二手房自行交易有哪些? 二手房交易中有哪些相关的法律法规和政策？

一般二手房交易需要交纳的税费：
一、 买房人应缴纳税费：
1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、 印花税：房款的0.05%
3、 交易费：3元/平方米
4、 测绘费：按各区具体规定
5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
二、 卖房人应缴纳税费：
1、 印花税：房款的0.05%
2、 交易费：3元/平方米
4、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
5、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

房产中介关于发布《资产评估收费管理暂行办法》的通知（国家物价局/国家国有资产管理局 1992.12.10）国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知（国家计委/国家土地管理局 1994.12.12）城市房地产中介服务管理规定（建设部1996.02.01）关于房地产中介服务收费的通知（北京市物价局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建设部关于印发《城市房地产市场估价管理暂行办法》的通知 （建设部 1992.10.01）土地估价机构管理暂行规定 （国家土地管理局 1993.02.13）

当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。

前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。

出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。

房屋交易较其他商品买卖有巨大的差异，涉及金额多且流程复杂。二手房交易通常有两种形式，一是买卖双方通过中介进行房屋买卖的全部流程；二是买卖双方自行约定交易各个环节的时间及方式。两种方式各有利弊，如果采用自行交易的方式，常见的陷阱有三种。

常见陷阱一：产权纠纷

产权纠纷是二手房交易过程中常见的陷阱。购房者往往缺乏对于国家相关政策、法规的了解，同时也无法完全了解对方房屋产权的真实情况，很容易产生在交易过程中房产无法顺利过户的情况。

常见的产权纠纷归纳算来有两种形式：

（一）交易不符合上市条件的房屋。例如，被法院查封的房屋、已被抵押的房屋、不符合上市条件的经济适用房、小产权房等。

（二）产权人不清晰的房屋。例如，房屋产权共有人意见不统一、夫妻离异后产权尚未分割清晰、遗产房屋未完成继承过户等情况。

常见陷阱二：房款纠纷

房款交接是二手房交易过程中买卖双方非常重视的一环，稍有不慎就会出现钱房两失的窘境。比如，买方交付定金或房款，但是房屋不能如期过户。或者卖方只收了定金，完成过户后拿不到尾款。

因此如果二手房交易双方采用自行交易的方式，一定要切记将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认后进行保留，如有变更事宜，也一定要白纸黑字的签订补充协议。另外在进行交易过程中要妥善保管交易过程中的短信、邮件，必要时录音录像，为免将来出现纷争无法有效举证。为更好的保障双方利益，也建议双方进行房款交接的过程中采用资金监管的方式。

　很多人买不起新房子，这个时候就只能去买二手房，但是在进行二手房交易的时候，就有可能引起纠纷，二手房买卖纠纷常见法律问题有哪些呢？那么下面就让法律快车小编为大家带来二手房买卖纠纷常见法律问题有哪些的相关内容，一起来看看吧。



　　一、买卖二手房注意事项有哪些

　　1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；

　　2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；

　　3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；

　　4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；

　　5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；

　　6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；

　　7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；

　　8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；

　　9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；

　　10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。

　　二、二手房买卖流程

　　1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；

　　2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜；

　　3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复； 买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了；

　　4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。

　　5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。

　　6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。

　　7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。

　　三、二手房买卖纠纷常见法律问题有哪些

　　1、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？

　　根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能**大限度的维护买方的利益。

　　2、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？

　　关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例，一般这类房屋买卖中，产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证，明确授权签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同，买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。

　　3、定金法律问题以及全款或贷款买房定金约定技巧

　　如果房屋买卖中，双方基本达成意向，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。反之，由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，如果没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例，特别是目前银行从严审核贷款的情况，一旦贷款无法办理，那么如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。

　　4、购房人无法办理银行房屋贷款手续怎么办？

　　原则上这属于购房人的违约行为，但是在2010年4月、6月，国家部委分别颁布实施了国十条、京十二条、三部委二套房标准等一系列调控政策。如果购房人由于政策变化导致无法按照原合同申办房贷的，则根据购房人的需要可分别采取如下措施：如购房人需要继续购房可以变更合同（加付**、延长贷款期限）后继续履行合同，如购房人不想继续购房则可以解除合同并要求返还支付的全部款项且不承担违约责任。当然，如果不是这些政策导致的购房人无法贷款，那么如果没有特殊约定，购房人应当向卖房人承担违约责任。

二手房买卖中有哪些常见的错误观念?



1.讹误：只有在房地产登记机构网上备案登记的网签合同才是房屋买卖合同，其它合同、协议不是买卖合同，自拟的、中介公司提供的、律师代拟的私下签订的合同都不是正式合同，对当事人缺乏法律约束力。

正解：以任何载体记载的任何形式、任何版本的合同都是合同，政府部门制定的示范合同、房地产登记机构网上备案合同并不比当事人自拟的或者律师、朋友代拟的或者房产中介提供的私下签订的合同效力更强或者更优先。上海自2006年开始实行二手房交易合同网上备案制度，只是第一为了操作简便，方便办理流程统一、操作标准统一，数据统计方便，第二为了遏制和减少一房多卖现象。不管是政府部门制定的示范合同、房地产登记机构网上备案的网签合同，还是自拟合同、他人代拟合同，只要是双方当事人的真实意思表示，都是有效的，对当事人均有法律约束力；如果对同一事项的约定前后不同，后合同优于前合同，以**后一份书面合同的约定为准；如果前后合同约定并无冲突，前后合同的约定均为准，当事人都要遵守。政府部门的示范合同、网签合同并无任何更高更强的效力或者优先的效力。倒是只有如下几个规则，除了刚刚讲过的对同一事项前后约定不一致的以**后的约定为准外，还有：合同正文与补充协议、附件不一致的，以补充协议、附件为准；合同正文内打印部分与手写部分不一致的，以手写内容为准；格式条款与非格式条款不一致的，以非格式条款为准。



