商品房法律纠纷有何规定？

如签合同，按合同约定，按合同法调整或按（商品房销售管理办法）2001年4月4日，都有详细说明，如有还不明白的，请再问。还有《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也是调整商品房的具体法律。

　　一、问：什么是商品房？
　　答：商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。
　　
　　二、问：商品房与其他房屋的区别？
　　答：目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范，但是在使用和交易方面有着一定的区分。
　　1. 普通商品房可以自由转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。
　　2. 　经济适用房。根据建设部2004年5月发布的《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。 个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。
　　3. 房改房（即售后公房）。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。
　　
　　三、问：什么是商品房买卖？
　　答：商品房买卖是指商品房所有人将其所拥有的商品房所有权转移给受让人，并由受让人支付对应价款的民事法律行为。在实践中，商品房买卖分为商品房现房买卖和商品房预售。
　　
　　四、什么是商品房买卖合同？
　　根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第一条 的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该司法解释只调整出卖人是开发商的商品房买卖合同法律关系，除此以外只能由其他法律调整，如《合同法》、《房地产管理法》等。
　　
　　五、问：什么是商品房预售？
　　答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
　　
　　六、问：商品房的销售广告和宣传资料为在法律上是什么性质？对开发商是否有法律约束力？
　　答：商品房的销售广告和宣传资料在法律上一般来说仅仅是一个要约邀请，不能自然成为商品房买卖合同的内容。但是如果该销售广告和宣传资料是出卖人（开发商）就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　
　　七、问：在商品房买卖实践中的认购书、订购书、预订书在法律上是什么性质？
　　答：根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此在上述情况下，认购书、订购书、预订书具有定约定金协议的性质；但是当上述认购书、订购书、预订书的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
　　
　　八、问：商品房预售合同是否一定要办理登记备案手续才生效？
　　答：根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
　　
　　九、问：何为商品房预售合同预告登记？有何作用？
　　答：根据《上海市房地产登记条例》49条之规定，房屋尚未建成时，有下列情形之当事人可以申请预告登记：
　　（一） 预购商品房及其转让；
　　（二） 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
　　（三） 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让；
　　（四） 法律、法规规定的其他情形。
　　应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。
　　
　　十、问：什么是“一房二卖”？在“一房二卖”情况下，买受人如何维护自己的合法权益？
　　答：所谓“一房二卖”是指出卖人在签订商品房买卖（或预售）合同，尚未办理过户手续的情况下又将该房卖给第三方的行为。其有两种情况，（一）是出卖人与第三人签订买卖合同，但尚未过户；（二）出卖人与第三人签订买卖合同，并已过户。从法律角度说，尚未办理过户手续，房子的所有权尚未转移，开发商有权处分自己的房子，但是要向买受人赔偿损失。根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 。当上面第（一）种情况时，如果买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
　　
　　十一、问：在动迁中，拆迁人“一房二卖”，被拆迁人怎么办？
　　答：根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
　　
　　十二、问：商品房买卖中，如何确定房屋的交付？
　　答：根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
　　
　　十三、问：交付使用的房屋存在质量问题买受人如何维护自己的权益？
　　答：根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条之规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
　　
　　十四、问：出卖人交付使用的房屋建筑面积与合同不符时，如何处理？
　　答：根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
　　　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　
　　十五、问：在商品房买卖中，如何确定违约金？
　　答：在买卖合同中，双方可以协商约定具体的违约金数额。一方反悔认为约定的违约金过高请求法院减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
　　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　
　　十六、问：买受人在多长期限内未能取得房屋权属证书的，可以要求出卖人承担违约责任？
　　答：根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任

根据《合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，并支付违约金。此外，如果办理按揭，银行就会将贷款打入开发商账户，这部分房款视为已付，购房者可以要求开发商按照房屋总价值及合同相应条款进行赔偿，这是受到法律保护的。
二、如何正确计算损失，维护合法权益呢?
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定，应承担损害赔偿责任。以逾期交付房屋为例，如果购房者不退房，那么逾期天数越多，购房者得到的违约金也相应增加。
但是购房者退房的情况下，违约金的数额是固定的，也就是即使说逾期天数增加了，违约金的数额也不变。消费者如欲行使自己退房的权利，就要尽早决定，及时与开发商协商退房事宜;协商不成的情况下，尽快依据合同的约定申请仲裁或者进行诉讼。
在计算损失时，必须要考虑按揭付款的特殊问题。按揭付款的方式中，每个月的还款中包含了一部分本金和利息，特别是在还款初期，利息所占的比例是很大的。在退房的情况下，这部分利息实际就是购房者的经济损失，而且随着时间的推移，退房的程序结束得越晚，购房者与银行之间的借款关系的结束也相应延续，这部分损失也会持续不断地增加。开发商逾期交付房屋，理应承担全部经济损失。
依据《合同法》第114条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
关于买房违约金的具体数额，需要根据实际的合同标的额才能确定，而法律在这方面也仅仅是规定了违约金数额不得超过主合同标的额的20%，具体的数额标准则没有做出统一规定。如果您对上述问题存在疑问，不妨向律师365网站的律师询问，专业的律师能为您答疑解惑。