购买二手房如何贷款? 买二手房怎么向银行贷款?

1、首先需要第一手业主必须到房管局认可的房地产评估公司出具一式两份的《房屋评估报告》（内容为房子的位置、面积、户型、市场估价等）
2、交易双方必须签订一式肆份的《房屋买卖合同》，合同可以自拟，但很容易出现错漏；建议直接在房管局购买标准格式合同，填写相关内容，双方签字按手指摸。
3、合同必须经过市公证处公正盖章，或者是经过房管局盖章认证，方可具备法律效力。
4、出让方携带房产证，购房发票、契税完税单、印花税单等相关文件，双方都必须携带身份证到国税局缴纳交易税费，具体税费要到税局核查资料后确定税款（税款由房屋价格、居住年限等因素决定）。原则上税款应由出让方缴纳，具体可以双方协商解决。另外，购买方需持一份《房屋买卖合同》到财政局契税大厅缴纳房屋契税（房子的评估价格的1.5%-3%），领取新的契税完税单。
5、双方携带身份证，《房屋买卖合同》、《房屋评估报告》；出让方携带房产证以及第5点中缴纳的各种税费单据，购买方持新的契税完税单，到一家可以办理二手房贷款的银行（如建设银行），咨询一下二手房贷款业务如何办理。银行工作人员审核双方资料，购买方填写贷款申请表格。
6、银行工作人员会把双方所有资料送房管局，办理过户手续，并办理出购买方名字的新房产证。银行以该房产证作为抵押，向购买方发放70%的贷款，同时将该笔贷款划入出让方的帐户，交易完成。

二手房按揭贷款，一般来说，有这几方面限制：
产权证：已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;
房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产;
贷款成数：普通住房**高8成，而其他房产**高6成;
贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和**长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和**长不超过20年(且贷款期限**长不超过10年);贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
利率选择因人而异：收入稳定并且月收入很高的人群，可以考虑选择固定利率，因为未来可以不受加息的影响。但如果是工作稳定但收入不高的阶层，如老师、大学教授、公务员等，则建议选择浮动利息，因为他们在银行贷款客户中属于优质客户，可以享受优惠利率，所以浮动利率比较优惠。
收入证明与还款能力：银行在批贷时，会要求借款人提供收入证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则夫妻双方可以同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。
特别提醒，有一些二手房是无法贷款的，如回迁房，安置房，公产房，企业产房，小产权房等产证不齐全的二手房都不能贷款。大家在选房子的时候一定要注意房子是否具备产权证。

**近，我们遇到一个问题：甲将自己的一套银行按揭贷款尚未还清的单元房出售给乙，乙在实际入住后一直以甲的名义向银行按月偿还借款，既未经银行同意办理转按揭贷款手续，亦未将剩余借款一次性全部向银行偿还。



在乙已经居住了两年之后，发现该单元房被法院查封了，且已经进入执行程序，后经查询：



乙了解到，申请查封这套房产的是甲的债权人丙。原来甲因欠付丙一笔借款，丙在向法院提起诉讼之后，向法院提起了诉讼保全，查封了这套登记在甲名下的房屋。



问题：对此，乙向法院提起了执行异议，那么乙的执行异议**终会成立吗？



以下是我们的检索结果，希望对大家在生活中买卖二手按揭房屋有所帮助。

裁判要旨

二手房屋的买卖中，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，受让方仅支付了**款，对剩余银行贷款仍以原借款人名义向银行偿还，则不能认定买受人已经付清全部购房款。

基本案情

2010年11月30日，许先蕊与姚锋签订《房屋买卖协议》，将其所有的位于新沂市巨融国际豪园8号楼1单元202室房屋转让给姚锋，协议载明了此前陆立强所收的30万元款项系购房款，同时约定房屋银行按揭贷款由姚锋偿还。



2011年4月2日，姚峰与曾蓓签订《房屋买卖协议》，约定姚峰将上述房屋出卖给曾蓓，总价款30万元，不包括银行按揭贷款21.5万元，按揭贷款由曾蓓承担偿还责任。



因王冬梅与许先蕊、陈修银民间借贷纠纷，法院依王冬梅的申请于2011年11月29日作出（2011）新民诉保字第0751号民事裁定，将涉案房屋予以查封。2013年11月5日，法院作出（2013）新执字第0550号执行裁定，对涉案房屋续行查封。



2013年11月5日曾蓓提出执行异议，法院裁定中止执行。王冬梅不服，提起诉讼，一审胜诉。

后曾蓓不服一审判决，提起上诉。



法院认为

出卖人擅自将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人，不通过银行与开发商，双方约定由买受人直接将**款支付给出卖人，并由买受人以出卖人名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理产权更名手续。该房屋转让合同中，买受人的付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人分期偿还银行贷款，只有贷款还清完毕后，方能认定买受人已经付清全部购房款。

裁判要旨

曾蓓与姚锋约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定曾蓓已经付清全部购房款，其要求停止执行涉案房屋的请求不符合法律规定的条件，不应得到支持。