全款购二手房交易流程有哪些? 全款二手房交易流程是什么？交易注意事项

全款买二手房注意事项如下：

一、去正规的网站和中介
如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。
二、实地考察房屋情况

1、房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

三、看房子产权是否清晰

1、看房产证。

（1）有没有房产证。 没有的直接PASS，没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。

（2）看房主是谁。 卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个

二手房买卖交易的流程如下：
1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》；
2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜；
3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复； 买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了；
4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。
5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。
6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。
7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等等。

一：上海二手房交易基本流程


1.产证调查、户口情况 (人工审核）



2.居间协议（定金协议）



3.网签、核价、 审上下家税、限购，**（审上下家税根据实际情况和各交易中心规则而定）


4.上家还贷款（如有 大约10-30天）



5.下家申请贷款 （20-40天）



6.下家贷款审批



7.上下家完税


8.过户 —> 15-20天 卖家去名字



9.拿产证 （过户之后约20天）



10.银行放贷款 （纯商贷出产证7-15天左右，纯公积金从预审起72天放款）


11.交房验收、付尾款

备注：纯公积金贷款审批时间较短，请务必在居间协议（付定金）以前亲自查看 产证调查和户口情况；各交易中心交易程序前后略有差异。





二：购房、卖房前准备

买房：

搞清楚购房人是否限购、个人征信和贷款能力。

看中房子后第一时间去调产调，带好身份证去当区交易中心。重点看 权利人，所有权来源（如果是继承、赠予会有额外税收），竣工日期，建筑面积，贷款抵押情况。

卖房：

卖房往往是置换，所以如果急着买房请注意日期和房款事宜，比如买家**，第二笔，贷款到位日期，过户后去名字日期。还有适当了解下家的限购与否和贷款能力，保障以后过户顺利。（如果置换过程中出现临时资金短缺，房产金融资讯可为您提供解决方案）

三：定金合同、居间合同

牢记：居间+买卖协议=合法买卖合同，卖家全部人员到场并签字确定，买家至少一人到场。如果不走中介，定金合同代替居间合同。



买家注意事项：



1.中介费**好在签订居间合同前谈好。


2.特别重申 产证调查和户口问题，和限购、贷款等问题。（户口是否存在非房本上的名字，请特别注意）


3.居间合同往往和买卖协议在一起捆绑，签字前请全部看清楚。


4.房屋地址，面积，购房日期 ，验证卖家户口本原件，房产证原件，结婚证（如果有），身份证。


5.委托事宜，中介除了介绍买卖双方认识以外，是否服务内容还包括 网签，贷款，过户，交房等事宜。


6.如果卖家是要求到手价，卖家房屋是否满2年（营业税），是否满五唯一 （免营业税，个人所得税），是否有继承赠予（个人所得税20%）。


7.关于普通住宅和非普通住宅请确认，税费差异较大。


8.买家自己是否是第二套，契税不同。


9.日期请确定到天：网签日期，**日期，户口迁出时间（记得要写清楚 过了某一日期，每日产生违约金），过户日期，交房日期。


10.金额确定：房款，**金额，第二笔金额，尾款金额，中介费，税费是各自承担还是买家承担。（如果卖家有继承，满五唯一无法确定建议税费各自承担，房价适当调整）（户口无法及时迁出的，尾款适当增加）


11.赠送情况双方协商：家具，电器，空调，维修基金，物业费是否有拖欠。


12.需要卖家配合：贷款，水电煤有限过户，物业维修基金


13.中介费支付方式，1.网签当日全部付清，2 网签一半，过户一半 （推荐）。请注意如果一方违约，是否违约方要承担所有中介费，如果双方共同决定解除合同，是否双方共同承担中介费，还是一方承担， 可能还会要求签署佣金确认单。


14. 如果卖家有贷款，近期内没有置换打算，劝服卖家同意 资金监管方式交易，可以大幅提高交易安全.


15.如果此房屋有第三方抵押贷款（除了银行贷款买房），如：小额贷款公司，个人抵押，**好是在定金或交易前让上家把债务和相关抵押解除。


16. 定金违约金额 根据合同法规定，一般是退一赔一。



四：网签合同



1. 网签前准备：可以去网上房地产 （http://www.fangdi.com.cn/）下载《上海市房地产买卖合同》，熟悉条款，如果是通过中介，**好提前一天 拿到中介打印的买卖合同（拍照微信发给你看）。
2. 网签合同正文主要注意事项：第二条 金额；第四条 交房日期；第六条 过户日期；第九条 乙方违约责任；第十条 甲方违约责任；附件二： 设备和装饰 （固定装修）；附件四 物业费、水电煤等费用。
3，补充条款 （一）
3.1 维修基金交割约定，是否赠送； 3.2 户口迁出日期约定及违约赔偿金（按日计算，比如每日500元或者房款总价万分之1）；3.3 税费承担情况，是乙方承担全部或者甲乙各自承担税费（如果有赠送或者继承，乙方承担全部风险较高，请慎重）； 3.4 贷款申请日期约定； 3.5 甲方产权证密码纸约定； 3.5 甲方配合乙方贷款约定；3.6 通讯地址约定； 3.7 房地产权利，产权争议和其他主张权利，贷款抵押等情况约定。