二手房私下交易流程有哪些 二手房不通过中介机构，私下交易要注意哪些问题？

二手房交易不通过中介当然也是可以的，这样还能省去一笔中介费用，但是要提醒大家的是，买卖双方自行交易的话，需要注意一些问题，因为这些问题在中介那边是有专业的人帮你审核，而自己交易就得自己一项项来核对清楚，一共有九条
1、房屋手续是否齐全 （查看析产1证，土地证，个别地区还有契税证）；
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚REPLACE_TEMP_1，继承，共有权人状况）；
3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；
4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；

一、二手房屋交易需要手续？
1、买卖双方（卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到）持买卖协议、双方《身份证》（卖方夫妻双方都要，还要户口本）、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并申报交易价格；
2、房地产交易管理部门根据需要（实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的），要求对交易的房地产进行价格评估；
3、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税（根据情况有优惠政策），任任何买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费；
4、等待领《房屋所有权证》
5、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》。
二、更名费等如何计算？
经济适用房:
满五年:
补交土地出让金:成交价*1%(卖方缴纳)
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）
印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)

需要承担费用如下：

1、契税（首套房90㎡以下的为1%，其他的为1.5%或3%）

2、个人所得税（1%）

3、营业税（免征收、成交价-原购价的5.65%、或成交价的5.55%）

4、土地出让金（1%）

5、转让手续费

6、登记费

7、抵押登记费

8、工本费。如果贷款的话则需要交给评估公司0.5%的评估费。

乌鲁木齐市住房保障和房产管理局相关负责人介绍，二手房中介公司是为二手房交易双方充当桥梁纽带作用的媒介，专门从提供信息咨询、房产评估、成交服务的机构。中介公司的服务范围非常广泛，对交易流程熟悉，有丰富的经验，可以为买卖双方提供便利，避免交易走弯路。中介公司有以下优势：

中介更了解房屋价值：房屋的价值需要专业人士分析、研究、判断。专业分析房源基本情况，可以科学判断房源的价值。




中介知道如何办理更快捷


房产经纪人可以凭借丰富的经验，结合你的实际情况，提出合理的贷款意见。





委托中介更有安全保障


房产中介会代替购房者核实卖家身份的真假，审核房产的产权状态及担保风险，降低购房者被骗的概率。



房产中介可以提供包括合同、法律、估价、勘测、贷款、产权过户等的全程一条龙服务，告诉你什么时间该准备什么材料，什么时间该去什么地方，为你免去后顾之忧。



新疆联家源房产公司副总经理刘小强先生在接受采访时表示，广大市民在选择中介机构时一定要谨慎，要看经纪公司有没有房产管理部门颁发的房地产经纪机构备案证书。因为二手房中介公司门槛相对较低，一些黑中介感觉行情好，租个门面，几台电脑就开始营业，可能连营业执照都没有，这些人不具备资质，更别提是否专业了，一但遇到解决不了的问题就会立刻关门走人，行情不好的时候就退出这个行业，这种现象常常发生。所以选择靠谱的中介公司，就是对自己负责。




二手房交易不通过中介可以吗？


可以。二手房买卖有两种方式，一种是通过中介机构进行交易，另一种是自由交易。所以，二手房交易可以找中介，也可以不找中介。如果买卖双方不选择中介，而选择自由交易的方式，会有哪些风险呢？



“二手房”的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束。还有诸如户口迁出迁入，物业管理费结算，水、电、天然气等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成不必要的经济损失和纠纷。



在实际生活中，私下进行“二手房”交易引发的矛盾还远远不止这些。因此，除了增强法治观念和进行自我保护意识，不要轻易进行“二手房”的私下交易外，尽量委托实力强、信誉好，操作规范的中介服务机构办理交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。一手房交易也包括在内，一手房指的是自建房，没有缴纳过契税的房子。


1中介费用

依据物价局相关文件规定，房产交易额在500万元（含500万元）以下的按2%收取；超过500万元至1000万元金额（含1000万元）的，按1%收取；超过1000万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。

比如，一套房产的成交额为100万元，那中介费的计算方法为：

中介费=100万元×2%=2万元

即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为20000元整。

再比如，一套房产的成交额为550万元，那中介费的计算方法为：

中介费=550×1%=5.5万元

即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为55000元整。


2交易税费

1、营业税（税率5.65% 卖方缴纳）

根据财政部2015年3月30日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足2年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳）

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过2年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年



则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

3、印花税：（税率1‰买卖双方各半）

不过从2009年至今国家暂免征收。

4、契税：（基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5、测绘费

1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6、二手房交易手续费总额

住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

7、登记费：（工本费）

80元，共有权证：20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。



3交易术语

1、红本房

术语详解：指可以上市交易的商品房，因房地产证颜色为红色而得名。

律师建议：红本房可以放心购买。

2、绿本房

术语详解：指限制产权、不能上市交易的非商品房，因房地产证颜色为绿色而得名，如保障性住房、集资房等。

律师建议：绿本房交易必须先转红本，时间跨度长，房价波动大，容易发生违约，建议慎重购买。

3、期房

术语详解：期房是与现房相对应的概念，指从开发商处购得尚未取得一手房地产证的房屋。

律师建议：期房交易必须先办出一手房地产证，同样时间长，容易引发违约，同时存在二次交易的情况，交易税费高，建议优先选择现房交易。

4、佣金

术语详解：指中介方收取的居间报酬。根据相关规定，佣金**高不超过交易价的3%，由买卖双方分别支付，房价上升时期卖方会要求实收，即买卖双方佣金均由买方承担。

律师建议：佣金一般在递件过户后支付，未能完成过户的，仅需支付必要费用(一般为约定佣金的20%)。