二手房交易不交定金怎么办? 二手房交易定金纠纷要怎么处理

中介费能不能退的情况要分三种：

1、中介促成双方签订买卖合同，但因非中介原因**终交易失败，中介有权不退或退少量中介费；

2、中介未促成交易，无权收取中介费，但可收取适当劳务费；

3、中介促成买卖双方签订买卖合同，但因中介原因**终无法完成交易，中介须全额退回中介费。

1、 买卖双方中的一方违约引起纠纷
买方支付了定金之后，有可能会由于一些原因而无法履行定金合同，因而产生违约行为，而卖方也有可能在接受定金之后，发现房屋价格上涨而不愿意再出售房屋而产生违约行为。这时，如果是给付定金的一方不履行约定的债务的，那就无权要求返还定金；如果是收受定金的一方不履行约定的债务的，那就应当双倍返还定金。
2、没有按照合同交付定金引起纠纷
双方当事人确定了定金条款和数额后，定金合同并不是立即就能生效的，因为合同生效时间是以当事人实际交付定金时间为准的，而在这期间就很容易出现纠纷。这种情况一旦发生，就算买方不支付定金，定金合同也不能够强制执行，并且买方可以不因定金合同的不生效而产生缔约过失责任。
3、只履行了部分合同引起纠纷
有的时候，买卖双方会出现部分不履行合同的情况，这时，其不履行的部分仍然在担保范围内，而定金的效力也依旧对其有约束力，所以同样适用于定金罚则。也就是说，当买卖双方中的一方不完全履行合同债务，应当按照未履行部分与占整个合同的比例执行定金罚则。
4、迟延履行合同或者其他违约行为引起纠纷
在实际生活中了，买方或者卖方可能会出现延迟履行合同的情况，通常这样的延迟行为会对另一方带来影响，因而产生纠纷，所以如果当事人一方延迟履行合同的，应当按照延迟履行部分所占合同约定的比例，适用定金罚则。
5、实际交付定金数额不符合约定数额引起纠纷
定金合同签订后，买方支付的定金数额可能少于或者多于实际应支付的数额，这时可以视为变更定金合同。如果卖方有异议，并且拒绝接受定金的，那么定金合同就会被视为无效，交易双方可以再进行协商沟通。

随着一线城市二手房市场深入调整，买卖双方进入深度较量，目前二手房成交量已经跌至冰点。调整**有力的北京，8月份的日均成交量不足400套，月成交量预计不足9000套，相比3月份的2.5万套缩水大半。成交量缩水的同时，价格也出现了明显松动，多个热点区域的整体成交价已经逐渐逼近去年12月份的水平。

量价的共同缩水导致二手房的纠纷也开始逐渐增多，买家都希望能以**低的价格买到**满意的房子，而卖家却希望价格越高越好。单方毁约、合同约定不明、故意涨价等屡见不鲜。如何应对二手房交易中的各种“坑”，《广厦时代》特此采访了链家集团相关负责人，从专业的角度教您如何安全顺利地进行二手房交易。








数据


★二手房成交超越新房

三类风险导致纠纷也超新房

如今的二手房早已超越新房成为了楼市成交的主力，每年二手房的成交量都超过10万套，而新房剔除保障性住房的成交量不足5万套。仅以上周的成交数据对比，据北京市房地产交易管理网统计，2017年第33周（8月14日-8月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签377套。同期，北京全市二手住宅共网签1793套，四倍于新房成交。






成交量占据主体地位后，二手房的纠纷也开始逐渐显露。关于房屋产权的纠纷，过户的纠纷，购房款支付时间的纠纷，房屋拖欠费用的纠纷等等，都成为购房人需要注意到的问题。

对此链家集团品质线副总裁葛静在接受北京青年报记者采访总结道：当前的二手房交易其实是一个比较复杂、风险也比较高的交易。购房人和业主双方主要面临的风险概括起来有三种。





