二手房便宜那么多? 同一小区 为什么二手房比新房便宜那么多

热心网友 2019-01-25 浏览:55

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热心网友 2019-01-25

关于新房和二手房的问题见得比较多。众所周知,在房产交易市场上,新房交易的数量明显高于二手房成交。在价格方面来说,二手房也常常比新房要低,那么,为什么二手房要比新房便宜呢?

房产等不动产都有一个折旧问题,尤其是使用造成的损耗。当然即使不使用,产权年限也会有自然损耗。这就是二手房为什么比商品房便宜的主要原因。

当然,有时候买的二手房不比新房差,原因是不同的开发商建房的质量何技术也有差别。

这个也不是绝对的,有些二手房确实比新房价格还高,比如周围环境,地理位置好的房子哪怕再旧都比某些新房值钱。

但是当条件相当的时候,当然新的要比旧的优越了,旧的再新都不是个全新的,人人都喜欢全新的
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热心网友 2019-01-25

房产等不动产都有一个折旧问题,尤其是使用造成的损耗。当然即使不使用,产权年限也会有自然损耗。这就是二手房为什么比商品房便宜的主要原因。
当然,有时候买的二手房不比新房差,原因是不同的开发商建房的质量何技术也有差别。这个也不是绝对的,有些二手房确实比新房价格还高,比如周围环境,地理位置好的房子哪怕再旧都比某些新房值钱。但是当条件相当的时候,当然新的要比旧的优越了,旧的再新都不是个全新的,人人都喜欢全新的这是不言而喻的道理。
二手房交易过户流程:
1、签订买卖协议: 房地产买卖双方达成交易,签署买卖协议。买方支付定金给卖方(由经纪方托管),卖方交付房产证给经纪方 。
2、查档: 经纪方带房产证,落实产权状况,查档取回查档记录。
3、转定: 凭查档有效单,经纪方转交卖方托管定金。
4、物业评估: 委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。
5、申请按揭: 经纪方协助买方向银行申请按揭贷款,签署相关文件。买方存首期款到经纪方或指定银行托管。
6、银行出《承诺书》: 银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手房按揭贷款的,出具承诺书。
7、签署担保协议: 买卖双方签署一次性付款挰保的《担保协议》,买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给担保公司。
8、办理委托公证: 融资担保公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证。,支付担保费和手续费。
9、赎契: 担保公司审批并与银行签署《保证合同》;银行放款给担保公司指定账号;担保公司查档后,代
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热心网友 2019-01-25

案例:二手房与新房的纠结


王先生看好了小区准备买房,他了解到该小区平均房价在9000元/㎡左右,实际看房时却发现,同是一个小区,二手房房价有低到7000元/㎡的,而新房房价有高到11000元/㎡的。

1.jpg

价格跨度这么大,着实让人无从下手,王先生本已看好一套新房,当时看了价格,就想要不图个便宜买二手房,但是又担心价钱低的质量不好。



二者差别


其实,总体来说,二手房是现成的,买了就能住,但税费高;新房税费低,但交房时间还得等。

而两者**大的差别是税费。

2.jpg

一般情况下,新房只有契税+不多的住房维修基金。

90㎡以下契税为房屋总价的1%,90㎡以上的1.5%,维修基金大约105元/㎡。

而二手房,多数在建小区的二手房都没有满五年,有的甚至连两年都不到,不仅有契税,还有增值税、个人所得税等。

其中,契税与新房一样,增值税按差额的5.6%征收,个税按差额的20%征收。

5.jpg

打个比方:

一套面积在80㎡,网签价格100万(以网签价为准),原房主买入的价格为80万,现在的购房者是第一次买房。以房子未满2年为例:

增值税=[100万/(1+5%)]×5.6%=5.33万;

契税=(100万-已征收的增值税)×1%=0.95万;

个税=(100万-原价格-原来契税-80万×10%-利息-此次增值税)×20%=0.4万。

三个税种共6.68万元。

而同样价格的新房,就只有1%的契税,即1万元。

6.jpg

当然,除了税费上的差异,同一小区的房子,包括新房和二手房,也会因为期数(比如一期、二期、三期),地块位置,距离地铁/公交车站的距离,楼栋高低,楼间距大小等不一样,房价也会有所区别。



那么同一小区,房屋价格高低受哪些方面的影响呢?



因素一:楼座位置
7.jpg

同一小区,有些楼座位于小区中心位置,有些楼座至少不临街,居住环境相对安静,自然更受购房者青睐;而临街位置的楼座,居住环境相对嘈杂,多数购房者不会选择。

因素二:户型好坏
3.jpg

同一小区有不同户型,在各种户型中,总有较差的户型,也有完美稀缺的户型。户型差,易被购房者淘汰,户型完美则会受到购房者的追捧,房屋价格自然相对较高。
因素三:不同楼层
02.jpg

不同楼层,决定了房屋的采光和通风效果以及视野的开阔程度,追求品质的购房者更愿意花高价购买采光好,视野佳的楼层。

例如,多层的房源,购房者普遍认可“金三银四”的楼层,顶楼与底楼少有人问津。

因素四:装修等附加值
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