卖房如何选中介?怎样避免中介坑人?

答：二手房越来越受到市民的青睐，由于二手房交易流程复杂，很多消费者想到了房屋中介。但是，在通过房屋中介购买二手房时，不少黑心中介从中“捣鬼”，给购房者的经济利益带来了巨大损失。为此，小编提醒广大市民，在通过房屋中介购买房屋时，要多长几个心眼，谨防受骗。为了让大家在与他们打交道时避免吃亏上当，小编选出几个“陷阱”，告诉您隐藏在房产中介市场背后的那些秘密。

房产介绍避重就轻

房产中介在介绍房子时，一般只会“拣好听的说”。总结中介的做法，主要不外乎三种方式：第一种是报喜不报忧，即把一些不好的信息故意隐瞒不说，而买家听到的都是优点。第二种是有意忽略缺点，把优点无限放大。房产中介处于“中间商”的位置，其只有在撮合成交之后才能取得报酬，因此，他们还要做一项**重要的工作，就是努力把房源推销出去。为了增加房子成交成功的概率，中介不会主动说出房子的缺点，除非是购房者自己看出来的，这一点对购房者来说很不公平。

装修房屋另有隐情

卖房之前先装修，除了搞好“卖相”之外，另外一个目的是为了掩盖瑕疵。房屋装修原本无可厚非，有些“歪嘴和尚”却专门把经往歪里念，一些原本存在瑕疵的房子，房产中介会通过装修的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。因此购房者碰到这种情况之后，必须多留一个心眼。除了向中介了解装修房子的目的外，同时还要找机会当面向房东了解装修的原因。

看房次序暗藏玄机

看房过程的安排也具有一定的迷惑性。一般情况下，中介会先带顾客看质量较差的房源，购房者自然不会满意。做足了铺垫之后，中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源，有了比较之后，购房者自然会满意后者并愿意接受。

如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走?购房者看房之前一定要做到心中有数，即对自己所要购买的房子有较为清晰的认识，比如购房预算、面积、位置、楼层等，可以先拟定一个标准，这样有助于自己挑选到符合条件的住房。

业务员都会“攻心术”

为了尽快促成交易，中介公司会编造一些理由，比如其他人也喜欢这套房源等，有些甚至还让同事配合“演戏”。购房者此刻要做到不为所动，因为在这种情况下，争抢房源的情况很少出现。中介的“攻心术”主要是针对有意向的购房者;因此提醒购房者，在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌，以免失去主动权。

定金套牢买卖双方

定金原本只是作为一种担保方式，却被中介公司当成要挟买卖双方的工具。在定金方面，一方面催促买家赶快交钱，另一方面则让卖家过来取钱。只要买家交了钱、卖家收了钱，就被“套牢”了。二手房市场中存在“定金陷阱”一说，主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金，即使并未及时交给房东，或者退一步说，房东还在犹豫尚未收钱，买家也已经取不回那笔钱了。定金极易让自己陷入陷阱，因此买卖双方应该慎重对待定金问题。

答：一、找中介卖房需要注意些什么？

1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务；

2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款（如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任“差价”如何处理等）应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说“不”在二手房交易中,绝大多数的委托人（包括买房者和卖房者,下同）都是通过房屋中介进行交易的。

二、选一家中介还是选多家中介？

中介越多，房子越容易卖出去，但是一定要注意中介的质量。

三、中介经纪人挑选技巧

①着装和仪表

对自己负责的人才能对卖方的房子负责。

②专业度

专业度是选择经纪人的首要条件包括其对附近房产的了解程度、对交易流程的熟悉程度、对合同税费阐述的清晰程度甚至对客户心理的把握程度等。

③个人在公司的职位

中介个人职位的高低往往与其业绩、资历挂钩，职位越高，其专业度以及成交记录一般会更高。

④从业时间和历史成交记录

从业时间和历史成交记录影响的综合实力，综合实力强的经纪人会能为客户节省更多的时间，带来**大的效益。

⑤诚信度和口碑

中介个人利益与成交量挂钩，如果中介经纪人只追求利益，职位促成交易，对卖方来说就是损失。因此诚信的经纪人才更能让业主放心。

个人卖房也要好好选择中介，只有良心中介才能**大限度的保障卖方的利益。

答：一、找中介卖房需要注意些什么？

1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务；

2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款（如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任“差价”如何处理等）应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说“不”在二手房交易中,绝大多数的委托人（包括买房者和卖房者,下同）都是通过房屋中介进行交易的。

二、选一家中介还是选多家中介？

中介越多，房子越容易卖出去，但是一定要注意中介的质量。

三、中介经纪人挑选技巧

①着装和仪表

对自己负责的人才能对卖方的房子负责。

②专业度

专业度是选择经纪人的首要条件包括其对附近房产的了解程度、对交易流程的熟悉程度、对合同税费阐述的清晰程度甚至对客户心理的把握程度等。

③个人在公司的职位

中介个人职位的高低往往与其业绩、资历挂钩，职位越高，其专业度以及成交记录一般会更高。

④从业时间和历史成交记录

从业时间和历史成交记录影响的综合实力，综合实力强的经纪人会能为客户节省更多的时间，带来**大的效益。

⑤诚信度和口碑

中介个人利益与成交量挂钩，如果中介经纪人只追求利益，职位促成交易，对卖方来说就是损失。因此诚信的经纪人才更能让业主放心。

个人卖房也要好好选择中介，只有良心中介才能**大限度的保障卖方的利益。

答：消费者应选择正规的、有一定信誉度的中介机构,应查阅中介机构必须具备的“两证”,其一为工商部门颁发的营业执照,其二为房产管理部门颁发的《房产中介服务机构备案证书》。

答：需要住房贷款还清，无抵押，有房产证，契税证明，土地证。
买卖双方当事人，一起，持各自身份证，户口簿，婚姻状况证明，以上住房三种证，一起到住房所属房管部门，依照流程规定，签合同申请过户住房。

答：二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费，一般中介费为房屋成交价格的2%-3%。房屋出售方与房屋购买方都需要向中介方支付费用。中介服务费目前没有统一规定，一般按照行业内的习惯收取，同时还要参考中介的资质。

支付方式

1.中介费一般是第三方收取的，例如中介公司，不应该向房东支付，除非他不是真正的房东，但也要注意被黑。

2.中介费一般是一次性收取，注意索要发票

3.二手房中介费的收取没有成文规定。(需到有关部门办理)



现在二手房的市场很是火爆，大家都想住的是新房子，可是因为资金，地段/学区等等，其他因素我们只能买一个二手房。有的时候二手房也是不错的选择，而且二手房可以解决我们装修的烦恼。你知道二手房的买卖流程是什么吗？在进行二手房交易的时候无论是个人还是中介，我们都需要注意哪些呢？



二手房买卖流程

1、买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、办理过户

买卖双方共同向地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。



二手房买卖的注意事项

1、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。