第一个是资金的安全，简单说就是资金交付出去，因为种种原因，如果不能履约，资金还能不能追回来？这是一大类。



第二大类的风险其实是产权的问题，就是购买一个房子并愿意去履约，但是产权会发生意外，导致不能交易，或者是资不抵债等等的问题。

然后第三类的风险其实是业主面临的主要的风险，是客户端的一些资质。因为绝大部分的二手房交易流程都是先签了合同之后才可以去办理贷款、过户。如果购房人的贷款资质不太好，办不下贷款的话，可能会影响到客户购房资金交付的时间以及他履约，这是对业主方的主要风险。



这三类风险导致近期二手房的纠纷明显增加，尤其是去年以来，大量二手房集中成交，导致了许多问题也集中出现。




说法


★去年市场“过火”

草率签约导致问题多多

二手房买卖诉讼增多，其中一个原因与去年楼市价格不稳定有关。近日，记者前往二手房市场走访。



“去年我也看过房子，但价格浮动太大，业主分分钟要涨价，感觉买房子跟买大白菜一样‘草率’，**终放弃了。”走访过程中，记者遇到了刚刚签约的马女士，她在北三环附近购买了一套小户型二手房，总价475万。马女士透露，今年初，类似的房源需要520万左右，并且还不能商量。当时她遇到的中介状态都十分“亢奋”，半夜快11点了还给她打电话，给她说一个房源信息，让她赶紧过去“抢房”。



“房子都没看过，光跟我说个价格，就让带着**去看房，你说这房子敢买吗？”马女士表示，**终她买的这套房子，除了房款降了几十万以外，中介费相比那时铁板一块的总房款2.5%也有了明显松动，**终的中介费大概在总房款两个点左右。








从事房产中介3年的小陈也有类似的感觉。去年此时，他曾见过一种场景，中介帮着客户跟业主谈价格，说一句，业主就要求涨价10万。“越讲价，越涨价，没办法，当时市场太热了。”



业内人士分析认为，在那种状态下，买房者“买到就是赚到”的心态、卖房者看中利益缺乏契约精神、中介被市场“搞晕”缺乏警惕性等因素，导致签合同时几方都过于草率，一旦出现问题，发生分歧后没有合同提前预估风险，只能走上诉讼之路。




案例


二手房中的纠纷各式各样，除了买卖双方提高警惕，自身主动规避以外，中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例，将为您分析遇到交易纠纷时，该如何维护自身利益。

案例一 中介在交易前没有筛查出房屋问题

二手房交易中，房屋筛查是重要的一环，这也是二手房交易中，为何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出现问题，无法完成过户，中介都应付一定责任。




葛静向北青报记者介绍到，今年链家就处理了一起典型的纠纷。在交易前，链家经纪人筛查后得知房屋的归属都正常，可以交易。找到的购房人也很快和业主达成协议并签订合同，购房款也及时交付了，但就在过户之前，这套房屋被查封了，无法办理过户，购房人前期交的购房款也要不回来。眼看面临房财两空的局面，链家**后通过与购房人的协商，先行垫付购房款还给购房人，以方便他重新找房、买房。同时保留追诉权利，等待房子可以过户时再重新交易。


葛静表示，类似的垫付购房款的情况，链家遇到了多起。还有一次也发生了类似的变故。经纪人前期进行房屋筛查时，一切都没有问题，房屋可以正常交易。但就在购房人与业主签订了合同，交纳了**款之后，突发了变故。在过户前，业主家里因为家庭矛盾在房屋里发生了凶杀案件，原本的购房人此时也对是否继续履行合同产生了疑惑。链家在了解情况之后立即就对这个房屋做了垫付，让购房人可以去买其他的房子。





葛静表示，原则上，链家的房屋筛查服务只针对合同签订前房屋状态的筛查，签署合同之后发生的突发事件理论上并不在赔付的范围内，因为这是在签约之后发生的。但**终是考虑到购房人肯定没有办法住在这个房子里，所以我们立即通过垫付解决了这个问题。



案例二 卖房业主大笔欠费后消失

二手房交易中，拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷**为常见。由于北京二手房市场经常会处于卖方市场，售房人比较强势，买房人经常会因为担心房子涨价等因素，着急签署合同办理过户，导致很多细节问题并未处理清楚。为交易留下隐患。

市民李先生就在去年底买了一套二手房，但却迟迟不敢装修，一直空置。原因是原来的房东，欠下了一大笔物管费和水电气费。