二手房交易法律有哪些? 二手房买卖常见法律问题有哪些

房产中介关于发布《资产评估收费管理暂行办法》的通知（国家物价局/国家国有资产管理局 1992.12.10）国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知（国家计委/国家土地管理局 1994.12.12）城市房地产中介服务管理规定（建设部1996.02.01）关于房地产中介服务收费的通知（北京市物价局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建设部关于印发《城市房地产市场估价管理暂行办法》的通知 （建设部 1992.10.01）土地估价机构管理暂行规定 （国家土地管理局 1993.02.13）

当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。

前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。

出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。

二手房交易流程
(1)买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
(4)立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

导语

每一次房市的异常波动，都会大面积爆发房屋买卖合同纠纷，尤其是二手房买卖合同纠纷。我们团队通过对浙江地区和上海地区人民法院2015年至今的150余份生效法律文书进行分析，归纳出二手房买卖合同纠纷中**为常见的纠纷类型，以供读者参考。

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—琴岛·律师—



一、因卖方违约引起的纠纷

1、“一房二卖”引起的纠纷



　　案例：（2015）沪一中民二（民）终字第2955号 上海市第一中级人民法院

　　案情简介：上诉人（一审被告、卖方）与被上诉人（一审原告、买方）通过A公司居间签订房屋买卖合同，出售了系争房屋，买方支付了部分房款及中介费，双方办理了网上备案登记。次日一审被告又与案外人郭某通过B公司居间签订该房屋的买卖合同，郭某支付了部分房款。后一审原告发现系争房屋存在“一房二卖”情况，遂向人民法院起诉要求：1、解除买卖合同；2、返还已付房款；3、支付违约金及中介费。

　　法院判决：判令解除合同，返还已付房款及违约金，驳回其他诉讼请求。二审维持原判。

　　法律问题：在房价剧烈波动，尤其是房价异常上涨时，“一房二卖”的现象便尤为突出。“一房二卖”一般分两种情况：

　　第一种是前后两份买卖合同各方中仅有一份合同当事人办理了房屋产权转移登记手续，另一个没有办理。我国物权法规定，办理了房屋产权转移登记手续，即表明房产的所有权已经发生了变动，即该买卖合同的买方已经确定取得房屋的所有权，其他合同的买方只享有买卖合同约定的债权，其只能根据合同约定行使债权性权利。

　　第二种是前后两个买卖合同均未办理房屋产权转移登记手续。由于均未办理房屋产权转移登记手续，则数个合同的买方处于平等的债权人地位，此时买方无权直接支配买卖标的物，只能请求卖方履行相关义务，买方才能取得标的物的所有权。此时实际履行是违约的一种补救方式，若存在《合同法》第一百一十条规定的三种情形，即“（1）法律上或事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行”则不适用实际履行。另外，在数个买卖合同均适用实际履行的前提下，确定买方取得房产的所有权可以综合考虑如下因素：（1）买方是否已经实际占有；（2）买方是否已经付清房款；（3）房产是否有买方附加的价值；（4）履行成本问题。另外，适用实际履行一方，并不妨碍其再要求卖方承担赔偿损失、支付违约金等权利。



2、因房屋质量或权利存在瑕疵而引起的纠纷



　　（1）购买二手房，卫生间漏水引起的纠纷

　　案例：（2014）浦民一（民）初字第9932号 上海市浦东新区人民法院

　　案情简介：原告向被告购买一精装修房，双方签订《上海市房地产买卖合同》，后涉案房屋楼下1703室住户卫生间漏水，经鉴定为涉案房屋装修瑕疵。1703室住户起诉原告要求维修及赔偿损失，法院判决原告支付赔偿金及维修损失费。后原告起诉被告，要求被告支付维修费、赔偿损失和因漏水及维修导致原告无法正常居住所产生的租赁费。

　　法院判决：判令被告应支付原告维修费、赔偿损失以及酌情确定修复期间造成系争房屋无法居住的损失费用。

　　法律问题：二手房买卖合同纠纷中，房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由卖方或开发商承担，应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。一般情况下，若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于卖方在装修、使用过程中产生，购房人对此亦不知情，则应由卖方承担责任。

