二手交易多,但坑也多啊!你怕被业主坑,业主也怕买的坑,**后还怕中介坑,没完没了。这其中的风险你知道吗?
所以买二手房前,知道大致的流程和注意,在心里打个底,把控好风险很是必要,所谓知己知彼百战百胜,本期我们就来给大家科普二手房的交易流程。
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买卖双方经中介结构撮合达成交易意向
对于买卖双方:要选择“证照齐全”、诚信规范的中介机构,证照包括工商营业执照和房地产中介服务机构资质备案。
对于卖方:可以在多家中介机构放盘。放盘时,要谨慎看好委托书中各项条款是否合理。如果选择了中介帮忙保管钥匙,应要求中介机构出具钥匙收据(机构盖章),还可以要求中介每次带客看房的具体时间,以防房屋或财务受损时能确认责任。
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产权调查(需时约1个工作日)
产权调查也就是业内所说的“
查册”,即查证房地产的权属状况。通过查册,你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。
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签合同交定金(需时约1个工作日)
定金:
1.定金一般交给业主,不可退,金额一般为房价的1%-10%。
2.如果你看中的房子还在按揭中,定金**好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。
3.如签约后楼价行情上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额
违约金,提高违约成本。
签合同:
1.应中介和买卖3方都在场。
2.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
3.如果房屋有租约,应该与租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外,合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。
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评估
除了找银行评估,买卖双方也可以直接在签完中介合同后,找按揭公司,然后按揭公司会安排人过来评估,评估出来了之后做按揭。
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卖家赎契、涂销和递件(赎楼时间视情况而定,1-2月不等)
赎契是业主方的责任,针对业主房贷没有还完的情况。
其中赎契主要有3种操作方式:卖家用买方的**款来付清剩余贷款 、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。
(这里建议买家不要拿现金直接给卖方赎契。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒很大的风险。)
涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记,产权转移申请即“递件”,是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核,审核成功领取回执。
涂销和递件**好同时申请,可节约时间。
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签署申请
贷款合同、办理按揭(看银行,一般3个工作日到半个月)
1.去银行做贷款申请,需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同,获得同意贷款书。
2. 如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。
3.为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。
银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同
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付首期及资金托管(1个工作日)
一般情况下,按合同约定递件成功后,业主就会要求交首期款了,目前房管局建议**好使用银行资金托管(不过不是强制要求,买卖双方可协商而定)。
资金托管的好处是,
买房将钱存进银行,银行会根据交易登记过户的进度,确定是否可以将房款划账至卖方,如此,就不用担心因无法过户而造成的资金风险,卖方也不用担心房屋过户后收不到其余的房款。
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交房(一般1周以内)
交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,**终业主才交钥匙,正式完成交易。
Q:业主希望/要求先付部分房款,去还清之前的银行贷款怎么办?
A:这个在签合同之前就应该先明确好,在你可以承受的范围内再和业主签约交易,而且合同中也应该明确这部分的内容(先付部分纳入首期楼款里面),以免业主之后突然要求增加首
期房款部分。如果是在签合同后出现这样的情况,可以视业主违约,及时走法律途径并注意保留业主的违约证据。
Q:不涉及中介的交易,例如熟人之间的买卖,怎么做?
A:和上述的流程一样的,不过由于自行交易的双方不一定熟悉全部流程,风险需要自己把控,如房屋产权有没有瑕疵,需要自己去相关部门了解操作。
而风险一般可能会出在付款、放款和收楼的时间节点,有可能出现约定不一致的情况。即某一方与约定条件不一致闹到要诉讼的话,如果两份协议中有条款不一致,则会有纠纷——到底是依据哪份协议为准。
为何要请中介?其实可以理解为中介机构就是淘宝,中介就是客服,有一个第三方在,出了什么事情或问题可以让他从中调解,协助解决。此外,找中介主要也是为了找到合适房源,然后由中介协助来完成过户的整个流程。
Q:一次性付款交易中要在过户前就付完全部房款吗?
A:这个其实也是看买卖双方的合同约定,一般来说为了保障双方利益,建议办理资金托管,先付给卖方首期或一部分房款,然后完成过户后,再付全部房款,具体资金托管的操作方式可以看回上文。
二手房砍价**长套路
“砍价师”你听说过吗?浦东某中介门店店长兼职“砍价师”,他的经验来说,跟开发商谈一手楼价难,跟二手房房主谈就容易很多。二手房没底价,博得是心态!
现在开发商新开的楼盘一般成本较高,在公开折让的基础上再打折的空间不大,而二手房“中介报的价多半不是房东给的底价”。
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不轻易流露喜爱
买二手房切记要隐藏对所看房屋的喜好程度,再有好感也不要轻易流露,越是漫不经心房主就越心虚,心虚自己挂的房屋卖家是不是合理,方便后面的杀价。
购房者先向销售人员表现出一定的购房意愿,并举出几个同类的物业,表达自己正在其中选择。告知对方已看中其他房子并已付定金,但也喜欢这里的房子,是否能再便宜一些补偿已付出不能退还的定金。