3月13日国税总局局长王军发言称:根据政府工作报告的要求,今年5月1日要一定全面落实“营改增”。普通人可能不太懂,不过营改增将涉及“个人二手房交易”这几个字瞬间抓住了亿万眼球。
二手房交易要缴纳增值税了,究竟会是个什么样子?会比现在
买房卖房征收的税更多吗?地产市场的这项“营改增”主要影响的究竟是哪些群体呢?
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个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,营业税改增值税的出发点是税法体制的完善,主要作用是间接抑止房地产炒卖。
目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。假设按照增值税11%的税率来计算,对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异,主要可以分为两大情况:
1
首先是出售购买2年内的房屋
以出售价300万一套
住宅,2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税,即16.5万。(300*5.5%=16.5)
如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是400万,但**初买入价是150万,[(现价300万-原价150万)*0.11=16.5万],抵扣掉进项税后大概需要缴纳16.5万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元,按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳27.5万元。
2
另一种是出售购买已满2年的房屋
对普通住宅而言,售价300万计算,2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴,一缴就是16.5万元。
对非普通住宅而言,售价300万计算,和2年内的情况类似,可能差别不是很大。
“通过计算,粗看对普通住宅似乎不太有利,所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。另外,增值税出来的话,其他一些税理论上也会进行调整。” 有关人士称。
对此,营改增只涉及到营业税改征增值税,因此契税、个税等照常征收。
二手房交易目前要交哪些税费?
(一)契税
1、符合住宅小区建筑
容积率在1.0(含)以上、二手房交易税费单套
建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。
2、新政下的契税:
90平米以下住宅:1%;
90平米以上住宅:2%;
商业房或公司产权:3%
(二)城市维护建设税
营业税的7%。
(三)教育费附加
营业税的3%。
(四)个人所得税
1、普通住宅2年之内:{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;
2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;
3、5年之内,(售房收入-经济房价款-
土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。
(五)交易手续费
3元/平方米×建筑面积
(六)印花税
房屋成交总额×0.05%
(七)营业税(目前情况下)
个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。住宅5年内:房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。
(八)土地增值税
普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。
(九)房屋所有权登记费
80元,共有权证:20元
(十)买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;