　　（2）隐瞒房屋存在抵押的事实引起的纠纷

　　案例1:（2015）闵民五（民）初字第1121号 上海市闵行区人民法院

　　案情简介：原告与被告中介上海台庆公司签订《上海市房地产买卖合同》，由被告向原告推荐案外人龚某某的房屋，被告公司员工与龚某某均告知原告，系争房屋只有一个抵押权人，系自然人，原告向中介公司支付了首笔款项后，该抵押权人可以撤销抵押权，使房屋得以正常交易。原告支付了**款和中介费，后发现系争房屋还有另一抵押权人为银行，中介主动要求解除合同。后原告起诉至法院要求被告返还中介费及代收的定金。

　　法院判决：判令被告返还中介费，驳回其他诉讼请求。

　　法律问题：在房屋买卖交易中，具有抵押的房屋，因在抵押权未被完全涤除前可能无法进行房屋产权转移登记、无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买方购买房屋属重大决策事项。故隐瞒房屋抵押事实，应对此承担责任。

　　案例2:（2015）杭滨民初字第1447号 杭州市滨江区人民法院

　　案情简介：原、被告双方签订《杭州市房屋转让合同》，合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务，但由于涉案房屋存在抵押贷款，被告未按约清偿抵押贷款，使得涉案房屋迟迟无法转移登记至原告名下。双方为此多次协商但始终无法达成一致意见。原告遂向人民法院起诉，要求解除合同，返还原告购房款和装修款并支付违约金。

　　法院判决：判令解除合同，返还原告购房款和装修款并支付违约金。

　　法律问题：依据合同法第九十四条第（四）项的规定“当事人一方迟延履行债务，致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同”。卖方拒不办理银行尾款结清证明和抵押权注销手续，致使买方不能继续办理银行按揭贷款，不能对涉案房屋产权进行转移登记，导致合同目的不能实现，买方有权要求解除合同。合同解除后买方有权要求卖方返还购房款等相关款项，同时由于卖方没有履行主要义务，致使合同目的不能实现，应当承担违约责任，支付违约金。

　　（3）卖方对房屋所有权存在瑕疵引起的纠纷

　　案例1:（2014）绍柯民初字第4091号 绍兴县人民法院

　　案情简介：原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房屋及自行车库出售给原告，然被告在合同签订时故意隐瞒其与妻子离婚以及案涉房屋及自行车已经归女儿所有的事实，使得合同迟迟无法履行。后原告依法向人民法院提起诉讼，请求撤销合同，退还购房款并赔偿损失。

　　法院判决：判令撤销《二手房买卖合同》，被告返还购房款并支付利息。

　　法律问题：卖方故意隐瞒房屋不属于自己的事实，与买方签订《二手房买卖合同》，其行为构成欺诈，买方有权向人民法院或者仲裁机构请求撤销合同，卖方应当返还相应的购房款，并支付利息。

　　案例2:（2014）温龙民初字第91号 温州市龙湾区人民法院

　　案情简介：原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，合同中明确约定房屋权属和定金条款。双方在房屋产权转移登记过程中，案涉房屋因被告涉及其他债务纠纷被法院查封，使得无法办理房屋产权转移登记手续。原告遂向人民法院提起诉讼，主张被告违约并双倍返还定金。

　　法院判决：判令被告构成违约，双倍返还定金。

　　法律问题：产权过户过程中卖方因涉及其他债务纠纷，涉案房屋被法院查封，导致房屋交易**终无法完成的，如果双方签订的《房屋买卖合同》中有明确的房屋权属约定，那么卖方构成违约，合同约定定金条款的应当双倍返还定金。　



3、拒不或延期过户纠纷



　　案例：（2015）杨民四（民）初字第1633号 上海市杨浦区人民法院

　　案情简介：原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告所有的案涉房屋，原告先向被告支付定金3万元后，双方签订合同，后原告又支付了部分购房款，但办理过户手续时，被告一直不露面，致使原告无法按约实现过户。后原告将被告诉至法院，要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。

　　法院判决：判令解除《二手房买卖合同》，被告返还购房款，但因原告无法提供定金证据，法院未支持该项诉求。

　　法律问题：买卖双方自愿签订房屋买卖合同，是真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，合同对双方当事人具有法律约束力。因卖方原因，导致合同目的不能实现的，买方有权解除合同，并要求卖方赔偿损失。对于买方要求双倍返还定金的诉求，按照谁主张谁举证的原则，需由买方提供支付定金的证据。