想想吧。法拍房能不能买？

法院拍卖的房子，一般比较便宜都是大家的共识了，但便宜真的就能买吗？