预售商品房抵押贷款是吗？ 什么是预售商品房抵押贷款

若是我行个人贷款，一般以房产作为抵押，抵押物为该房产的房产证原件。我行个人贷款接受产权明晰、变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物，且必须已办妥产权证明，产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现的情况。
具体您的房子是否符合条件，需要您申请贷款时与经办行确认。

满足条件就可以的。抵押贷款的贷款条件：
有合法的身份；
有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
有合法有效的购房合同；
以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款；
已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；
能够提供贷款行认可的有效担保；
贷款行规定的其他条件。

可以抵押贷款。预售商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,有贷款银行代替支付金额,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
所以办理预购商品房抵押贷款就要办理预抵押登记。这主要体现了购房者和银行之间的债权债务关系,是对银行债权的一种保证。
办理预售商品房抵押贷款需要提供以下材料：
(1) 登记申请书;
(2) 申请人身份证明;
(3) 抵押合同
(4) 借款合同;
(5) 预售商品房预告登记证明;
(6) 商品房买卖合同。

摘要：预售商品房案件中，开发商是否承担阶段性保证责任通常是案件的争议焦点。司法实践中，对于阶段性担保责任的性质认定以及开发商是否应承担担保责任，法院判决不一。本文试结合相关典型案例进行分析。

关键词：阶段性担保责任 按揭贷款 保证期间 附条件解除合同



案情简介：2011年2月10日，招商银行股份有限公司大连银行（以下简称“招商银行”）与大连一方地产有限公司（以下简称“一方公司”）签订《担保协议》（招商银行为甲方，一方公司为乙方），该协议第四条约定：乙方对根据本协议的规定向甲方及其所属分支机构申请个人住房贷款的全部借款人所办理的个人住房贷款承担连带责任保证担保，担保总额度为3亿元；在担保总额度之内乙方无需逐笔业务向甲方出具担保书。第五条约定：乙方保证对每笔贷款承担阶段性担保，担保范围包括但不限于贷款的本金、利息、罚息及甲方收回债权的相关费用；担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止。第六条约定：乙方在承担保证担保期间，应当办理购房合同的真实有效登记备案手续，并及时将购房合同的登记备案手续转交给甲方指定代办机构，积极配合甲方办理预告抵押登记手续。如果乙方未能在本协议规定的时限内办妥相关手续，乙方应在接到甲方书面通知书后五个工作日内无条件将甲方发放的该笔贷款的本金、利息和其它相关费用归还甲方。第七条约定：自甲方贷款发放之日起，至预抵押登记完之日止之前，如出现以下任一情况，甲方有权要求乙方履行担保责任：……3.非因甲方原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续……7.非甲方原因造成的抵押登记手续未能办理或存在瑕疵。

2012年7月18日，一方公司与买受人高某签订《商品房买卖合同》。2012年9月29日，招商银行与高某就案涉房屋签订《个人购房借款及担保合同》，该合同第三条约定贷款金额为979万元；第四条约定贷款期限120个月，即从2012年9月29日起到2022年9月29日止。2013年7月8日，一方公司在房产部门对案涉房屋进行网签《商品房买卖合同》备案。2014年1月17日，一方公司将备案合同（2013年7月8日）及附件四《补充协议》移交给招商银行。2015年3月6日，案涉房屋因另案被法院查封。2015年4月，招商银行提起诉讼，诉讼请求之一为请求判令一方公司就借款人高某所欠银行债务承担连带保证担保责任。

法院观点：关于本案保证期间的确定，从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥预告抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。因此，本案的保证期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商银行交付商品房预告抵押登记手续后，招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。《担保协议》第七条约定，如出现非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续，招商银行自贷款发放之日起，至预告抵押登记完之日止之前，其有权要求一方公司履行担保责任。同理，一方公司将购房合同的登记备案手续交给招商银行后，招商银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。关于一方公司应否承担保证责任。本案中，招商银行是办理预告抵押登记的义务主体，在一方公司未在约定的90个工作日内交付办理预告抵押登记手续情况下，招商银行收到一方公司迟延交付的预告抵押登记手续后，应当在合理期限内及时办理预告抵押登记，防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是招商银行收到一方公司迟延交付预告抵押登记手续后，不但没有提出异议，而且一年多时间不去办理预告抵押登记，且无合理解释，应视为一方公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。根据《担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利，一方公司的保证责任免除。**终驳回了招商银行的再审申请。

