有贷款的房子可以买吗?买家怎样规避风险? 

答：一、购买有贷款房子的风险
在购买有贷款的房子时，为了帮助卖家顺利还清贷款，中介会要求买方先支付**款给卖家进行还贷，这样房子才能解抵押进行下一步的交易。这也是有贷款房子买卖主要的解决方法。但是，通常这时候也是容易发生纠纷问题的时候，其易发生的风险主要有三种：一是卖家对价格反悔；二是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷；三就是卖家恶意诈骗。
如果发生了上述情况，那么买家很有可能会发生损失。因为房子在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖家。如果卖家在房子解抵押后私自将房屋卖给第三人，房屋产权就会归第三人；若卖家存在债权债务纠纷，法院将该房产冻结，而买方即便是已经交了房款，也无法维护自己的权益。
有贷款的房子可以买吗
二、规避风险的方法
虽然很多有贷款的房子是可以进行买卖的，但是各位购房者在购买有贷款房子时，应该要确认房子的权属问题、是否可以办两证、银行是否同意提前还贷、房屋是否存在共有人等问题都需要进行仔细的确认，在确认房屋不存在交易可能发生的风险后再进行购房。
需要提醒各位购房者的是：若卖方要求买方先还完贷款再过户，那么购房时首先就要约定好付款方式，买方替卖方还贷款的金额是如何操作等都要慎重的决定好。此外，还贷和过户的时间期限也要有明确的条款进行约定，这样才能保障好购房者的利益不受损失。
当然，大多数购买有贷款房子的购房者是通过中介来进行买卖交易的，那么通过中介进行买房就一定要重视购房合同。针对未还清贷款的房子，购房者在合同中一定要约定好房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项，通过合同来约束卖方、买方和中介的三方行为，这样才能将买房的风险性降到低。

答： 2015年是房地产政策频出的一年，房贷**额度和利率都有所下降，这样一来，每月的还贷金额也有了明显的差距。在这样的情况下，有些人将主意打到了“转按揭”上面。目前在沈阳，有很多金融机构抓住了这些贷款者的心理，开始承办“转按揭”业务。但是房贷转按揭承担的风险较大，需要谨慎选择。那么房贷转按揭有哪些风险呢？
一房主转按揭前后差1200多元
沈阳一位购房者，花70万购买了100平米的房子，当时的房贷利率是基准利率上浮10%。这样一来，即使利率下降，依旧要按上浮10%还贷。于是该购房者办理了房贷转按揭，找了另外一家银行，将房子转到新银行下，这样就可以享受当时的折扣利率，还可以延长还贷年限。这样一来，这位购房者每月的月供相差了1200多元。
有银行可操作“转按揭”
据了解，房贷转按揭是指，已在甲银行办理了住房按揭贷款的借款人，直接将在甲银行办理的按揭转到乙银行，以便享受到更优惠的利率。
沈阳一家银行的个贷部负责人说，近期沈阳的房贷转按揭业务开始抬头，咨询业务量明显增多，其主要原因是当下房贷利率较低，已经比肩2008年，并且利率折扣较低，很多银行可以打9折，而2008年当时利率确实多处于上浮，很多银行发放的利率上浮5%~10%，也有的因个人信用问题上浮。
沈阳某股份制银行个贷部门内部人士透露，该行目前可以办理转按揭业务，也就是说市民在其他银行办理了贷款业务，万一觉得利率高或者其他原因，可以转到该行。不过，由于贷款的抵押在原来银行，需要该行将原来的房贷结清，而此时原来的抵押尚未解除，对于该行来说存在风险，因此需要购房者交一定额度的抵押金。
该人士表示，转到该行后，可按现行房贷利率享受优惠，并且可以延长房贷年限，这相当于减轻了购房者的负担。
转按揭一旦被禁止 办理中的购房者将两难
银行人士表示，虽然贷款平转是监管层明令禁止的，但是不排除一些公司对外宣称房贷“平转”，而实际操作则是将房贷“平转”成纯抵押贷款。有担保公司表示，可以操作这种难度较大的业务，费用高达5000元。
记者调查发现，目前转按揭需要通过“过桥”的方式办理，按揭者首先须还清前一银行贷款，再到下一家银行按揭贷款。但由于两家银行房贷过程无法无缝对接，中间存在一段不确定的时间差，事实上央行早已明确禁止办理转按揭和加按揭。
业内专家表示，转按揭存在一定政策风险。虽然近几年放松该管制，但并未命令放开，部分银行在偷偷地办，处于打擦边球状态，一旦被禁止，正在办理中的购房者将处于两难状态。同时，办理转按揭会发生一定费用。如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款，则借款人需支付一定比例的违约金。此外，可能还要收取房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等。
■算账
买百万房产比3年前 **多少付30万利息
以郭先生为例，按照他2012年购房的贷款计算，70万元贷20年，按等额本息计算，当时上浮10%，每月需还5754元，20年还1380852元。而如果按照现在银行房贷利率，九折后4.635%，每月还4480元，还款总额1075132元。这样，月还款相差1274元，20年总利息相差305720元。
转按揭 **多少花近10万利息
由于等额本息贷款郭先生近几年还款部分主要是利息，不考虑已还贷款的情况下，转贷前郭先生每月还款额按照现行利率上浮10%，每月还款4881元，20年还款本息1171363元。如果转按揭后按9折计算，每月还4480元，还款本息1075132元。这样，月还款额少了401元，总还款利息少了96231元。

