土地使用权出让合同手续需要哪些？

答：国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定

原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：

（1） 申请书；

（2） 《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ；

（3） 地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4） 原土地使用权人有效身份证明文件；

（5） 改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；

（6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

注意事项

国有土地使用权的出让使用是有期限的，其专业性也较强，因此在出让过程中出让方和受让方须注意相关事项，避免产生纠纷和诉讼。

一、国有土地的权属调查

出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，确认出让方有资产处分权。

二、土地出让须符合政府规划

答：国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定

原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：

（1） 申请书；

（2） 《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ；

（3） 地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

（4） 原土地使用权人有效身份证明文件；

（5） 改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；

（6） 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

注意事项

国有土地使用权的出让使用是有期限的，其专业性也较强，因此在出让过程中出让方和受让方须注意相关事项，避免产生纠纷和诉讼。

一、国有土地的权属调查

出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，确认出让方有资产处分权。

二、土地出让须符合政府规划

国有土地使用权出让的，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。

三、土地使用权的出让方式

对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地的可以采用协议方式出让。

四、土地使用权出让的签订形式

1、土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度(工业用地)、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容，条款内容须清晰、具体。同时，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

五、出让价格

1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的**低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。

2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的**低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。

六、合同公证

土地使用权出让合同专业性较强，为了确保签订合同的双方履行合同条款，避免产生纠纷和诉讼，对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。

七、注意收回土地条件和时限

1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。

2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

②满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

因此，受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间，避免因自身原因延期开工造成土地闲置，达到收回土地的法定条件，导致政府无偿收回土地行为的发生。

答：根据土地法规定:
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。经政府批准同意大利续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

答：出让的土地是开发商买的并且交了土地出让金的,通过招标及拍卖的形式取得的。划拨是**指定规划用地,划拨出来的。

答：
《国有土地使用权出让合同》性质辨析
北京市中经律师事务所 孟凡胜
摘要：行政合同是与民事合同相对而言，它是当事人设立、变更、终止行政权利义务关系的协议。《国有土地使用权出让合同》属于行政合同，它是土地行政主管部门与相对人协商，对双方在土地行政管理中的权利、义务的约定。将《国有土地使用权出让合同》规定为行政合同，利于维护相对人的合法权利，也利于土地行政主管部门行使土地行政管理权。
对于《国有土地使用权出让合同》的性质，我国法律界认识不一。就理论界而言，民法学者认为其属于民事合同，行政法学者认为其属于行政合同。在审判实践中，以前法院将《国有土地使用权出让合同》大多作为民事案件来受理，依据是**高人民法院《民事案件案由规定(试行)》，该规定将土地使用权出让合同纠纷规定为第五个民事案由，属于房地产开发经营合同纠纷①。但是，**高人民法院在2004年1月关于规范行政案件案由的通知中，把行政合同列为行政行为之一。依据该通知，《国有土地使用权出让合同》纠纷的案由应当定为土地行政合同纠纷，应该属于行政诉讼范围了②。这使实践和理论的理解上就更加混乱了。笔者认为，《国有土地使用权出让合同》属于典型的行政合同。本文拟就《国有土地使用权出让合同》的性质，谈以下三个问题：1、行政合同的起源及与民事合同的区别;2、《国有土地使用权出让合同》属于典型的行政合同的理由;3、将《国有土地使用权出让合同》规定为行政合同的意义。不对之处，敬请批评指正。
一 行政合同的起源及与民事合同的区别
要讲行政合同的起源，就要先讲合同的起源。合同，又称为契约，英文称为“contract”,法文称为“contrat”或者“pacte”,德文称为“vertrag”或者“kontrakt”。这些用语都是来源于罗马法的合同概念。罗马法中合同称为“contractus”。根据罗马法，契约是指“得到法律承认的债的协议”③。从本质上说，契约是双方当事人的合意。双方当事人以发生、变更、担保或消灭某种法律关系为目的的协议，就叫契约。在罗马法上，不仅私法上有契约的概念，公法和国际法上也有这个概念。优帝《学说汇纂》就把协议(conventio)分为国际协议、公法协议和私法协议三种。在私法上，则不仅债法中有契约的概念，而且物权、亲属和继承法上也有这个概念。例如物权的设定和转移、婚姻关系的成立、分析遗产的协议等，凡能发生私法效力的一切当事人的协议，就是契约④。从以上分析我们可以看出，合同的概念有广义、狭义等不同层次的区分， 合同在不同的语境中有不同的具体含义。我们现在所说的合同，实际也有这种区分。《民法通则》中的合同，是指当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。《合同法》中的合同，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，但是不包括婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议。从以上比较，我们可以看出，以上两个合同的概念，外延是不同的，《合同法》中的合同概念要比《民法通则》中合同的概念外延小。但是它们都限定为设立、变更、终止当事人之间的民事法律关系，属于民法上的合同，即民事合同。

答：土地使用权出让合同 它是指市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。
该合同具有以下特征:第一,土地使用权出让合同是当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议。第二，土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。第三，土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内外的企业法人。第四，土地使用权出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。 [1]