【案例索引】（2017）**高法民申3474号民事裁定书，招商银行股份有限公司大连分行与大连一方地产有限公司保证合同纠纷案。

笔者认为：

阶段性担保一般存在于预售商品房按揭贷款中，购房人支付**款后，由贷款银行代其向开放商支付剩余房款，并将所购商品房抵押给贷款银行，以为后期偿还贷款提供担保。阶段性担保的本意是指房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。[1]

司法实践中，对阶段性担保责任的性质存在不同观点。

观点一：阶段性担保为附解除条件的法律行为，条件成就，担保责任解除。[2]北京市中级人民法院2009年作出的判决认为开发商提供的仅为阶段性保证担保，在银行办理抵押登记手续后，其保证责任予以免除。现银行怠于行使权利，放任无法办理办理抵押登记手续的事实存在，**终无法办理抵押登记手续。根据《合同法》第45条滴款的规定，因银行的不作为客观上阻止了解除开发商保证责任的成就，应视为解除条件已经成就，开发商提供的阶段性保证责任也应予以免除。[3]

观点二：“阶段性担保”条款视为未约定担保期间，担保期间应延长至贷款到期后六个月。《担保法司法解释》第32条第1款规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”法院认定阶段性担保均属于“保证期间早于或者等于主债务履行期限”的情形，视为“没有约定”，因此开发商的担保责任应到贷款期之日6个月。[4]

房屋是家庭或个人的重大资产。现在一线城市的房价动辄两三百万，因此选择贷款购房是多数人的选择。但是一旦商品房预售合同解除，那么贷款又何去何从呢？我们通过一则案件来了解一下。



甲与A房地产公司签订了商品房预售合同，约定支付方式为甲向A公司支付一定的**款，剩余200万房款由甲向商业银行申请贷款支付；A公司将房屋交给甲，不可抗力情形除外，逾期超过60天，甲有权单方面解除商品房预售合同。



后，甲与B银行签订了借款合同，借款金额为200万，还款方式为等额本息，支付方式为B银行受托将贷款资金划入A公司名下账户；甲以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保；A公司为甲的该笔贷款的全部债务提供阶段性连带保证担保。



B银行已按约定发放贷款，甲已按月向B银行归还贷款本息。因A公司未按商品房预售合同约定的日期交付房屋并已逾期超过60日。甲遂起诉A公司，B银行至法院要求解除预售合同和借款合同，并要求A公司承担赔偿责任。



法院判决：解除预售合同；解除借款合同；A公司返还甲**款及甲已向B银行归还的相应贷款本金；A公司赔偿甲以**款为本金的相应利息（银行同期存款利率）；A公司赔偿甲已向B银行支付的贷款利息；A公司偿还B银行借款合同项下剩余的贷款。



B银行不服，向中院提起上诉，称：根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，原审法院将其列为被告而不是有独立请求权第三人不符合法律规定；根据借款合同约定，退房时甲仍有归还银行贷款的义务，归还贷款的义务主体应包括甲及A公司双方；对于甲在判决生效之前尚未归还的贷款本金及利息（含罚息）的还款义务人，原审判决未予以明确；原审判决未明确A公司未履行清偿贷款余额的义务时，其有权就抵押房屋行使抵押权。



二审法院认为，当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式亦为被动参加，只不过在被告主体不适格时，人民法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。本案甲作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的B银行列为被告，并无不当。**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为B银行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述**高人民法院的司法解释并不适用。事实上，B银行作为原审被告参加诉讼，针对甲的诉讼请求，亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获相当保障。



关于按揭贷款合同解除后果的处理，二审法院认为，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任**终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。据原审判决，按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人甲承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商A公司承担，同时A公司赔偿甲支付银行的本金及贷款利息，就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于B银行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当A公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，B银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。基于上述论述，二审法院**终判决驳回上诉，维持原判。