二手房谈价怎么谈? 看上一套二手房，如何谈价格及中介费，大家支招

有人这么谈：
砍中介费
1、不急着在一家中介买，业主不可能只在一个中介放盘。问多几家，让中介自己去狗咬狗，中介这种有大量替代资源存在的行业，就是要他们竞争一下，让收费贵没竞争力的滚蛋。
**后只要选一家价格和中介费都**低的就行了，就当帮他们淘汰一下，真正有实力的中介还会感谢您呢。
不这样做，就自己等着当水鱼吧。
2、有时候跟业主差一两百一平方讲不下来，记得还有中介费这东西，减中介费就等于减房价。
3、中介费的标准：中介这行业乌烟瘴气，公司规定都是违反物价局规定的。给个0.25%，**多1%就行了。也可以具体数目，一两千、五千、**多一万。
中介还真以为自己是金枝玉叶，跑跑腿就要个一两万。NND我一技术工人，天天累死累活生产产品出来养活这些寄生虫，有钱买个房子，你中介一个月不到，而且又不是一对一服务，就想赚我几个月工资啊。
**近买了二手房，做了回水鱼，不但给了不少冤枉钱，还受了一肚子气。希望大家看完之后不要像我一样，拿自己的血汗钱去养活这些没技术含量、没专业知识、没社会责任，只会狮子大开口要钱的“人”。
说心里话，中介还是有技术含量的，那就是：忽悠你。忽悠你急急忙忙买房子，忽悠你认为他们收费很合理，忽悠你交这费那费。满嘴跑火车，一边跟你称兄道弟，一边狠狠宰你一刀。

二手房的交易，涉及到买卖双方的相互博弈，对于卖方来说，当然是尽可能把自己的房子卖出一个好价钱。那么，到底该怎么谈价，才能让房子卖出好价钱呢？



1、 别着急报价

报价也是要讲究时机的，当你发现买家在看到房子的时候，表现出的是一种喜爱、愉悦的情绪，那么报价的时候就可以报高一些，因为既然他们已经很喜欢房子了，自然对价格上的计较也就少一些。但若是他们并没有表现出多喜欢这套房子，那就可以报得低一些，也许他们会因为这套房子价格低就买下来也不一定。

2、 高开低走

如果你在报价的时候报的是一个相对比较高的价格，那么当对方在跟你谈价的时候，你就可以一点一点得让价给他们，而不是特别痛快地直接把**低价给他们，另外，也别忘了一定要表现出也别为难的

终于讲到谈价这个阶段了。一般来说,这个步骤存在于大部分的交易之中。当然,也有爽快买家觉得合适,也不谈价就直接成交了。如遇到这种情况,那个业务员该好好的感谢老天爷的眷顾罗。 很多买家认为,谈价只是中介和业主的事情终于讲到谈价这个阶段了。一般来说,这个步骤存在于大部分的交易之中。当然,也有爽快买家觉得合适,也不谈价就直接成交了。如遇到这种情况,那个业务员该好好的感谢老天爷的眷顾罗。 很多买家认为,谈价只是中介和业主的事情

“我有一套二手房想出售，问了几家中介的中介费，得到的都不是确切的回答。我想问下二手房买卖中介费收取标准是怎么样的？”昨天，市民陈女士讲述了自己的疑惑。



当前，多家中介机构普遍按“买方1.6%、卖方1%”的收费标准在店内公示，但实际收取的费用多家中介机构均表示有商量余地。那么，二手房买卖的中介费收费标准到底是什么样的？政府部门是否有指导价？带着这些疑问，进行了一番调查。



市民

二手房交易中介费究竟为多少？

　　

市民陈女士说，她名下有两套位于宁波市中心的房子，因面积小，居住人口多，想再买一套130平方以上的房子，但受限购政策影响，只能先出售一套房屋后才符合购买条件。

　　

她听说卖房也须支付中介费，她就电话咨询了3、4家中介机构，得到的答复是：卖方应支付实际成交价1%的中介服务费，买方应支付实际成交价1.6%的中介服务费。

　　

“那么按照我这套房子的售价来看，总价为200万，我应支付2万元的中介费，个人感觉有点高，对于中介费的收费标准，政府是否有相关指导价？”陈女士道出了自己的想法。



调查

“买方承担1.6%、卖方承担1%”

　　

针对陈女士的疑惑，昨天，以卖房的名义，致电甬旺房产、家缘房产、南天房产等多家房产机构。这些中介机构的无一例外报出的中介服务费是“买方承担1.6%、卖方承担1%”，并告诉我们，这是公司的规定，都是这个收费标准。



