二手房买卖中介纠纷是怎样? 二手房买卖定金问题纠纷怎么办

二手房交易过程中，对中介费作如下规定：
1、通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋**终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，法院亦可能会从“等价有偿”的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。
2、约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，法院不会支持。
3、二手房交易因买受人一方不符合贷款条款而未成就，后以房产中介工作人员承诺“能贷款，能代为出具有单位、有收入的证明”为由，拒付居间服务费的，如无无充分有效的证据证明，法院一般不会支持。
4、就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效，买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的，可能不会被法院支持。
5、房产中介收取委托人“购房定金”后，不能就该房屋交易达成居间促成的，可能需承担向委托人双倍返还定金的责任。故，对存在中介方的二手房买卖，定金交纳应有明确的接收主体，同时须有相对方或义务方明确承诺遵守定金罚则，且承诺对象直接针对的是定金交付者。实践中，中介以“代管定金”形式进行居间中保的交易形式，作为一种促成交易的安排，法院在审判中通常会予以尊重和确认。
6、一方利用对售房政策的了解，比如是否交纳营业税问题上故意做出虚假意思表示，导致另一方有理由相信，从而影响签订房屋买卖合同时价款确定，会被认定存在重大误解和显失公平，导致二手房买卖合同被撤销。
7、中介参与的三方协议，如因附加于中介方的义务未履行，实践中如中介方承诺垫资代卖方还清贷款从银行取出抵押房产本，**终又未践诺，导致买方或卖方违约，有可能会被法院认定中介方责任属第三方责任，买方或卖方应单独向对方先承担违约责任。

具体要以合同的约定为准，通常买方或卖方违约其违约方都要承担中介费，二手房买卖合同通常都有如下内容约定：
卖方原因造成该合同不能覆行时，无条件退还买方所有购房款项，还应向买方赔付“购房定金”等额的违约金；买方原因造成该合同不能覆行时，“购房定金”作为违约金赔偿卖方；此外，违约方还应承担中介服务费和给他方造成的损失（包括且不限于各项代办服务费、税费、诉讼费、律师费等）。

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新年成都“房事”第一弹：自2月3日起，二手房资金监管正式覆盖成都五城区和高新区，成为了成都买卖二手房过程中必不可少的重要环节。



那 么 问 题 来 了 ......


如中介不再代收**款后，交易资金如何监管？

二手房资金监管又是怎么回事？

交易资金监管后，单方违约又该怎么办？

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交易风险大 成都出台二手房交易新

案例：



去年9月，成都市锦江区的陈先生通过成都某中介公司将房子卖给李先生，李先生随即将定金和**款共计20万元交给该中介公司。



一个月后，该中介公司却以卖家要求解除合同为由，退还李先生的**款。



“我的20万被他们用了一个月，没有在银行冻结，现在突然提出解除合同，我怕要不**金，就没有起诉和深究，但是这种行为真的太过分了。”李先生十分气愤。





事实上，同李先生有相同遭遇的购房者并不在少数，为了避免购房风险，不少买家将**款交予中介，结果没想到遇到更大的风险：有的遭遇中介跑路，有的打到对方账户上后，才发现房子被抵押……





随着成都二手房市场交易逐渐活跃，主管部门认识到，二手房交易风险大，不监管时有漏洞发生。因此在去年底，成都市城乡房产管理局发布了一则《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》（以下简称通知），于2017年2月3日实施存量房交易资金监管服务，首先在成都五城区、成都高新区范围内开展试点工作，待系统平台运行正常后，逐步向全市其他区（市）县推广。

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二手房资金如何监管？

通常情况下，很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节，而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说：做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理：不“过户”不给钱。



监管开户银行：

目前，交易资金监管部门在试点阶段委托3家大型银行作为存量房交易资金监管开户银行，分别是建设银行、工商银行、农业银行，每家银行只能开立一个存量房交易资金专用账户。



费用：

据悉，该业务完全免费，在此期间产生的利息，则按照中国人民银行公布的同期活期存款利率进行计息。如交易完成，监管资金及监管账户存续期间的存款利息归出卖人所有；如交易失败，账户内本息归买受人所有，其中，贷款部分本息归发放贷款的银行所有。



特别注意：自行成交二手房，是否监管自愿选择！！

对于交易双方当事人自行成交的，可自愿选择是否将交易资金纳入监管，并不强制要求。对于通过中介进行交易的，**款不通过监管账户是不能过户的。


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交易资金监管后，单方违约怎么办？

“如果我交了**款，房价突然上涨，上家违约了怎么办？”“如果交易资金托管后，买家突然又不买了，我错过了卖房时机这笔账怎么算？”诸如此类的问题，买卖双方均十分关心。



在《通知》中明确：

1、交易双方因交易纠纷造成交易中止或终止的，在交易双方未达成一致意见或形成人民法院（仲裁机构）生效法律文书前，交易资金监管部门暂停划转交易资金。

2、若交易双方协商终止交易的，交易当事人须到成都房地产信息档案中心申请撤销合同，监管银行核实后可解除资金监管手续。



总之，与其他所有买卖合同一样，二手房买卖合同签订以后，卖家和买家都必须履行合同。任何一方不按照合同履行义务的，即构成违约行为。



违约后，能继续履行的，仍然继续履行；如果不能继续履行的，可以解除合同，但是违约方必须赔偿另一家的经济损失。当然，至于能不能履行，以及赔偿多少损失，这都需要证据来证明。所以，守约一方在处理二手房买卖单方违约时，应当及时获取律师的帮助。




存量房交易资金监管操作流程

（一）通过中介机构的交易（强制监管）

①买卖双方在中介机构签署网签合同、经纪服务合同；

②买卖双方携带身份证、建行储蓄卡（一类账户）、经纪服务合同等资料前往我行网点办理并签署监管协议；

③买方在我行网点主动存入或由我行代扣监管资金；

④买卖双方办理房产过户流程；

⑤待监管资金足额到账后，买卖双方可完成房屋转让交易手续，领取不动产权属证书；

⑥交易成功，我行自动将监管资金划转给卖方；交易失败，监管资金退给买方。



（二）买卖双方自行成交的交易（自愿监管）

①买卖双方签署网签合同；

②买卖双方携带身份证、建行储蓄卡（一类账户）、网签合同等资料前往我行网点办理并签署监管协议；

③买方在我行网点主动存入或由我行代扣监管资金；

④买卖双方办理房产过户流程；

⑤待监管资金足额到账后，买卖双方可完成房屋转让交易手续，领取不动产权属证书；

⑥交易成功，我行自动将监管资金划转给卖方；交易失败，监管资金退给买方。


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