首套二手房**比例多少?为啥二手房**比实际规定的**比例要高?

热心网友 2019-01-15 浏览:48

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热心网友 2019-01-15

1、什么是成交价?
成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格,比如,一套房子卖房人报价102万,买房人通过各种方式砍掉2万,后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格,102万是房主的报价。
2、什么是评估价?
买二手房向银行申请商业贷款时,银行出于安全考虑,会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
3、成交价与评估价,和**有什么关系?
二手房的贷款额度,与评估价的高低有关。如果二手房**比例为30%,则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高,能够从银行贷款到的钱就越多。
贷款额度与**款的总和即为二手房的成交价,二手房的成交价格减去可贷款额,即为二手房的净**款。也就是或,可贷款额越大,二手房净**款就越少。
举个例子,二手房成交价格为100万,银行的评估价为80万,按照首套房30%的**比例来计算,二手房的可贷款额为56万(80万*70%)。这时候,购房者要支付的净**款就是44万(100万-56万),相当于成交价格的44%,这比30%的**比例,多了14%。如果二手房的评估是100万,则该二手房的净**款为30万。如果二手房的评估价为120万,则**款为16万(100万-120万*70%)。
当然了,二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少,通常情况下,都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低,都不好。评估价过高,则**款相对较低,但缴纳的税、契税就变多了,主要是因为契税、税的缴纳,是以评估价为征收标准。评估价过低,意味着买房要支付更多的**款。
个人在买二手房时,一定要计算好买房的各项费用,因为二手房与新房相比,需要支付更多的**款,此外,还要缴纳税费等各项费用。
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热心网友 2019-01-15

然而,中介公司的一个电话却让他傻眼了,**要准备28万,这一下子多了好几万。原来,银行对该房屋的评估价是65万,可贷款额度至多为8成,即52万(65*0.8)。房屋售价是80万,而可贷款额度至多为52万,意味着至少要准备28万的**款了。
这里的二手房为首套首贷,但却难以执行低**标准,实际的**比例往往比规定的低**比例要高很多,造成这种现象,主要的原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。那么,是不是评估价越高就越好呢?(PS:评估价高于成交价的现象也有,但比较少,常见的就是评估价≤成交价)
评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的**款就可以少一点。评估价还影响交易的税费,税、契税、个税的缴纳,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例,评估价越高,缴纳的税费也越多。简单的说,评估价低,意味着缴纳的税费少,贷款的额度小,**款方面,需要多掏点现金;评估价高,意味着缴纳的税费高,可贷款的额度高,实际支付的**款可以少一点。评估价过高或者过低,都不好,因为对于买房人来说,意味着要么是多缴纳税费,要么就是多缴纳**款。所以,评估价适中比较好。
那么,问题来了,买什么样的房子,评估价才能做到适中,不过高也不过低呢?在回答这个问题前,我们来说说什么是评估价,影响评估价的因素有哪些?
二手房评估价:采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观,以及其它因素,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
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热心网友 2019-01-15

一、为什么二手房**比例比规定的**低**比例高?
虽然是首套房,但二手房确实是难以执行**低**标准,实际的**比例往往比规定的**低**比例要高很多。主要原因是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。
其实,二手房贷款是根据评估价的70%作为参考,**款比例因此会大增。其实在现有政策下贷款买房,购买新房和二手房在贷款**的计算方法上有较大区别。在办理二手房贷款时贷款额度是根据评估价作为参考的。
所谓评估价,就是根据市场情况,通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。二手房评估价大多为市场价值的80%,部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价70%”的行规要求计算,购房人实际能够获得的二手房贷款额度高相当于房屋成交价的60%左右,因此二手房买主的**款比例将大增。
其实在贷款买二手房中,大家除了要关注**之外,还有一些事项也是需要注意的,接下来,小编就为大家来一一介绍:
二、贷款购买二手房注意事项
1、影响评估价的因素
二手房评估多为市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。
再结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观,以及其它因素,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
2、要选择适合自己的还贷方式
目前主要有两种个人住房贷款还款方式:一是月均等额(等额本息)还款方式,另一种是等额本全还款方式。
等额本息还款方式每月的月供相等,多还利率递减,本金递增。等额本息还款方式的优点在于,借款人可以准确掌握每月的还款额,有计划地安排家庭的支出。
等额本全还款方式每月还款金额不同,但每月所还本金相等,利率递减。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强,并希望在还款初期归还较大款项以减少利息支出的人。总体算采用等额本金一般要比等额本息还给银行的利息少一些。
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