表示太贵，一家中介机构的一名工作人员随即表示：“中介费可以双方协商，真正达到这个价格的不多。”

　　

昨天，就二手房买卖的中介费问题，咨询了几名市民。市民吴先生刚于今年年初购入一套二手房。他说：“二手房中介费可议价，他这套房子面积不大，双方谈妥，卖家象征性地付了千把块。”作为买方，吴先生表示：“其实中介也不容易，如果房子满意，我不在乎这些中介费。陪我看房看了大半年，而且都是周末，也挺不容易的。”

　　

采访时，南天房产的相关负责人表示：“很多客户会不理解‘中介不就提供一个信息，带着看了几次房子，就要收取中介费’这个想法是片面的。我们统计过，中介业务员成交一套房子，陪客户看房20多套是常事，而且都是免费的，只有成交了才付费。一套房子的成交周期一般是40-45天。无论酷暑严寒，客户一个电话就要陪着去看房，中介挣的都是辛苦钱。”



部门说法

二手房中介费实行市场调节价

　　

昨天，从宁波市房管中心了解到，目前，宁波二手房买卖中介费实行市场调节价管理，具体收费标准由委托和受委托双方根据服务内容、服务成本、服务质量、服务要求和市场供求状况因素协商确定，并在服务合同、协议中明确。中介机构的具体收费条款，需要在门店醒目位置进行公示。

　　

不过几年前，宁波二手房买卖中介费的确实行过政府指导价格。宁波中介机构从2011年开始实施的二手房买卖中介收费标准是：10万元以下部分按1.6%计价，10万元以上部分按0.9%计价，总的中介费一般在成交价的1%，而且只需买房者承担。

　　

《根据浙江省物价局、浙江省住房和城乡建设厅关于放开房地产咨询和经纪机构收费管理的通知》(浙价服［2014］194号)规定，从2014年9月15日起，放开房地产咨询和经纪服务收费，实行市场调节价。

　　

实行市场调节价后，中介费二手房交易从单向收费调整为双向收费，房东承担1%，买主承担1.6—1.8%；行业内基本将收费调整为单向变双向，调整后的具体费用各中介机构有差异。



支招

何时支付二手房中介费合适？

　　

提前支付中介费，很多市民担心中介收了钱，服务可能会打折。那么，什么时候支付中介费**为合适呢？

　　

根据《合同法》第二十三章居间合同第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。也就是说，买卖双方在中介机构签订合同、买方支付定金后，合同已经成立，中介服务过程已结束，买卖双方理应根据合同约定支付中介服务费。

　　

多数中介公司都是要求合同签订当日支付中介服务费，但也有客户提出不放心，可与中介公司协商，先缴纳一部分，待过户之日再支付另外一部分，这样会比较方便。

　　

买卖双方在支付房屋中介费时应注意不要将钱款直接交给中介公司业务人员，应通过银行转账到中介公司指定公司账户上，同时可要求中介公司开具正规发票。

　　

▼开篇先给大家讲两件事儿：



从8月18日北龙湖一天拍出俩地王后，每天下班回家，我都能在电梯里碰到系着领带，穿着白衬衫的二手中介领着人看房，一波一波的。这个频率在之前很少见。

位于文化路一小旁的一套双学区房，同时有3个人想买，去看房，业主也学鑫苑玩起了拍卖：“你们看吧，谁给的价高，就给谁。”


郑州疯长的房价，说的不仅仅是新房，还有二手房。



▼再来看两组数据：



今年前7个月，郑州市区二手住房成交了44183套，比2015年同期多成交了12463套，增幅高达39.3%；前7个月二手住房交易均价为每平米8891元，比2015年同期上涨了986元，涨幅达到12.5%。



郑州目前的二手房市场总体处于一个房少、人多的卖方市场。



▼8月各个区域的二手住房成交平均价环比上涨幅度

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1


7月中旬，我们曾经探访过中原区伊河路**附近的学区房，当时周边的二手房平均单价在1万左右，甚至老一点儿的房源价格在9000元左右，我们稿子里说这个区域的二手学区房是性价比**高的。



粉丝王女士看上了伊河路**旁的一套房子，6层家属院中的3楼，107㎡的三室两厅，家属院有自己的停车位，不用买车位，但要抢。业主给中介标注的价钱是135万，每平米大概12617元。



