人们在购
买商品房时需要与开发商签订商品房买卖合同,如果是购买二手房,则需与卖家签订二手房买卖合同。
二手房买卖合同的内容关系着购房者的购房利益,那么具体来说,二手房买卖合同应该怎么签呢?买房人在签订买卖合同前,明确具体内容以及相关注意事项,能够保障双方合法权益,有效避免纠纷发生。
那么,签订二手房买卖合同要注意哪些问题呢?
1.明确房屋产权和手续是否齐全
房产证是房主享有房屋所有权的唯一凭证。若房主没有,购房者存在极大风险。房主可能将房产证进行抵押或转卖。因此,买房者**好在签订合同之前核实房产证真伪,并且查档确权。
有些房屋为共有产权。如继承人、家庭、夫妻共有等。对此,买房人应当和全部共有权人签订房屋买卖合同。如买房人只与部分共有权人签约,卖方共有权人擅自处置共有财产,签订的买卖合同可能会因为其中产权人不认可合同效力而导致合同存在无法履行的风险。
房产证、身份证要与签署合同人的信息相一致,如有特殊情况,需出具有法律依据的公证委托书。
如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的,根据相关的规定,夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋,未经对方同意,擅自以自己名义转让给他人,买房人为善意购买的,可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋权转移登记,其他共有人要求追回该房屋的,法院不予支持。
2.明确交易房产的标的
标的即双方要进行交易的二手房,这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况;写明房屋产权归属,是否共有财产;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况。
标的包括房屋的实际面积和房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符,是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等,特别是购买学位房的,要慎买公寓。
房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构测量的面积,也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为,有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、
地下室或露台等,这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中,但是需要在合同的"其他条款"中注明,该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。
如果房屋已出租,则要求卖房者必须提供承租人放弃优先购买权的声明书;如果房屋已抵押给非银行的第三方,则须通知抵押权人,并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封,则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉,一般情况下建议尽量不要买查封房产。
3.
明确价款、赎楼方式及税费承担责任
如写明总价款,付款方式,付款条件,如何申请贷款,定金数额,交房保证金数额。
买卖合同一定要注明赎楼方式及税费项目,并注明赎楼费用承担和税费承担由哪方负责,包括遇到国家政策调整导致新增税种由哪方承担。
若交易房产在按揭中,卖方应明确赎楼方式是自赎亦或是委托担保公司赎楼。赎楼费、短期利息、罚息等由谁支付。特别是业主实收的价格,买房人提定要搞清楚是否有提前还款罚息,以及买房人按揭银行在房产抵押后是否能及时放款,因为买房人按揭银行能否及时放款关系到短期利息的高低。
从现行税收政策来看,房产买卖过程中归卖房人交纳的税费为:增值税,城市建设维护税,教育附加税,地方教育附加税,个人所得税。需要赎楼的赎楼费、短期利息、罚息其实也应该是由卖房人承担。
归客户交纳的税费主要为:契税。
4.
明确买卖双方的违约责任
签定此条款时十分重要,如果有一方出现违约责任,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到什么补偿,都要约定清楚。如违约责任及如何承担违约责任,
违约金的计算与给付,一般情况违约金比例上限为房产成交价的20%,若房价在上涨阶段,买房人一定要慎重对待这一点。同时,合同要约定在什么情况下可免责,担保的形式等。
5.
明确付款方式和履行期限以及贷款银行选择
双方应该在合同中明确付款方式和时间。如**款、尾款的支付比例、数量、时间、按揭银行的选择。确保买方出现拖欠或减少支付金额的情况时,有据可依,能够较好地维护自身权益。
明确约定办理各项相关手续的具体时间期限,明确约定交房条件。
为避免交易风险,**好不要以现金形式支付房款,可通过银行转账,正规中介机构刷卡代为支付。收款人必须是产权人本人。同时,还应该保留付款单据。
在二手房买卖案例中,客户以贷款方式购买二手房,却因批贷不成而导致交易失败的情况屡见不鲜。为避免此类情况发生,买双方应该明确约定贷款不成或者贷款金额少于预期的情况下的处理方式——这点非常重要。比如买房人有权重新选择其他银行、增加**、一次性付款、无责任解除合同等等。
6.
明确过户时间
买房人**在乎的莫过于什么时间房屋**终属于自己,因此,约定过户时间是合同中较重要的条款之一,双方需慎重签订,确认准确的时限。买房人需要按揭的情况下,一般都是:卖房人
房产证产权有效(无抵押无查封),买房人取得银行同意贷款承诺书后X工作日内(这个时间约定的越短越好)过户。
7.
明确二手房交楼标准
明确房屋是附带家私亦或是空房交楼。若家私、电器赠送给买房人,应列明家私清单,注明数量、品牌、型号等,并将清单以拍照或视频的方式记录,避免后期产生纠纷。
8.
.物业交割要清楚
在签定买卖合同时,千万不要忘记物业交割阶段,附加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、网络宽带数字电视和供暖等各项费用的交接时间。并且合同约定足够的交楼保证金。针对有租约和长时间无人住居的房产有必要适当多预留交房保证金。