合同、协议、契约（还可以加上港台习用的“合约”以及跨领域使用的“协定”、“议定书”等）是相同的概念，普通人根本不需要搞清楚这三个词语的细微区别，在一般的民事交易实践和司法实践中均可以相互通用、相互替换，可以随时彼此换用。在绝大多数文本和语境中，合同、协议、契约三个词语可以随时彼此换用，对语句、条款的内容无任何实质改变、对约定无任何影响。只是“协议”这个概念的外延比“合同”更大一些。在一些人的观念中，将“合同”与“协议”区分，说什么当事人私下签订的合同只是个协议，不是合同，不算正式的房屋买卖合同，是很荒谬的。



至于合同是否已经成立，与合同本身的载体、文本水平都无关，与制定主体更没有关系。对一份合同是否已经成立发生争议的，只要能够确定当事人、标的、数量三个要素，一般即认为合同已经成立。房屋买卖合同的成立，只要买卖双方主体明确，转让房屋的坐落地址写清楚（标的确定），房屋转让总价写清楚，约定的办理过户手续的时间、交房时间和下家购房款支付流程写清楚，房屋买卖合同即已成立，就是一份完整的房屋买卖合同了，不管它的名字叫“定金协议”“居间协议”“房屋转让协议”还是某某确认书，也不管它是打印的比较正规的合同书，还是手写在一张纸条上的，还是写在收据上的。



对于房屋买卖来说，在买卖双方主体明确、交易的标的房屋确定（该房屋的坐落地址写清楚）的前提下，只要明确约定了房屋转让总价、购房款支付流程、办理过户手续时间和交房时间，房屋买卖合同即已成立。因为即使其它交易条件和双方的违约责任等一概不做约定，该房屋买卖交易也能进行下去，只有以上基本条款是房屋买卖合同的必备条款，因此具备了以上必备条款，房屋买卖合同就成立了。对于房屋租赁合同来说，在双方当事人、租赁房屋确定的前提下，只要约定了租金标准和租期，房屋租赁合同即已成立，哪怕只是约定了第一期的租金标准，未明确约定后续的租金标准。



即使书面形式上连以上必备条款都欠缺，只要根据相关的法律规定、当事人已有的约定或者当地交易习惯，能够推定得出当事人之间的约定，能够补足必备条款，合同也是成立的；遵循法律规定、交易习惯、合同漏洞填补规则、履行治愈规则等规则能够补足合同的必备条款的，合同也视为已经成立；如果法律规定某种交易的合同必须采用书面形式订立，当事人未签订任何书面协议，但是事实上已经开始履行该合同，一方履行了主要合同义务而对方接受的，也视为合同已成立，当事人不得主张合同未成立。譬如房屋买卖合同，如果双方当事人未签订任何书面协议，只是口头约定了转让总价及付款流程，下家已经向上家支付了一部分房款，上家已经将房屋交付给了下家占有居住使用，双方已经开始事实履行该房屋买卖合同，则该买卖合同已经成立，一方当事人不得主张合同未成立或者不成立。



2.讹误：合同要依赖于双方当事人都自愿继续履行才能继续履行，如一方当事人要解约，合同就只能解除；房东违约毁约，合同就不能继续履行，买家就拿不到房。

正解：一种显而易见的讹误观念。如果这种观念正确，合同岂不全都变成了废纸、法院也都是橡皮泥和面团？！合同只有依赖于双方当事人都自愿继续履行才能继续履行，如果一方当事人要解约，合同就只能解除，不能强制继续履行，当初签订的合同是不是一堆废纸？法院是不是随意揉捏的面团？



一方当事人要解除合同，如果对方当事人不同意、要求继续履行，只要提出解约的一方不享有解约权且合同不存在继续履行的客观障碍，合同就必须继续履行。一方提出解约，要行使合同解除权，必须享有解除权且履行正当程序行使解除权。合同的解除有约定解除和法定解除两种，约定解除又包括当事人事先在合同中约定解除权和事后达成解约协议解除合同两种情形。如果合同中并未赋予当事人约定解除权，未约定出现某种情况或者具备某个条件时一方可以解除合同，则当事人不享有约定解除权；如果合同中赋予了当事人约定解除权，即出现某种情况或者具备某个条件或者一方违约时，相对方有权解除合同，享有解约权的一方也必须在合同约定的条件完全成就后才能行使约定解除权解除合同。如果合同中并未约定一方当事人行使解除权的条件或情形，未约定解除权，发生争议纠纷后双方也未能协商一致达成解约协议解除合同，则不存在合同的约定解除，当事人只享有法定解除权。当事人行使法定解除权的条件由法律条文明确规定。除遭遇不可抗力各方当事人均可解除合同外，其它事由、其它情形的法定解除权法律都只赋予了债权人一方、非违约方，债务人一方、违约方是无权行使合同的法定解除权的。而且，当事人可以通过约定改变法定解除权，可以在事先签订的合同中扩大一方当事人的法定解除权，也可以限缩、取消、剥夺一方当事人的法定解除权，不论是扩大当事人的法定解除权还是限缩直至取消当事人的法定解除权，这种合同约定均是合法有效的，取消剥夺一方当事人的法定解除权的合同条款也是有效的。