8月20日，王女士去现场看过一次，房子三个卧室都是朝南的，光照很好，一路之隔是伊河路**的校园，**是19中的稳定划片区，就是房价比王女士预期的要贵一些。



王女士回家与老公商量，8月22日，王女士没等来中介的电话，主动打过去，中介告诉她，王女士看完房子之后，又有4个人看了这套房子，业主觉得卖得太亏，准备加价。王女士一听有点儿着急，和老公一起联系上业主，说可以交全款，但要再降点儿价钱。**终，经过王女士和业主的讨价还价，这套学区房的价格以141万元成交，在原来价钱的基础上又加了6万元。



中介**后告诉王女士，这个业主还算不是太坑的，**近有不少房子合同都签了业主还要涨价。



8月28日，金科城开盘即清盘，成交均价不足1万元，这个价格让不少人都大呼金科算是良心开发商。



如果说新房的价格还能被地产公司的品牌、策略、拿地价格、周边竞品楼盘定价等因素影响，二手房的价格可就随意得太多了，全靠业主说了算，尤其是二手房而今僧多粥少的局面，**终加价多少，得看业主狠不狠了，如果看中了，一定别忘了多砍砍价，能砍下来多少是多少。





2


做二手房的同事告诉我，王女士还是幸运的，因为临时加价，违约，甚至闹到走法律诉讼程序的案例**近也不少。



李宁（化名）在7月底看了金水区英地天骄华庭89㎡的房子，双方合同都签好了，流程也在走，当时谈好的价格是162万元，每平米大概是1.82万元，李宁（化名）交了50万元的**款作为原房主的解押款。



地王一出，郑州房价普涨，原房主觉得自己卖得太亏了，原房主违约了，不再配合李宁去办理下一步的交易手续了。李宁找原房主坐下来协商，原房主要求再加4万元，总共是166万元。李宁觉得贵了：“合同都签了，**我都给付了，现在给我说要加钱，这不扯淡吗？”



要不就走法律程序吧，李宁咨询了不下20个律师，一致认为只要李宁走法律程序，基本上是稳赢的。可**终李宁没有走法律程序，而是又和原房主坐下来协商，**后加了2万元成交，成交价为164万元。



关于走不走法律程序，李宁算了一笔账：“整个诉讼下来得耽误至少3个月左右的时间，3个月，鬼知道郑州的房价又要涨多少，到时候，得掏更多的钱去买房。”



3个月，鬼知道郑州的房价又要涨多少，按照二手房1个月能涨1000的趋势，3个月得涨3000，这89㎡的房子得涨近27万。呵呵，李宁的选择够明智。





3


有憋屈的买家，还有睡不着觉的卖家。



L是房地产圈内的，在一个广告公司做设计，专门给开发商做宣传设计。微信上，他说：“**近失眠了。”L有两套房子，一套自住，一套出租，一直想把用来出租的房子卖掉，再换一个品质舒适的改善型住房，年中就开始四处看房了。



老房子在石化路未来路的中铁七局家属院，2008年的，差不多快10年了，总层17层，L的房子在9层，是91平的两室两厅一卫，原本L打算卖的价格是106万，1.16万元/平米。因为这个房子能划片到前两年刚刚建成的管城区外国语**的东校区，在教育资源薄弱的管城区来说，算是一个不错的**。L的孩子上的私立**，也用不到这个名额。



L将房源挂到了航海路未来路附近的一家中介，8月18日，北龙湖新地王出来后，L在朋友圈被各大楼盘涨价的刷屏信息惊呆了，主城区的房子都开始集体提价，甚至新郑龙湖的房子都开始提价了，南三环都卖到了1.2万元起。L把电话打给了中介：“我不卖了，**近房价涨得太猛了。我再等等。”



8月28日，L的朋友圈再度被金科城开盘刷爆，周围不少朋友都没抢到房，再往后，鑫苑国际新城的房子也售罄。



“这个楼市是彻底疯了”L庆幸自己把挂在中介那儿的房源撤掉了，现在小区里和他一模一样的房源，比他家的装修还次点儿的都卖到了120万，整整比半个月前多了14万。不过L想换房的愿望估计又要往后排了，他圈中的目标楼盘，**少的在这半个月内也已经涨了2000元/平。



不敢卖，怕卖亏是不少现在手里持有二手房的卖家的顾虑，都在等待一个制高点，可谁知道这个制高点在哪儿？就跟股市一样，现在是牛市，明天也说不准不是熊市。