答：购买学区房需要注意哪些事项?
(1)确认所购房屋是否属于入读**的学区，有时候所购房屋虽然距离**仅一墙之隔，但不一定是“学区房”。
不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”，**好实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的****靠谱。
(2)了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读**的要求。
家长们有必要在购房之前到将要入读的**详细询问落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题，确定自己的购房条件和**入学要求相吻合，此外还要咨询**有没有充足的名额可以让孩子入学等，确保买的安心、住的放心。
(3)一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。“学区房”不同于一般的房屋，如果孩子户口无法迁入，那么孩子的名校梦，只能去梦中实现了。
(4)将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。(口说无凭，写进合同里也算有个保障)
(5)**后，房屋主要还是用来居住的，所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要，切勿一味追求“学区房”而因小失大。
学区房交易选择拍卖平台也是不错的，速拍就是其中之一

答：1、经济适用房交易的合同是有效的。只是因为过户受到限制，无法及时办理房屋产权过户手续。
2、租赁期30年的房屋租赁合同部分有效。超过20年租赁其的部分，合同无效。
3、操作上可行，但B的权益得不到确实、全面、有效的保障。
4、提高违约金，一旦进入诉讼程序，法院有权对过高的违约金进行调整。

答：以前咨询过中原地产经纪人有聊到过，买房不过户有什么风险以下几点可以看看：
风险一：房屋遭恶意出售
当房屋价格波动比较大的时候，有些房屋买卖合同无效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。
如果第三人不存在与原房主恶意串通行为，仅基于对房屋登记公示公信原则的信赖，并支付了房屋合理的价格，合法取得了房屋的所有权，那么，买方只能要求房屋所有权人承担违约责任。
风险二：房屋遇法院查封
在二手房的买卖过程中，有不少房屋所有权人因为有其他债务纠纷，所以担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。
如果在签订房屋买卖合同的时候，房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效。因此给买方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
如果房屋被查封的情形出现在办理房屋过户手续的过程中，并在合同履行期届满仍未能办理房屋查封解除手续的，买方可以请求解除合同并要求房屋所有权人承担相应的违约责任。
风险三：房屋无权处分
在房屋买卖的实际操作中，房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑，往往会委托代理人办理相关手续。买方在签订房屋买卖合同时，一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。

答：购买期房时要看清代理商与开发商有无委托销售协议，有售房协议的才可以放心买。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，一次性付款折扣较多，这样可以享受房屋**带来的利益。

买现房时，在现场检查质量主要看以下内容：各厅室过道的地面、墙面、顶棚、门窗、各类管线设施、卫生洁具、配套的厨具、预留的电源插座、电话插孔、天线插孔、水暖煤气的五金件是否有质量问题或设置不合理。对于严重的问题，如裂缝、渗漏，要请售房单位给予解释，如不满意，请专业机构给予鉴定，问题严重，不可修复则可不买或退房。

签约时需注意以下几点事项：
1、 明确房屋的权属

凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起很多不必要的麻烦。另外，特别要注意产权上的房主与卖房人是否是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。

2、 注意房屋结构

二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，因此，我们要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产证上注明的一致，房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私塔、改建造成主体结构损坏隐患的情况。

另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。